上海商业地块遇冷

■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 上海报道

    前不久在上海市土地交易市场举行的徐汇区南站商办地块推介会上，南徐家汇两幅占地面积22.83万平方米、建筑总体量达63万平方米的商办地块首次亮相，将整体出售。虽然这幅地块预计楼板价只有1.1万元/平方米左右，但是从目前的情况看，开发商对这幅地块大多是观望的态度。
    事实上，从今年第三季度开始，上海的商业地块市场就出现供大于求的状况。据专业人士分析，上海商业地块正遭遇寒潮，预计明年情况将更为严重。
    目前，上海商业地价明显偏低，以市中心区域静安区49号街坊地块为例，楼板价只有2.8万元/平方米，周边的住宅价格则在6万元/平方米左右；徐汇区南站商办地块预计楼板价在1.1万元/平方米，而绿地拍下的南徐汇住宅地块的楼板价在1.5万元/平方米左右。外环区域，松江大学城商务广场N2 号地块楼板价为2126元/平方米，而绿地在同一区域拿下的松江区新南路一号地块，住宅地块楼板价为2692元/平方米。
    “上海商业地价与住宅相差较大，主要是商业地产不景气，区一级政府希望通过降低商业项目的门槛进行招商引资，从而达到刺激整体经济的目的。”佑威研究机构分析师陆骑麟表示。
    虽然开发商业地块的门槛相对较低，但开发商的反应并不强烈。“上海住宅每年保持10%的增长，大多数公司都会去拿住宅地块，很少有开发商专做商业项目。上海核心区域的商业项目都是由外资背景的开发商完成的，目前整体市场行情不好，这些开发商也很难再涉及高资本运作的项目。” 易居中国研究院分析师薛建雄指出。
    根据上海佑威提供的数据显示，2009年上海第三季度商业地块的供应量为122.39万平方米，成交96.47万平方米，一定程度上说明商业地块供大于求。
    另外，当地商业地块的市场容量也不容乐观。第一太平戴维斯发布的报告显示，2009年第三季度上海所有中央商务区甲级写字楼租金都有所下降，截至第三季度末，上海甲级写字楼平均租金为6.9元/平方米·天，与一年前峰值相比，至今已累计下跌20.9%。
    分析人士指出，从今年年初以来，包括闸北压缩机厂地块、闸北大宁地块以及静安小亭地块等土地交易市场推出的一些市区优质商业用地，多为区属国有企业接盘“撑场面”，价格也较低。