商业故事之上市篇

佳兆业香港招股

■中国房地产报  记者 刘晓云 深圳报道

    从11月26日起，佳兆业正式进入招股阶段，并于12月1日结束全球招股。如果顺利，佳兆业将于12月9日在香港联合交易所主板正式挂牌，初步发售共10亿股，拟募资34.5亿港元至44.5亿港元。
    “我们计划继续集中发展珠江三角洲地区业务，并进一步将业务扩展至中国其他地区经选定的战略城市。”佳兆业集团董事局主席郭英成在接受记者采访时表示，住宅与商用物业发展项目仍是佳兆业的战略主攻方向，未来则会继续布局于高增长的内地城市，包括上海、成都、长沙、江阴等地。

正式招股

    佳兆业给本报发来的资料显示，计划初步发售共10亿股股份(发售股份)，其中包括国际发售9亿股股份（国际发售），及香港公开发售1亿股股份（香港公开发售），分别占发售股份总数90%及10%。发售股份占公司经扩大股本的约20%。
    每股发售股份之发售价预期将不低于3.45港元及不高于4.45港元。
    国际包销商将获超额配股权，由独家全球协调人行使，有权要求公司额外配发及发行最多合共1.5亿股额外股份。
    此次上市计划拥有15％的超额配股权，按照招股中间价3.95港元计算，佳兆业的集资净额约为37.19亿港元。
    募集的资金其中约27.27亿港元用作公司目前及日后在中国多个地区进行土地收购活动及项目发展；约6.2亿港元用作偿还部份贷款；其他余额用作一般企业用途。
    佳兆业此次挂牌，瑞信、中银国际及新百利为联席保荐人。
    郭英成透露，目前佳兆业与周大福代理人有限公司、刘銮雄、蔡志明士及杨政龙等基础投资者订立了一项基础投资者协议。
    根据基础投资者协议，基础投资者已同意按发售价认购总金额相等于6000万美元的发售股份。
    周大福代理人有限公司及蔡志明已分别同意认购按发售价拟以2000万美元认购的发售股份。
    刘銮雄及杨政龙已分别同意认购按发售价拟以1000万美元认购发售股份。假设按指示性发售价最低点3.45港元计算，基础投资者认购的发售股份总数将约为1.348亿股发售股份。

土储布局

    为配合上市计划，佳兆业近两年大幅增加土地储备。
    据悉，佳兆业目前的布局基本集中在珠三角，拥有土地储备1246万平方米，预计能够维持集团未来10年的高速发展，这些土地大多集中在深圳区域内。此外，公司1040万平方米未取得土地使用权证的储备中，约有200多万平方米涉及旧城改造。
    佳兆业此前主要进行住宅物业的开发，但自2005年起，集团已增加商用物业于发展项目中的比率。
    目前佳兆业持有的项目中，商业地产所占比重已达10%，郭英成表示希望能逐渐提升商业项目的份额。
    10年前，佳兆业凭借改造烂尾楼起家，其现有土地储备中，大部分通过收购烂尾楼和股权而得。这种模式不但可以低价获取土地，也逐渐使佳兆业的这种烂尾楼改造开发模式成为其独特的竞争优势。
     成功开发的烂尾楼项目有1999年开始建设的桂芳园，2003年通过拍卖拿下的深圳最著名的烂尾楼子悦台，以及在2008年初，将被称为“广州第一烂尾楼”的中诚广场成功改造。
    郭英成也向记者透露，未来将继续通过接手烂尾楼、参与政府的旧城改造项目、招拍挂等方式吸纳新的土地储备。
    目前佳兆业地产已经在全国多个城市拥有分公司。但除深圳外，其他城市的项目的盈利状况还不是十分理想。
    “我们的项目主要在深圳、广州、东莞、惠州及珠海等地，公司在珠三角的地位相对巩固，目前也已进入长三角的上海及江阴，以及成都和长沙。”郭英成表示，佳兆业将持续扩展土地储备以维持业务增长，并有意将广州作为集团核心发展的城市，期望可达到在深圳的业务规模。未来则会继续布局于高增长的内地城市。