商业故事之扩张篇
谢世东坚守廉价收地

■中国房地产报  记者 刘笑一 上海报道

    原先的友谊商店，如今变身为全球第9家半岛酒店。而这家外滩半岛酒店是目前所有半岛酒店中占地面积最大的一家，也是国内继北京王府半岛酒店之后的第二家、上海目前唯一的六星级酒店。也成就了自1930年以来，上海外滩古老的建筑群中唯一的一幢新建筑。
    “2003年，当时正逢外滩改造拉开序幕，位于外滩一线的友谊商店因为建筑风格与其他老建筑不相符，所以运营商新黄浦集团计划将其改建成一个与周边相融的五星级酒店。”盛高置地（0337.HK）集团行政总裁谢世东笑言，“我们知道这个消息后，就联合香港上海大酒店集团一起拿下了这个项目，股权对半。”
    连谢世东也没想到，这个项目竟然一做就是7年，“原本以为三四年总可以完成了的。这个项目对公司是个巨大的考验，仅规划设计和审批就用了3年多的时间过程。”盛高置地在这一项目上的投入资金，达到30亿元之多。

拿有价值的地

    这个在当时震动一时的“地王”，比照今天的上海土地市场价格,显得实在是“太过划算”了。
    对外滩半岛酒店的开发，给谢世东以及盛高置地带来的启示之一就是：要拿“有价值”的地，集中发展优质项目，但绝不高价飙地。
    据悉，截至目前，盛高旗下的项目分别位于上海与长三角 (常熟、无锡、苏州及黄山)、以及海口及昆明等十多个城市，土地储备的总建筑面积约为428万平方米。
    但是，与今年众多一线开发商频频出手夺地背道而驰的是，盛高一直“按兵不动”，直到今年7月初才出手收购山西省太原市一块住宅用地，该项目建筑面积高达51万多平方米。这是其今年首次进行土地储备，花费代价仅为2.75亿元。
    “2008年的行业调整让盛高置地看到了规避风险的必要。”谢世东将这个业界眼中对其 “保守”的看法，解释为“集团一贯对于拿地所持的谨慎策略”。而对于从1998年就开始进入上海市场的盛高而言，此前取得的价格相对便宜的土地已然使其占有先机。
    此外，一个有意思的现象是：2007年在香港上市前，盛高置地的项目基本在上海，上市后盛高置地开始全国出击，不断扩大市场半径，但上海新增项目却一直是个空白。
    对记者提出的这个“为什么”，谢世东坦言，“目前在上海的拿地难度相对较大，竞争白热化，公司更多关注的是可以直接收购的项目，以参股或者控股的形式进行合作开发。”
    事实上，在公开土地市场的狂热拍地争夺战中，的确从来不见盛高的身影。而之前苏州和海口的项目，盛高都是采用股权收购的方式取得的。
    “但这并不意味着我们会放弃上海。”他强调，“目前内环和外环都有正在洽谈的项目。”

“2+X”战略

    不久前发布的2009年中期业绩，也给盛高置地注入发展信心。截至10月底，盛高合约销售金额达42亿元人民币，远超过年初定下的销售目标30亿元。为此盛高提高了今年的销售目标，希望能突破50亿元。
    而按照谢世东的说法，“如果一切顺利，盛高的目标是3年内实现超过50%的年增长速度。”
    以此推算，盛高两三年内，将跻身销售额过百亿的房企之列。最新数据显示，“百亿俱乐部”成员在三季度已经达到16家，预计今年全年将超过20家。
    为此盛高制定了一项“2+X”的发展战略，谢世东告诉记者，“其中的‘2’分别是‘大型中高端住宅社区’和‘城市综合体项目’，而‘X’则是‘旅游与休闲地产’。”
    他称，盛高置地的大型中高端住宅销售面积将占集团总销售面积的70%，提供利润的50%，而城市综合体则提供稳定的现金流，和旅游与休闲地产共同提供另50%的利润。
    虽然休闲度假物业在盛高的战略规划中，只占到总量的10％左右，但是谢世东对此相当看好，并认为发展空间相当巨大。
    除了外滩半岛酒店外，盛高置地已开始在黄山运作占地3000亩的大型休闲度假产业，前期以高尔夫球场运营和酒店管理为主，之后还会进行住宅开发，预期拿地总目标在8000亩左右。
    “大型中高端住宅可以快速提升集团销售额、快速占领市场，而提高持有物业比例则是为公司长期持续发展做准备。”谢世东透露，“目前经营性物业占公司资产比例约10%，但是为避免过多资金沉淀和控制负债率、维持现金流，我们把这一比例上限定在30%。”
    在大福证券分析师王丹看来，盛高置地采取的是“低负债率下不断提高有限资金使用效率”策略。
    在现金流进一步充实的同时，盛高置地今年上半年还进行了一连串的股份回购行动，以减轻未来还债压力。而此前盛高曾出售苏州润建置业（即环球188项目）40%权益给私募基金管理公司汉威资本（Harvest Capital）旗下投资子公司，并在去年11月出售负责开发昆明及上海朱家角项目的子公司29%的股权。
    “这均是为了加强公司的现金流量并降低资产负债率。”谢世东表示。