刘露军：不应为拿地而拿地

■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

    作为北京房地产市场的老牌龙头企业，北京城建投资发展股份有限公司自从今年5月份以13460万元中标北京市宣武区骡马市大街南侧一小幅商业项目用地后，就一直在北京的土地市场难有斩获。面对各路房企的夹击，北京城建终于在9月30日耗资15.1亿元获得了北京市房山区长阳镇起步区4号地的开发权。日前，本报记者专访了北京城建策划部经理刘露军。
    中国房地产报：今年北京城建参加了多宗土地的竞买，但目前只拿到两幅地块，而且在多数参加竞拍的时候也没有高价举牌，这是什么原因？今年最后两个月是否还有拿地计划？
    刘露军：北京城建属于国有上市公司，对于地块未来收益有详细的测算，最高竞买价格须有董事会的授权，因此在土地竞拍现场不会随意加价。今年，我们一共参加了8宗用地的挂牌竞买，但最终只拿了两块地，这与我们一贯的稳健拿地策略有关，虽然今年的拿地压力很大，但我们不会为了拿地而拿地。
    中国房地产报：今年“十一”长假前，北京城建历经土地竞拍市场的多次无功而返后，终于拿下了房山长阳4号地。请介绍一下当时的拿地情况。
    刘露军：现场竞争十分激烈，城建、首开、万科中粮联合体、远洋、保利、中建、住总等7家单位参与了现场竞买。经过35轮竞价，城建以15.1亿元竞得该宗地，溢价率为61%。这块地地上建筑面积为36.38万平方米，其中还要建一部分限价房。比照最近成交的东坝限价房项目地价，房山长阳4号地限价房应分摊的楼面地价大概为2100元/平方米，以此推算纯商品房楼面地价则接近6200元/平方米。
    中国房地产报：万科此前已经连拿了房山长阳镇的1号和5号地，此次又来参加4号地的竞争，你觉得原因是什么？
    刘露军：说明万科非常看好房山长阳镇区域的发展。
    中国房地产报：你预计未来房山长阳镇这几块地的楼盘售价会达到多少？
    刘露军：我个人认为，相比大兴、通州等地区，房山长阳的土地具有后发优势。首先，这几块地旁边的房山轻轨将在明年底开通，15分钟就能到达西南四环外，再与地铁9号线对接，可达中关村区域，交通瓶颈问题即将解决。其次，根据长阳镇规划，未来区域内配套将十分完善。此外，京良路年底还将开工扩建，这也是个利好的消息。目前，西南四环区域的房价在16000元/平方米左右，靠近五环区域房价除西南部外都在13000元/平方米以上。未来轻轨通了，在西南区域上班的人会更多选择在房山长阳镇买房。这几块地开盘后，预计售价将至少在11000元/平方米以上。
    中国房地产报：此前，北京市场上有消息称，北京市政府正在逐渐收回土地一级开发权，未来3到5年，企业不会再参与土地的一级开发，将全权由政府负责。对于这一做法你持什么样的态度？
    刘露军：这个有可能，因为像重庆、天津这些城市好像都是这种做法。一方面，政府通过土地一级开发可以拉动投资；另一方面，企业作为土地一级开发商，会产生一些遗留问题，包括增加一级开发成本，延缓土地的供应等，如果政府实施土地一级开发，能部分解决此类问题。
    但我认为，土地一级开发属于市场行为，还是应该由政府和企业结合来做，纯政府做市场行为效率不会太高，北京最早提出的“政府主导，企业实施”的土地一级开发路子还是对的。
    中国房地产报：当前，部分主业不是房地产的国企进入了房地产市场，并且有一些是采取和民营企业合作、为民营企业提供拿地资金的形式进入的，对此现象你有何看法？
    刘露军：我没做过具体统计，但现在这种情况应该会有。因为有些国企以前没有涉足房地产这个行业，需要与圈内的企业合作才能更为稳妥；或者有一些国企的资金是限制投入房地产的，比如4万亿的投资计划，是要投到本行业的。但现在投到本行业可能没什么前途，所以会采取和民营企业合作的方式曲线投入房地产。
    我对国企和民企合作不是很看好，实际上一些大的国企更多地会选择自己成立房地产子公司的方法进军地产业。
    中国房地产报：很多企业在2008年基本没有拿地，经过2009年的去库存后，基本上已经没有土地再开发或者现有土地储备已不能满足未来一两年的开发需要。因此，这些企业目前有强烈的拿地意愿，但面对着政策的不明朗性和市场的不确定性，又不敢贸然拿地。请问你是怎么看待这个现象的？当前状况下，这些有钱无地的房企应该如何在土地市场突围？
    刘露军：我认为，作为房地产企业，拿地不是目的，只是手段，真正的目的应该是通过房地产开发实现预期盈利。因此，不管市场冷与热，应该坚持公司一贯战略，认真分析市场前景，理性评估宗地价值，以公司能承受的价格稳健拿地。
    中国房地产报：现在很多城市实际上都有“勾地”制度，近日据传深圳也已经有了实行“勾地制”的草案。你认为现阶段为什么又会出现勾地制？这对市场会有何影响？
    刘露军：勾地制度的成功运行需要良好的制度环境、廉洁高效的政府、理性的房地产企业、市场信息的充分表达和有效的运作程序。2006年1月，国土资源部起草的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》中提出“有条件的地方，可以建立勾地制度”，在业界产生巨大反响，但当时由于种种原因并没有贯彻执行。
    从现阶段看，出现勾地制度往往是与土地市场变冷的状况相联系的。譬如在上半年北京发布了4宗用地的出让预公告，就类似于香港的勾地制度，但随着市场的回暖很快就中止了。目前北京还有一个预申请出让地块，就是通州区马驹桥镇物流基地D01地块，也是市场非热点地块。
    中国房地产报：最近，北京又同时推出了9幅地块，你如何看待北京此次的集中供地？
    刘露军：加大土地供应是稳定地价、房价的最重要手段之一，我们期盼更多的优质宗地上市供应。