深华发“客串”房地产

■中国房地产报  记者 宋俊洁 杨凡  北京报道

    房地产市场的炙手可热让电子企业也不惜揽金入市。
    11月24日，深华发A公布了非公开增发的预案，公司将拟增发募资不超过9亿元。
    值得注意的是，这笔资金并未如市场猜测那样用于收购企业的主营液晶显示屏业务，而是要投资此前并未涉猎过的房地产开发。
    “深华发之前的主营业务收入很低，经营现金流连续几年都非常少。增发的目的就是来筹资进行这次房地产业务的开发。然而，能否以房地产开发为公司的长期主业还取决于未来是否有持续的可开发土地。”天相投资一位不具名的分析师说。

意外转身房地产

    据了解，深华发A此次计划发行不超过1.3亿股，占目前总股本的将近一半。发行价格不低于7.19元/股，拟募集资金总额不超过9亿元。发行对象不超过10家,并不包括大股东。
    而所募集的资金将用于公司位于深圳市光明新区公明街道A627—0006号地块的开发建设。
    其实，该项目土地原来是深华发旗下深圳液晶显示器业务的生产基地，现状为工业用途。深华发此次涉足房地产开发得益于《深圳市城市更新办法》。该项目土地工业用途的使用期限为1992年8月至2042年8月，根据《深圳市城市更新办法》规定，按2010年土地由工业用途合法转为商业用途计，土地已用了18年，仅剩余32年。
    本报记者从深圳市规划和国土资源委员会了解到，如果深华发与政府签订协议，并在协议范围内补缴相应的地价款，这块土地的使用年限将可以延长。
    “深华发在2005年重组后，把生产基地转移到了武汉，希望能够通过降低生产成本来提高利润率。”上述分析人士分析认为，深华发在深圳的这块厂房用地本来也是不饱和生产的，近两年来，公司的主要营业收入来自物业租赁，也就是厂房出租。现在按《深圳市城市更新办法》的规划，这块土地就完全可以变成房地产开发的资源，实现企业利益的最大化。
    高策顾问机构董事长李国平也认为，这块地所属区域的土地性质由原来的工业用地变更为商业用地，是政府对园区整体发展的新规划，区域内的土地也因此具备了一定的升值潜力。
    “虽然公司完全没有房地产开发的操盘经验，但是房地产行业很多业务是可以外包的。未来两三年内，是此次投资行为的收益释放期。”上述分析人士对这个项目的前景预期还是比较乐观的。他认为，目前该地块楼面地价是3800元/平方米，相对区域价格比较低，可以预期这一次的开发是能够取得收益的。

短线还是长线

    “在电子行业中，深华发无论从规模和技术方面都是比较弱势的，其主营业务连续几年增长都比较缓慢，并且其产品利润率很低。”上述分析师认为，深华发目前从事的电子液晶显示业务缺乏核心的自主创新能力，盈利水平较低。而房地产开发恰恰能为企业带来新的业务和盈利增长点。
    同时，此次深华发增发，不但将获得进军地产的启动资金，而且在资本市场也获得前所未有的盈利收入。
    “公司持续一段时间以来，主营业务毛利率极低，而房地产是可以预期产生高收益的。”分析人士根据公告数据预测，公司未来可能产生的收益大约在7亿元，增发后总股本为4.1亿股，如果会计方法在一年内计入，则每股收益可以冲到1.75元，而今年公司第三季度的报表显示，每股收益为0.0357元，涨幅近50倍。
    天相投资根据公司中报的财务数据测算，深华发的租赁业务贡献了62%的毛利，毛利率高达90.7%，而主业液晶显示器业务和注塑件业务的毛利率仅为4.9%和12.6%。综合看，今年前三季度毛利率14.5%，环比下降1.6个百分点。
    然而，以房地产为主业进行持续开发对深华发而言是有困难的。
    “我认为这是‘一锤子买卖’，首先以深华发这一块土地资源，现在所有募集的资金全部投入到这块土地中，那么两三年内它应该是没有精力去拿其他土地的。没有持续发展的条件。两三年后，收益获得的时候，房地产行业的形势也可能会改变。”上述分析师指出。
    “以房地产开发为主业，公司必须有充足的土地储备。”李国平认为，深华发未来在房地产开发方面的发展仅有一块土地是不够的，还取决于以后会不会有持续的土地资源注入。
    巧合的是，深华发的大股东武汉中恒新科技产业集团有限公司，自2005年就已经进军房地产领域，成立武汉中恒地产事业部，目前在武汉地区拥有开发用地近千亩。
    一位熟悉武汉中恒的人士透露，以公司目前的业绩来看，房地产是一块可以做大的蛋糕，为了做大这块蛋糕，母公司接下来不排除把旗下的地产业务置入上市公司。

深华发破茁

■中国房地产报  霍星辰/文

    深华发的幕后实际控制人、武汉中恒集团董事长李中秋，再次被媒体聚焦。
    深华发突然转身投资房地产，令许多业界人士感到虽有些意外，却也在情理之中。因为针对产业链相对低端、盈利水平较低的主业，深华发要寻找新的业务和盈利增长点是迟早的事。
    正如今年7、8月份，深华发的控股股东武汉中恒集团出人意料地杀入上广电重组，出价25亿元收购五代液晶面板生产线。当时业界人士认为，这是李中秋深思熟虑后的决定，中恒集团要做的是纵向整合产业链。中恒的主业是液晶显示器和液晶电视代工，李中秋是想把上广电NEC公司变成中恒集团1600万台显示器订单的上游液晶面板供应商，从而改变其低端加工的产业链话语权。但最终，由于融资问题，收购未能如愿。
    又是资金问题，深华发的转型已经势在必行了。而转向房地产似乎最为便利。
    2007年，深华发营业执照的经营范围中就已经增加了“房地产开发经营”的内容。2009年，新政策又使其近5万平方米的工业用地顺理成章地成为商业开发用地。而李中秋在武汉的房地产市场早已经做得有声有色。
    一向低调的李中秋能否让破茧后的深华发化蝶，将成为市场下一步关注的焦点。