张华纲：积极调整战略因应市场波动

■中国房地产报  记者 刘晓云 深圳报道

    土地市场上频传捷报的金地，今年前三季度的业绩也相当傲人，销售面积与销售收入两项指标远超去年全年。虽然金地今年业绩创新高与市场因素不无关系，但金地集团总裁张华纲坦承，这与金地及时调整战略直接相关，战略的调整使金地摆脱了因市场变化而带来的困窘，接下来的金地将非常轻松地面对今年的最后一个多月。
    中国房地产报：金地集团今年前三季度实现销售金额近150亿元，远超去年全年，预计今年全年的销售金额能达到多少？金地又将如何制定明年的销售目标？
    张华纲：截至10月底公司销售金额已经达到165.4亿元，应该说已经超额完成了全年的销售任务，预计今年全年可以实现销售金额在180亿元以上。明年的销售目标需要综合考虑公司战略发展规划、储备项目的进度以及市场形势等因素制定，目前还没有明确目标，但是明年销售额应该会在今年基础上继续保持稳定增长。
    中国房地产报：业绩的增长除了跟市场好转有直接的关系外，是否也与公司调整了市场战略有关？主要是哪些市场策略在起关键性作用？
    张华纲：尽管行业长期看好外部环境，但各个区域的市场情况也是不尽相同，公司仍然坚持“强调研究先行和因地制宜”等策略，使得金地能够在市场机遇到来之时充分把握，并根据不同区域的具体变化情况，果断调整策略。
    一直以来，公司的市场策略较为灵活，强调对市场的把控和应变能力。
    今年公司仍然坚决反对捂盘、惜售，要求子公司按照既定经营计划销售，保证回款。同时，公司在年中也适当地提高了开工量和部分项目的推盘节奏。最为重要的一点是，在良好的市场形势下，我们更为强调和加强营销创新与产品创新，产品附加值的提升也保证了溢价能力。
    中国房地产报：金地今年的土地储备大幅增加，请问你们执行的是怎样的土地战略？未来将会侧重在哪些区域新增土地？
    张华纲：公司的投资策略首先要满足公司发展规模的战略目标要求，同时公司的投资策略也必须与财务能力相匹配，要研究和测算在不同市场环境下的财务稳健性。在今年初，金地集团已制定出了“聚焦已进入城市寻找投资机会，并根据不同市场所处的不同调整阶段，因地制宜进行投资”的投资策略。
    从目前乃至未来的2~3年，从我国城市综合水平来看，我们认为一线城市的机会会比较多。因为一线大城市的人口基数大，收入水平高，发展相对平稳，经济总量大。从过去几次宏观经济的调整中我们也看到，一线大城市普遍表现为最晚进入回落周期，同时最早进入复苏周期，因此这些城市的抗跌性强，风险较小。
    从2009年上半年的实际销售情况可以证明，一线大城市的销售情况非常好。当然，我们也看好那些经济总量大、发展前景良好的二三线城市和一些新兴的经济圈。
    无论在之前、现在还有今后的一段时间内，我们都将在东莞、佛山、宁波、南京、沈阳、西安等这类二三线城市积极拓展，重点关注各区域中心辐射到的二三线城市，寻找好的投资机会。
    中国房地产报：包括万科在内的一些公司已经明确表示不再染指“地王”，但金地今年在重启土地储备后，出手相对较为高调，也拿下了一些被业界认为的“高价”地，您是如何看待这种“地王”现象的？
    张华纲：在什么时期，采取什么样的策略，拿什么样的地，都是我们综合考虑自身项目情况、对拿地所在地区进行市场调研、对项目可行性分析之后的结果。另外，拿地只是公司开发、销售、经营的一个环节，我们认为，考察公司的经营能力是需要从更为全面角度去看的。市场是动态的，因此，作为直面地产市场的我们，必须要运用动态观去看问题。
    我们不希望做地王，更不会炒地。我们认识到：地价拿高了之后所产生的后遗症很多，千万不要随便创造地王。一定要根据市场变化制定与公司财务能力相匹配的投资策略和计划，获取真正有战略价值的土地。
    经历2008年的阵痛之后，优势地产企业的成熟度均有所提高，它们在购置土地方面也更加慎重，开发商对于市场的风险已有了足够的认识，面对土地市场的高低起伏，也更加客观、理性，能够更好地处理投资收益与投资风险之间的关系。
    中国房地产报：据了解，金地在销售业绩增长明显的情况下，管理费用却大幅度减少，你们采用了哪些治理措施？
    张华纲：公司今年年初就把“严格控制管理费用”作为一项重要的管理目标。为此，公司在年初就围绕新一轮战略目标和能力培养，进行了组织架构调整，并根据调整后的部门职能要求设定岗位职能。同时，通过内部资源整合，进一步理顺管理关系，提高人员与岗位的匹配度，从而提升整体人工效能。
    公司今年对营销费用也进行了严格管理，营销费用比率比往年有所下降，鼓励进行营销创新，通过小众甚至直接渠道到达客户，提高营销费用使用的效率。另外，公司今年的预算管理执行更加严格，要求工作计划精确对应预算开支，确保不发生不必要的开支。
    中国房地产报：社会各界对目前的房地产走势持不同看法，您有何不同意见？
    张华纲：我个人认为量跌价升的局面还将维持相当的一段时间，但整体而言中国房地产往后的发展趋势是良好的。现在的经济形势与地产市场都很好，但今后的地产市场主要看政策的变化。主要是金融与货币政策，这个手段对房地产市场的调整肯定是最一针见血，最有效果的。
    近期成交量下降是必然发生的情况，一方面前期销量较大以及房企在年初开工的谨慎，造成目前供应不足，另一方面房价上涨较快抑制了一部分刚性需求，同时，由于货币政策可能微调以及针对房地产行业的微调措施使得投资型需求也有所观望，主要是这三方面原因共同作用的结果。