北京：投资需求趁热回场

■中国房地产报  记者 刘关 北京报道

    11月24日，天微微亮，潘军就出门赶往北京朝阳区房屋登记发证大厅缴税，“要早点过户，否则还不知道咋样”。与潘军一样清晨去排队的还有很多急于购置二手房的人。10月下旬以来，收紧房贷7折利率优惠的消息频出，营业税优惠年底到期的日子越来越近，那些曾经在“十一”黄金周过后犹豫过一时的买房人，正掉转方向，搭乘“政策优惠末班车”。
    对去年底开始实施的一系列优惠政策取消的担忧，正给北京二手房市场造成了集中成交现象。来自北京房地产交易管理网数据显示，从10月下半月至目前的一个月时间，北京二手房成交量达27632套，创造单月成交历史最高值，超过9月因为北京银监局84号文件导致的全年最高成交记录27534套。
    “截至11月24日，本月北京二手房交易量已经达到了24548套，一直维持着日均过千套的成交量，本月很可能突破3万套，再创新高。”美联物业市场部总监张大伟预计。

需求猛增

    目前，“十一”黄金周过后第一周的观望情绪似乎不见踪影，进入11月，北京二手房交易用“井喷”形容言不为过。
    根据北京市房地产交易管理网的数据统计，仅11月上半月，北京二手住宅成交量就已经达到12680套，环比10月上半月的6271套上涨了102%。日均签约845套，较10月份的645套环比上涨31.06%。
    “虽然涨幅增大与10月黄金周的清冷收场有一定的关系，但我们也不得不看到，随着自2008年末开始实施的税费、信贷优惠等政策的实施期限将至，消费者也都在积极地选房、购房，以期可以搭上购房税费优惠的末班车。”北京中原三级市场研究部经理靳瑞欣对本报分析。21世纪不动产高级分析师孟奇则指出，房价屡调屡涨的过往历史也让众多购房者产生了恐慌心理。
    担忧情绪驱使大量需求入场。据美联物业市场研究部统计显示：11月上半月明显地出现了需求上升的情况，11月上半月市场新增需求超过1.2万，同比10月同期仅新增3800的购房者上涨了2倍有余。目前二手房市场总需求存量已经突破5万。
    靳瑞欣还注意到，“我们接触到的好多家庭，以前是两代人买一套房，现在开始集合三代人的资产买一套房产，因此首付超过40%的客户也比较多。”
    值得注意的是，目前市场对于房贷7折优惠政策取消的担忧要远远大于营业税政策的调整。“未来营业税的调整幅度不会太大，仍将继续沿用现有水平，只是稍微增加一部分费用。不过我认为，房贷7折优惠利率取消几成定局。”张大伟指出，年中曾经重申的严格二套房贷政策，今已开始真正付诸实施。房贷利率的变化已经成为目前买房人最为担心的因素。
    对于折扣政策取消前后还贷差别巨大的担心情绪，在近来的付款方式变化上也有所体现。美联物业针对最近一个月来成交客户付款方式进行的统计显示，在抽样的1万套成交房源中，选择公积金的房源为1490套、商业贷款6050套、全款客户为2460套。比例分别为14.9%、60.5%、24.6%。特别是商业贷款比例首次突破了60%。

投资需求回场

    同时，在这激增的需求中，除了改善型需求，更不乏因为担心限制外资购房放宽政策取消的港澳人士以及曾经观望过的投资客，中高端二手房市场已现火爆。
    美联物业市场研究部数据显示，在10月总成交量下降近7000套下降比例高达24.2%的情况下，均价2万元以上的房屋成交依然达到了5300余套，仅比9月减少1000套左右。而中高档二手房占市场比例则由9月的22.9%上升到26.4%，上涨3.5个百分点。单价2万元以上房源的成交均价更是在10月全市房源价格微跌1.65%的情况下，由21850元/平方米上涨到了22580元/平方米，上涨比例达到了3.3%。
    据中原地产的观测，目前中高端市场中不乏投资人的身影，部分曾经犹豫过的投资者也希望搭乘“政策末班车”。靳瑞欣粗略统计，这一个月来，出手的投资客多来自江浙、山西的富裕人群，这其中，也有不少北京本地的高收入人群。
    “11月，别墅市场投资客需求比较集中。他们认为，相比较现在能买到的新房，二手房多在核心地，更有‘可长期保值’的特征。”靳瑞欣对记者表示，“这样的投资产品，他们一般不会去住，更多的是考虑先投资，收租金回报，然后等过几年再转手卖掉。”
    由于限外资购房在2008年底放宽时约定的时间是一年，来自港澳等地外籍人士也于最近加入了投资大军。在走访中介公司时，记者发现，最近购房者中，外籍人数量明显增多。部分中介公司提供的数据显示，相比9月，外籍人士增加了近2成。
    张大伟表示，在北京购房的港澳人群中除了看重北京房价上涨的空间外，一个重要原因就是香港目前的楼市已经开始微调，政府已经开始出台政策，而且香港利率太低，银行存款几乎没有任何收益。
    “虽然今年楼市的价格涨了不少，但是依然和香港不能比。而且北京作为首都，全国的高端购买力都会集中在此。”张大伟介绍。