二手房现在的确成了香饽饽。为期一年的交易税费减免等购房优惠政策还有一个月的时间就要到期，而明年是否会延续尚无定沦。于是“恐慌性入市”、抢搭“末班车”的购房者开始激增，政策“倒计时”效应对市场的影响开始显现并迅速深化。

上海：房源短缺推升房价

■中国房地产报   记者 邱桂奇 上海报道

    11月20日~22日，是上海第七届理财博览会举办的日子，在会上各大研究机构、中介机构以及金融机构都关心起了同一件事，那就是上海二手房交易市场的风云变幻。
    来自门店规模近180家的21世纪不动产上海区域统计数据显示，11月上半月上海二手房成交量较10月同期增长约40%，总体水平逼近今年6、7月份的高峰时期。各行政区域呈普涨态势，其中增幅超过4成的有浦东、杨浦、闸北、宝山4区。
    “从今年年初到现在，上海二手房市场的火爆超乎想象，几乎所有的楼盘价格涨幅都超过40%。”瑞信亚洲区首席经济分析师陶冬在上海理财博览会上表示。其实陶冬关心的是未来房价可能将继续上涨，他认为，在2008年先是宏观调控，接着是全球金融海啸，开发商在当时没几个人建楼。到了2009年的上半年，市场开始重新回稳，开发商拼命地扔楼出来套现，到5、6月份开发商手头的楼盘已经不多，销售房源不足将是房地产今后几个月价格继续上涨的首要原因。

二手房交易量大增

    从市场表现来看，上海中环附近、2007年的一二手房是交易的密集区域，成交一度达到上海全市成交的40%，而这些房源正好满足超过2年不足5年的优惠政策标准。在优惠政策到期之前，部分房东为了降低交易成本，会有降价的可能。从总量来看，这类房源还集中在宝山、闵行等次中心、近郊区域。因此随着税费优惠即将到期，这种“政策性”成交量影响会在短时间内爆发后消失，市场会按照原有的节奏再次进入调整期。
    在上海杨浦五角场板块，受优惠政策将到期影响,目前双方交易非常踊跃。据21世纪不动产上海锐丰林绿家园店经理万青刚介绍，板块内的二手房成交周期大为缩短，由原来的两周缩短至3天，交易放量明显，其中总价100万元以下的老工房成交套数较上月同期翻了一倍，均价水平微幅上涨。该板块内某工房房源以85万元的总价挂出、并无明显价格优势，但次日即有十几组客户有意购买、互相竞价，最终以87万元的总价成交。这样的行情近期在上海随处可见。
    上海美联物业企业传讯部高级主任杨帆说，就其上海20家门店的交易情况来看，10月底、11月初二手房交易量上涨明显。上海中原研究咨询部的数据则显示，11月前两周上海二手房成交量比去年同期上涨了3到4成。而来沪买房的苏浙投资客也多了起来。上海美联物业新昌城分行经理余冠说，11月前两周，到门店来买房的苏浙投资客环比增加了20％左右。
    某地产中介人士向记者表示，按照目前二手房操作时间进程，只有在10月到11月份成交的房源，才有可能赶在12月底前交易过户。因此，最近的两个月成交量特别大。

房贷政策不稳是催化剂

    有购房者也表示，现在交易就是为了赶在“14条”政策到期前享受税费减免、降低交易成本。例如，首次购买的90平方米以下的普通住房，内环内建筑面积80平方米，总价120万元/套，所缴纳的税费惟一不同的就是契税由原来的1.5%下降至1%，以及免缴合同印花税等。也就是说，如果赶在12月31日前交易可省下6980元。
    佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，前期楼市在流传房贷优惠政策将会取消，这也是成交量扩大的主要原因。
    房贷利率收紧和部分税收优惠政策的取消，使得11月上海二手房交易大幅增加。据业内人士估算，11月前两周成交量更是比去年同期大幅上涨40%，而记者在调查后发现，大部分交易者都对明年优惠政策不乐观。
    为此，记者致电建行客服热线，建行的客服人员证实了已经对首套普通自住房贷款的政策进行了调整，按照目前的建行房贷政策，客户首付在40%及以上，房贷利率最多打7折；首付30%到40%，房贷利率最多打7.5折；首付25%到30%，房贷利率打8折；首付20%到25%，房贷利率最多打8.5折。

房源紧张局面重现

    自2009年3月以来的二手房价格指数已经连续第7个月保持上行态势，目前楼市供求仍然偏紧，二手房市场新增房源相对吃紧，价格不断攀升，从而推动价格指数持续上扬。
    “网上房地产”交易数据显示，上海市的一手房可售量跌破500万平方米，约为474万平方米，二手房可售量大约为942万平方米。对于当前的供需关系，陆骑麟解释，今年至今共有1100多万平方米的新房源上市，而楼市需求的上升使得同期新建商品住宅的购买量达到1638万平方米，高达470万平方米的供应缺口消化掉了大量原先市场上滞销的房源，这使得“网上房地产”的一手商品住宅的可售量跌破500万平方米的稀缺关口。
    陆骑麟说：“现在上海楼市出奇火爆，开发商无房可卖，当然也有开发商存在捂盘情况。有些楼盘拿到预售证的当天购房者去买房就已经没了，除非你从开发商第一次打楼盘广告时就去预定才有可能买到房子。”
    除此之外，购房者的心态也起了不小的作用。人们历来有买涨不买跌的思想，房价的一路走高，不但没能让购房者望而却步，反而使更多人盯上了这个市场，购房者也好，投资客也好，都纷纷出马，有这样好的市场，房主又岂能不涨价。
    现在上海众多楼盘出现一开盘就卖光的现象，说明购房者并没有观望。据统计，11月底原本打算上市的新盘有20个，但估计部分楼盘会推迟上市。例如金球怡云花园、城市一品苑、都市星城二期等楼盘原本计划在11月24日~25日期间开盘，现在都有可能推迟。