战国时代来临

■中国房地产报  陆军/文

    变局的帷幕正悄然开启。
    也许若干年后，人们书写2009年中国房地产市场的历史时，会发现竟是那样难以落笔。如同一出活剧，其剧情的错综纠结、跌宕起伏与异彩纷呈，使人缭乱。
    从年初市场的哀鸿遍野，到政策暖风频吹之下乍现“小阳春”，蓦然间奇峰崛起般出现新一轮“地王”狂潮，转瞬化为楼市价量齐升的报复性反转，烈火烹油之际忽又秋寒阵阵、“金九”梦碎，正当人们再度犹疑观望之际，“恐慌性抢购”风潮再掀狂澜。
    没有哪一年的楼市能像2009年这样刺激人们的神经、吊足人们的胃口。
    时近岁末，已赚得盆满钵满的地产商们一面厉兵秣马积蓄实力，一面又观望风色以防政策与市场突变。正当此际，两家“大哥大”级的一线房企绿城与万科突然又“火星撞地球”般展开了交火，赚足了人们的眼球，也使得一向“嗜血”的媒体兴奋不已。
    绿城与万科，都是中国房地产业的领袖级企业，又都是值得人们尊敬的企业。比起那些急功近利、一心捞快钱的杂牌军，比起那些罔顾公义、置购房者生命于不顾的无良败类，这两家志向高远的企业无论是在企业品格、企业道德、企业责任感与企业行为上都可堪表率。“绿万之争”所为何来？
    笔者以为，2009年是中国房地产业“春秋时代”与“战国时代”的分水岭。其深层原因，在于整个行业的游戏规则已发生了巨大改变。“绿万之争”只是以一种过于娱乐化的形式透露出以宋卫平、郁亮等人为代表的行业领军人物对这一改变的深入思考。
    春秋之际，诸侯割据，数量多、格局散、力量弱，“尊王攘夷”成为争霸利器。万科便是那个“王”。冯仑的一篇《学习万科好榜样》，奠定了万科在业内的话语地位。万科制胜之道内涵丰富，但核心之一是通过公开市场阳光拿地，快速滚动开发，以较高的资金周转效率推动企业迅速做大做强。相比当时那些以关系取胜的企业，万科的崛起可谓异类，因为万科的政府“公关”能力一向很弱。
    在冯仑看来，“万科模式”代表了远比“香港模式”更为理性、健康的“美国模式”，乃是整个行业发展的方向。这一点得到了业内的广泛认同，很多企业以万科为对标，同样取得了长足进步。当是时也，万科的“王座”看似难以撼动。
    2009年，风云突变。国资背景的企业挟雄厚的资金与背景实力，纷纷杀入房地产业。“大玩家”登场使得整个行业的生态系统发生了翻天覆地的改变。房地产业的“战国时代”自此揭开帷幕。
    战国之世，天下大争，弱肉强食。不求大出天下者，必然逐渐衰亡，偏安自保已无可能。宋卫平“超越万科”的“争霸论”，与其说是向万科下战表，毋宁说是宋先生破釜沉舟向自家儿郎立的“军令状”。因为，没有回头路可走。
    而万科，正面临着历史上最严峻的考验。阳光拿地、快速开发、工业化建造，这些万科的成名绝招若想顺利施展，前提是要拿得到地、拿得到钱。拿地，从今年土地市场血肉横飞的景况来看，已让万科颇感吃力；拿钱，一边是财大气粗的央企、国企，一边是同样打通资本市场通路的民企，万科的优势已不明显。
    此外，住房市场重回“二元”结构这一现实也削弱了万科的竞争优势。下大力气建设保障性住房已成为政府坚定的决策，虽波折重重但可以想见不会退缩；而高企的房价直接重创了万科的主要客群——城市白领阶层的购买力。中国社会财富的“倒金字塔”形态使得众多房企纷纷转向高端住宅开发，华润、合生创展、远洋、富力无不如是，而此前专注普通住宅开发的万科在这一领域显然并无优势可言。
    这些，都使后起群雄看到了“超越万科”的现实可能。
    逐鹿中原的时候到了。
    （相关报道见《超越万科》）