天津分权供地存忧

■中国房地产报  记者 魏洪磊 北京报道

    凭借前三季度超过400亿元的土地出让金收入，天津紧随京沪，跻身全国三甲，被甩在身后的是穗深两个一线城市。这让有关“天津晋级一线”的猜想韵味十足。
    数据来源于中原地产的一份报告。该报告显示，天津前三季度土地出让金呈现“暴增”姿态，而同期广州与深圳的土地出让收入均小于100亿元。另一个值得注意的现象是，位于长三角地价高原上的杭州，尽管因近期的地王频出而抓人眼球，但其土地出让金依然比天津少了近100亿元。
    “这足以证明，地价维持理性、保证供应的前提下，地方政府依然可以得到很可观的利益。”国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云对本报记者表示。
    然而，这些数字的背后，也有专业人士对天津的土地大放量表示出担忧：“盲目低价推地，将严重制约天津未来的发展”。

分权致供地激增

    400亿元土地出让金收入，这在天津历年的土地市场上前所未有，而这也仅仅是今年前三个季度的收入。
    而据中国指数研究院数据信息中心的监测显示，10月的天津住宅用地交易延续9月的活跃态势，共成交住宅用地11宗、126万平方米。鉴于第四季度历来是各地方政府突击供地的传统时段，这几乎可以宣告，到今年年底，这一数字还将有大幅增长。
    中原地产上述报告同时指出了各地土地出让金收入暴增的两个原因。
    其一为土地供应量增长。国土资源部公布的2009年前三季度相关统计数据显示，全国房地产开发用地供应达5.7万公顷，同比增加14.8%，并且呈现逐季增加的态势。另一个因素则是众所周知的地价上涨。
    而具体到天津，除了以上两个原因外还另有隐情。
    某国资开发商向记者透露，促使天津土地供应量大增的秘密在于土地供应的分权。
    “北京是将出让土地的权限握在市政府手里，天津则不同，它把出让权下放到每个区政府。各区政府都很积极，各供各的，导致土地供应量加大。”
    天津此轮土地供应的另一个特点是分散。据高策地产董事长李国平透露，天津的土地供应从市区到新城都很充足。“它们的分布很广，从市区到津南、静海，再到滨海新区，各个区的土地供应都比较平衡。”
    比如在7月份，天津滨海新区供应土地37宗、环城四区供应土地30宗、中心城区与远郊区县分别供应3宗和13宗。
    “尽管价格不高，但供应的量多，总体收益就上去了。天津今年没有出现太多地王，就是因为供应量比较充足。”以供地数量求土地财政，李国平认为天津的做法很值得借鉴。“他们的钱也不是全归区政府，涉及到一个分成的问题。尤其是天津外环以外区县的土地，地方截留的部分会比较高一些。”
    尽管总体价格不高，但天津并非没有在此次土地出让热潮中受益。自今年4月以来，天津住宅用地价格持续走高。至10月份，其住宅用地挂牌均价为1670元／平方米，环比上涨34%。而当月住宅用地平均溢价率为29%，仅低于9月33%的历史高位。

大体量出让留隐患

    上述国资开发商对天津土地市场的这种出让现状表示了担忧。“放权后各区都可以出让土地，土地收益大多归区政府自己支配。我觉得这是有风险的。”
    思源经纪总监龙程也认为天津市的做法不尽合理。“一是地块出让区域分散，二是地块体量比较大。”在他看来，前者不利于区域的迅速发展，而后者则更与政府抑制囤地的政策相违背。“这么大体量的土地，开发商自然需要分期开发，不可能一夜之间建起一座新城，这可以说是官商合谋变相囤地。”
    “其实有更好的解决办法，比如把1000亩的大块土地分成几百亩的小地块出让，让小开发商也有拿地机会，不让一家企业形成垄断。”龙程认为。
    他同时认为，在天津还远未到天量放地的时候。“当地市场并没有具备这个消化能力，支撑度不够。即使房价不高，购房人也未必认可。”龙程说。
    某统计机构负责人对本报记者表示，天津土地市场更大的弊端在于土地出让价格太便宜。“成千亩土地便宜地卖出去了，绝对是国有资产的大量流失，而且整理的土地里面一定包含了耕地和农用地。”他认为当地政府的做法过于急功近利。
    一位熟悉天津市场的专业人士则对天津未来的发展提出疑问。“现在出让的都是资源非常好的地块，现在就以这个方式出让了，未来的增长点在哪里？”在他看来，目前天津有大量的城中村需要改造，这才是亟需解决的问题。
    北京某开发商认为，天津在土地市场上的动作，归根结底在于市场的透明度比较差。他对本报记者透露，外地开发商到天津拿地一般有两种情况。“一种是和当地的大国企合作，因为土地一级开发权都掌握在他们手里；而另外一种，就需要付出很大的代价，要与政府搞好关系。像恒大、绿地和珠江那样，政府给你一块大面积上千亩的地，以底价成交。”
    用另一位熟悉天津市场的开发商的话说，天津市场“江湖气还比较重”。该人士透露，自几年前“廊坊会议”以来，京津冀环渤海一体化提上日程，天津的房地产市场尽管一直在改善，但仍显缓慢。“与北京相比，天津市场差距太大。比如6月份，北京土地市场那么火，而天津的土地却都是低价成交。”
    “北京、广州的土地大都是公开出让，招投标都几乎没有，比较透明。而天津起点低，如果不这么运作，大开发商不愿意去。可以说天津的房地产还没有完全市场化。”该人士指出。