沪上观潮
5年内豪宅挑战每平方米30万元？

■中国房地产报  蔡为民

    上海豪宅产品今年销售异常火爆！市场究竟有多热？透过4万元/㎡之个案成交数据，可以提供部分答案：
    2007年销售612套；2008年销售752套；2009年仅4～8月5个月时间就销售了1462套，超过2007、2008年之总和！这还是以4万元/㎡为计算依据，事实上值得玩味的是，2008年的豪宅成交量占整体市场交易量的4%，其认定标准是3万元/㎡；2009年上半年豪宅成交量占整体市场交易量的12%，而其认定标准已迅速提升至4万元/㎡。换言之，如果以2008年豪宅标准加以计算，则其市场占有率可望超过三成。这是最近上海舆论喊出“豪宅满街跑”的原因。
    仔细探究不难发现，豪宅的认定标准随着房市荣景及演变而水涨船高。2003年10月上海尚无豪宅概念，8000元/㎡已经是高端房，当年“世茂滨江”赴台销售，以1.2万元/㎡之“天价”叩关，仍然造成热销（此为台湾之“陆委会”禁止大陆房地产到台湾行销之始，因为太好卖了，担心资金严重外流）；2005年农历年假期间2.1万元/㎡的个案出现排队抢购还打架的场景，英国金融时报头版配合图片惊呼：上海人疯了！当年10月“汤臣一品”以11万元/㎡的价格面市，“豪宅”一说开始确立。2006～2007年豪宅界定通常在2万元/㎡，2008年拉高至3万元/㎡，2009年则跃升为4万/㎡，加之市场热卖，让人不得不对上海豪宅产品胃纳量刮目相看与啧啧称奇。
    许多人把上海豪宅市场的火爆，归因于2009年第一季度由自住为主的刚性需求渐次向上蔓延、外溢的结果。的确，在很多时候市场总是以低端、自用为主，逐步带动中端—中高端—高端的市场需求，但我发现这一波行情的形成却并非如此。
    我认为第一季度房屋成交量巨幅放大的“量增”，主要是由2008年10月22日上海市政府颁布的，包括房贷打七折、各项交易税费减免等14项救市方案，大大刺激、增强了自用型消费者的进场意愿，尽扫一年来的观望气氛，从而带动房市的迅速复苏。然而到了今年第一季度末，由于价位明显走高，自用需求已濒临无力进场的临界点，这个时候（3月25日）由国务院发布《关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业，建设国际金融中心和国际航运中心的意见》，将上海定位为“国际金融中心”、“国际航运中心”，并将在2020年初步建成的文件效应开始发酵，于是直接导致了第二季度的“价涨”，乃至豪宅市场的“遍地开花”。
    由于“双中心”对上海的城市地位起到极其重大之提升作用，使全国乃至华人世界的富豪阶层，对上海前景有了全面的改观，或更加清晰的判断——上海在可预见的10年内将产生翻天覆地的变化，将可与纽约、伦敦、巴黎等国际重要城市等量齐观。
    虽然上海城市GDP仅占中国的4.6%，与其他国际大城市，如纽约、伦敦、东京、巴黎动辄在20%～25%相较，有着天壤之别，但是，随着“双中心”地位尘埃落定，4.6%的城市GDP占比反倒凸显其未来10年的可观增长空间，加之数以十万计的境内外金融人才的汇集，也使上海的房价充满无限想象之可能。
    凡此种种“重磅核弹”的汇聚，终于引爆上海豪宅热。甚至有知名经济学家言之凿凿地表示，上海房价5年内翻倍，且将出现30万元/㎡的豪宅！若果真如此，目前“中国第一豪宅”汤臣一品14万元/㎡的均价，不就太便宜了吗？
    总而言之，无论上海未来房价究竟会有多高，其不断向上攀升、挑战新高的趋势已是不可逆转。有关部门与其成天讲一些口惠而实不至的场面话，不如认真思考如何有效解决都市夹心层的购屋与居住问题来得更现实些。
    （作者系《上海楼市·智典》总主笔）