人民币基金鸣锣开道

■中国房地产报  记者 宋振庆 北京报道

    当盛丰基金的澳大利亚老板们匆忙收拾行囊回国重组改造时，苏大卫暗暗感到机会来了。作为美国环球投资管理有限公司亚太区总裁，现在，他的全部精力已经投入到筹备房地产人民币基金的事情上。
    今年5月中旬，他拿到了滨海新区的工商注册批文，这家名叫环信（天津）投资管理有限公司（环信投资）的基金公司成为了他运作房地产人民币基金的载体，并已经开始着手募集四只分别投向园区地产、金融生态区、商务酒店和养老地产领域的人民币基金，总募集金额可能达到90亿元。
    环信投资是国内基金形势的一个集中缩影：外币基金正在举步维艰乃至退出，人民币基金却来势汹涌。根据清科集团日前公布的报告显示，三季度PE/VC合计新募人民币基金35.2亿美元，在募集金额上首次超过外币基金。

人民币基金机遇期

    成立于美国南加州的环球投资有着14年的投资史，业务主要集中于天使投资、Pre-IPO和兼并重组。近年来环球投资逐步加大了对亚洲房地产和基建方面的投资，曾经先后以财务投资人的身份参与了大连集装箱码头和上海中心的建设。
    伴随着2006年国内房地产市场的日益火爆，环球投资与澳大利亚的盛丰基金合作开拓内地三四线城市，在长沙、西安等地收购了超过5万平方米的物业。随后一年，双方在新加坡成立盛丰亚洲基金，专门收购中国内地的优质物业。
    然而和众多铩羽而归的外币基金命运一样，美国次贷危机演变成为全球性的金融风暴之后，盛丰基金后院起火，旗下REITs损失了60%，无奈之下回澳大利亚进行重组改造。
    “这次合作的被迫终结虽然是个很大的损失，但也未尝不是一个新的契机。”苏大卫转而开始筹备国内的房地产人民币私募基金。作为环球投资在中国内地的子公司，环信投资成为了苏大卫在国内房地产的投资管理平台。
    目前人民币基金已经出现了风起云涌的态势，环信投资的成立正逢其时。据本报记者了解，很多房地产项目已经有人民币基金参与其中，这些基金的背后既有实力雄厚的央企、国企，也有民间的投资机构和个人。外币基金败退后清理出的大片战场，加上政府的扶持，使人民币基金获得了空前的发展机遇。
    在这种情况下，就连海外机构也希望进来分一杯羹。今年下半年以来，包括凯雷、黑石、KKR以及普凯投资基金都已经开始着手筹备人民币房地产基金。
    “海外机构的优势在于之前丰富的房地产投资经验，并且熟稔中国官方审批的流程，这些都是它们运作人民币基金的优势。”苏大卫表示。
    更为关键的是，人民币基金能够得到令外币基金垂涎三尺的优惠条件。以环信投资为例，苏大卫之所以选择滨海新区作为公司注册地，就在于天津地区有优惠的扶持政策。
    苏大卫透露，环信投资正在运作的环球空港园区开发基金还能得到天津市政府引导基金的投资，这些政府基金的介入不啻为一块“金字招牌”，为环球空港园区开发基金进一步壮大和投资铺平了道路。

寻找中国模式

    一家熟悉外币基金的投资经理对本报记者表示，外币基金此前在中国遭遇困境，除了全球金融危机和国内政策难料的因素外，其自身固执的投资理念也是重要原因。
    “中国的投资者已经开始成熟，外币基金以往投钱进去坐等资产溢价的时代早就过去了，对于想要进入中国房地产市场的外币基金而言，不仅需要引进国际经验，更要进行优化和本土化。”苏大卫表示。
    Equity International高级副总裁魏松曾对本报记者坦承，由投资创造价值转向资产管理创造价值，是外币基金在中国将要面临的模式转型。
    外币基金在国内的种种痼疾，也给了新成立的人民币基金很多借鉴。据了解，环信投资在国内的房地产人民币基金将以“一专多能”的面目示人，其基金管理模式如同金字塔结构，从上到下依次是基金管理、资产管理和物业管理。
    “由于后面两项的繁冗和难度，以前的外币基金往往会选择将其外包给世邦魏理仕、仲量联行这些机构打理，自己仅仅负责资金的投资。”苏大卫说。他认为，这种国际流行的模式在国内未必行得通，因为中国作为一个成长性的市场，外包市场也在培育当中，而三四线城市甚至根本没有外包的概念，这会失去很多良好的投资机会。
    “另外一个趋势也很重要，基金应该更加专业，而不是像过去那样旗下的项目包罗万象，什么赚钱做什么。要体现出一个基金的专业优势，也就是差异化生存。”苏大卫希望将海外一些全新的产品移植到国内，并运用在未来前景看好的领域中，例如金融生态区和养老地产等。
    一位国内投资经理表示，现在多数房地产基金都倾向于投资项目开发，做短期过桥贷款，快进快出，私募基金如果讲不出一个动听的故事，是很难吸引到大手笔的投资者的。
    所幸的是，苏大卫是个能言善辩的人，环信投资已经引来了中航工业、建银国际和中信集团以及境外一家知名大型房地产基金作为合作伙伴，至于资金募集对象也不用愁，就连当地政府也已经被打动。
    “政府引导基金是一个重要部分，而中国的一些电力、钢铁、能源央企和国企也都有雄厚的资金，最后还有很多实力不俗的民企，对于房地产基金也有相当的热情。”苏大卫表示。
    据了解，目前在环信投资的旗下，环球空港园区开发基金正在落实4亿元的种子基金，并在和多家机构进行洽谈；另外两只基金也已经和一家大规模运作旅游地产的央企达成了合作意向，并着手开始在包括成都在内的几座城市试点。