苏大卫：房企做私募基金存在利益矛盾

■中国房地产报  记者 宋振庆 北京报道

    近段时间以来，人民币基金成风起云涌之势，而外币基金却地位尴尬。美国环球投资集团有限公司亚洲区总裁苏大卫在接受本报记者采访时表示，全球金融危机和国内信贷的增长，让人民币基金获得了很好的发展机遇。
    但他同时表示，目前越来越多的房地产开发企业参与私募股权投资基金是一个有待论证的问题，因为开发商和基金管理公司两者会存在利益矛盾。
    中国房地产报：包括KKR、凯雷和黑石集团这样的外资基金都纷纷在中国设立人民币基金，而过去风靡一时的外币基金却步履维艰，是不是人民币基金的生存环境要比外币基金宽松许多？
    苏大卫：人民币基金的优势在于避开了商务部的审批、结汇等流程。对于一个投资项目来说时间是非常宝贵的，外币基金等一年甚至更长时间才拿到批文，项目的最好时机往往已经错过了，这让很多外币基金望而却步。
    更重要的是，全球金融危机让很多外币基金后院起火，从而失去了在中国市场呼风唤雨的能力。相比之下，由于持续的信贷增长，使得国内的资金非常宽裕，也正因此，人民币基金获得了很好的发展机遇。
    中国房地产报：光大集团最近以85万美元的代价收购了原属于雷曼兄弟的亚雷投资公司51%的股权，并募资1亿美元投资国内房地产市场，你怎么看待这一收购？
    苏大卫：这其实是一种很聪明的做法，也是大势所趋。雷曼兄弟破产后，其在国内的房地产运作班底还在，有着丰富的基金管理经验和房地产操作心得，光大集团选择吸纳这个班底补充自身的实力是很明智的。
    实际上，现在本土基金资金条件虽然充沛，但是缺乏成熟的管理团队，这种局面对未来本土基金的发展是个障碍。不妨直接嫁接现成的外资管理团队，形成一种互补优势，有利于本土基金的学习和成长。
    中国房地产报：在房地产人民币基金的大潮中，一些房地产企业也开始跃跃欲试，其中包括一些大房企，如首创置业、上海复地、中海地产、金地集团等房企都在积极酝酿自己的房地产基金，你怎么看待这一趋势？
    苏大卫：我个人认为房地产企业直接参与私募股权投资基金是个有待论证的问题。的确，现在开发商与财务投资人有着很好的合作契机，楼市回暖、资金充裕，但是他们之间有着不可调和的利益矛盾。
    LP（有限合伙人）基金和GP（一般合伙人）基金都应该追求的是基金收益的最大化，但是作为GP的开发商同时也在追求土地溢价，这就使得最终基金的收益如何分配生产了很大的难题，很可能最后项目赚的钱都落入开发商囊中，而投资者却颗粒无收。
    在国际上，开发商和房地产私募基金分得是很清的，这是产业链上下游的关系，如果混为一谈，就会出现利益纠纷的麻烦。
    中国房地产报：中国创业板的开启给了人民币基金很好的退出渠道，但是房地产基金的退出渠道现在仍然存在很大的难度。
    苏大卫：房地产基金的退出可以以并购形式易手，当然最重要的退出渠道还是资产证券化，也就是国内准备推出的REITs。我们还是希望REITs能够尽快放开，并且也在跟包括滨海产权交易所在内的一些产权交易所进行交流，希望打造更多房地产基金退出的渠道。
    REITs的最终成熟需要投资人、交易平台、信息匹配、税收和提供优质回报的物业等多方面因素的共同促进，尽管国内这方面还不是很成熟，但是中国的优势在于有强大的中央政府和雷厉风行的政策，能够在短时间内将资源最大化，所以我们很看好国内REITs的前景。