海南中西部：地价对不起碧海云天

■中国房地产报  记者 张杰 海口报道

    海南国际旅游岛规划获批在即，近年来海南东部火热、中西部沉寂的不平衡局面有望破局。海南国土系统官员及资深地产观察人士相信，海南中西部地价将借助这股东风进入补涨阶段。
    近日，本报记者在海南中西部多个县市走访，诸多县市的主要负责人均表示，海南国际旅游岛的获批，将更显海南旅游和土地资源的稀缺，未来地价水平有望真正反映出这种稀缺性。
    11月11日，海南国土环境资源厅厅长严之尧在接受本报记者访问时，对中西部楼市土地储备的滞后局面忧心忡忡。他表示，海南资源得天独厚，不可复制，随着海南西部大战略的推动和国际旅游岛建设，海南土地价格积蓄着理性回归的巨大能量。
    “我们应该把海南当作一个城市来经营和管理，这样才能够让其资源发挥最大效益。”严之尧说。

中西部地价成绩单

    严之尧的担忧缘于一份地价成绩单。
    在海南省国土环境资源厅办公大楼的一层大厅内，电子屏幕上间或出现一个“成绩单”：2009年前三季度，全省建设用地出让成交价款为31.6亿元,平均价款47.65万元/亩。其中，以招拍挂方式出让的土地收益为31亿元，平均地价款为54.39万元/亩，同比上涨24.83%。
    在海南省国土系统的官员看来，这个成绩单并不理想，尚未反映土地内在价值。他们很清楚这个成绩单背后的数字真相：第三季度，海南省部分市县出让的土地区位条件较好，8月，海口市以挂牌方式出让的海甸溪北岸17.4公顷商业及城镇住宅用地，成交单价为325万元/亩，创造海口市历年来土地成交单价最高纪录。这意味着，假如没有这个孤零零的高单价地块“撑腰”，海南土地交易部门获得的这个“均价”成绩单或许更加“难堪”。
    他们也很清楚另一个事实：在海南中部、西部，相当一些县市的土地公开市场“形同虚设”，不仅上市地块数目寥寥，且前些年地价水准多在10万元/亩的水平徘徊。
    以海南中部的五指山市为例，公开资料显示，五指山市城区人口11万人，近年来，房地产增长速度全省居第一，而GDP的增速位居全省第二。全市拥有最适宜人群居住的气候和旅游资源。
    五指山市市委书记李江华对本报记者表示，五指山市为海南之肺，高端地产旅游资源丰厚，虽然临近三亚，但是其房地产开发水平和地价水平与三亚均有数倍的差距，在这两个指标上，它与紧邻的保亭县也大幅度逊色于滨海的陵水县。
    同样的情况亦在海南西部的昌江县和东方市一一出现。这两个县市均有大量的滨海旅游资源，辖区内的海岸线均有数十公里长。昌江县滨海的棋子湾自然条件甚至优于三亚市的许多旅游港湾，但是其开发现状却远远滞后，地价水平更是令昌江县主管城建和土地的唐县长感到迷惑。
    这一点从唐县长对一幅地块的预期值可见一斑。本报记者获悉，昌江县将在近期对外推出一幅200亩的地块，地处城区中心，容积率小于1.5，“我的期望值是地价可以达到30万元/亩。”他说。据了解，昌江县去年仅有3块土地公开出让。
    而海南西部的工业重镇东方市的土地困惑则更大。刚刚履新一周的东方市常务副市长曾望对本报记者表示，目前东方市地价水平很低，之前出让的一幅滨海地块地价是17万元/亩，对于一个有工业基础、自然条件优越又有诸多外地购房者的东方市而言，他对这个价格感到难以接受。目前，东方市的土地出让金在市财政的比例，“几乎可以忽略不计。”
    本报记者发现，上述抱怨和自责在中西部县市相对普遍，几乎所有受访的县市领导均表示，地价过低局面应该进行矫正，至少应该反映出海南中西部在国际旅游岛背景下的土地基本价值。
    而更大的问题还在后面。“东方市之前有一批滨海一线地块出让出去，都掌握在私人和企业的手上，结果多年来那些地方也没有什么发展，还是空地一片，这个局面令我们感到尴尬。”曾望说，“地价水平低，与政府对土地储备的认识不足有关，仅仅喊口号，却储备不足，如今与省土地储备中心合作，可以使接下来的几幅地块走向全国，让全国的开发商有机会选择，谁拍的高就是谁的，但是首先需要政府投入重金进行整理。”
    “五指山市和保亭县是海南中西部楼市的新发地，现在进入投资是一个很好的历史低点。”五指山市市委书记李江华说。
    而地价回归“正常”的迹象已经出现。今年10月，保亭一幅地块以100万元/亩价格拍出，预示着海南中部地产开始受到资本的强烈关注。据了解，五指山市将在年内推出一幅300余亩的核心地块，容积率低于0.8。

如何补涨？

    今年前九个月，全国土地交易一片沸腾，海南中西部的蓝天、阳光和沙滩却无法被“合理”估值。所有人都在求解，这个现象还会持续多长时间？官方对策在哪里？
    谋变之声正从县市基层传至省国土系统高层官员。本报记者在海南中西部多个市县的采访显示，虽然各方对地价水平过低原由有所分歧、期望值不一，但是各方期望的“救市”方案却相当一致：寻求省级土地储备中心的业务支援，希望在这个离政策源头更近、更具推广资源和商脉、更能办大事的平台协助下，共同做大土地“蛋糕”。
    而《海南国际旅游岛规划纲要》即将获批，亦令全省级别的土地储备中心统一平台尽快进入“工作状态”显得格外急迫。
    近日，海南省国土系统高官再度对外界发出力挺省级土储大平台的言论。在接受本报访问时，海南省国土环境资源厅厅长严之尧警告说，政府应对低水平的土地出让保持警惕，防止出现囤地现象。
    “政府应检讨其土地出让的节奏和储备土地的制度安排，为旅游岛规划的落地实施提供充分的土地保障供应。政府应该保持理性，未雨绸缪，防止囤地，对于纯粹招商式的土地出让要保持警惕，防止1992年的土地泡沫出现。”他说。
    海南国土系统一位官员称，最低限度来说，海南中西部的地价应该向合理方向回归，没有统一规划的出让和开发，是对海南天然资源的不负责任。
    海口本地一位不愿具名的地产商更是直言，政府希望统筹运作全省土地储备整理交易的意图，事实上向开发商发出了一个地价将强势上涨的信号。
    “因为，之前地方政府财政不足，愿意与开发商分成进行一级整理，话语权较低，但是现在，省级土地储备中心和海南地产集团本身就具有很强的融资渠道和能力，他们会选择出最有资金和开发实力的地产公司。这样，土地竞争将迅速加剧。”该人士说。
    海南省土地储备整理中心的一位负责人表示，“海南岛的稀缺资源是最大的底气。”