抢地忧郁症

■中国房地产报 记者 兰亚红 北京报道

    “抢还是不抢？”面对热点城市土地市场群雄纷争的火爆局面，这已成为当前诸多有钱无地的开发商解不开的难题。
    对于一二线城市的大多数本土开发商来讲，经过2008年的过冬“保命”以及2009年前期的快速去库存，手握现金却无地继续开发成了当前面临的窘境，其拿地意愿已经到了“饥渴难耐”的地步。
    但是，一方面，面对政策的不可预知性以及房地产市场走向的不确定性，另一方面，又面临保利、中海等大型央企以及绿城、万科等实力派上市民企持续性攻城略地，这些手握现金流却在未来两年可能无地继续开发的房企，是该调高风险预期而积极抢地储粮，还是应该继续保持理性，甚至沦为土地竞买市场上的看客？

拿地饥渴

    “现在开发商开始关注拿地，最根本的原因还是在于未来土地储备量不足。在意料之外的2009年销售狂飙的同时，去年没有拿地的开发商担忧明年乃至今后几年的货量开发，因此，在今年第四季度拿地意愿增强成为一种必然。”保利麓谷林语营销总监雷东辉对媒体表示。
    雷东辉的判断也得到了多家房地产开发企业的认同。北京一中型房地产开发企业的负责人告诉记者，该企业在2008年市场不好的时候基本上没有增加土地储备，而到了2009年，也没有预计到市场回暖会如此之快，等到了想拿地的时候，才发现土地市场的火热程度已经超出了他们的拿地能力。
    “好多地的竞买我们都参与了，也非常想拿，但地价已经超出了我们所能承受的心理价位。”上述房企拿地负责人表示。
    据记者统计，在北京市截至目前已经出让的58宗含有居住性质的土地中，除了远郊区密云、怀柔、平谷、顺义以及房山和通州这些相对偏僻地带的一些土地被本土中小房企拿下外，近20余宗土地都被央企或大型上市房企拿走。
    “我们今年在北京只拿下了一块负责一级开发的面积较小的地块。”北京一中型开发企业的负责人无奈地告诉记者，看到网上激烈的报价情况，实际上该企业对于北京今年下半年推出的大多数地块，基本上都没有参与报价。
    “我们此前只是到现场观摩，没有能力参与高价竞拍。”这位负责人说，实际上面对几乎连续两年没有土地进账的情况，企业决策层很着急，也早就启动了外域市场的开拓，但由于“人生地不熟”，也基本上没有斩获。
    与上述中型企业相比，大多数小型开发商的处境似乎更加艰难。“我们现有的项目几乎都销售完了，目前只有一个项目有部分剩余土地，现在只能是一栋一栋地盖。我们也很想在北京继续拿地，但实际上难度太大了。”一家地处北京通州的企业的负责人告诉记者。
    “实际上，今年通州的一块地我们本来是志在必得，虽然面对绿城、保利、中建、住总、首开等大型房企，我们也坚持举牌到了最后阶段，无奈绿城的实力太雄厚，我们最终只得放弃。”上述负责人介绍说。
    长期关注北京土地市场的地雅投资管理集团副总经济师黄晓林指出，实际上不只中小型房企，很多大型房企对土地的需求也呈饥渴状态。“实际上三四年前，北京的多数开发商就意识到了将来不好拿地的问题，开始纷纷转向二三线城市寻求土地了。”
    “热点城市开发企业对于土地的饥渴已是不争的事实，但是面对央企以及上市房企的冲击，它们也只能伺机而动，即使是参与土地竞拍，也只是抱着‘捡漏’的心理，多数情况下都是徒而无功。”黄晓林认为。

抢还是不抢？

    虽然部分业内人士预计，接下来的土地市场会渐趋理性，但对于热点城市来讲，土地市场似乎还未见降温的趋势，同时，手握现金、土地储备却无以为继的开发商也比比皆是。
    “不拿地，企业没法正常运转，可能会‘饿死’；高价去抢地，又不能预知后期的政策和市场走向。所以，企业也是处于两难的境地。”黄晓林分析说。
    面对年底前可能出现的土地放量，企业是否会选择调高未来的房价预期，宁可增加风险去抢地?各家企业拿地负责人的心态也不尽相同。
    “不是不想拿、不想抢，是没有实力去抢。”北京一家中型房企的拿地负责人道出了多数企业的心声，“实际上每次土地竞拍的时候，我们公司老总都想去竞拍现场，但他怕在现场受报价攀升的刺激时把持不住，所以每次都是电话遥控。”
    另一家中型房企的拿地负责人则表示：“目前房企开发的利润一般都在10%~15%，每个企业的出发点不一样，有的企业是抱着赌一把的心态去高价拿地，有的企业不考虑利润，抢地是想把业绩做大。中小房企硬拼肯定是拼不过国企的。”
    对此，业内专家也有不同的建议。
    “每个企业情况不太一样，对于资金雄厚的企业，看的是中长期市场趋势，现在依然可以拿地。对于中小企业则不妨等一等，看一看，土地市场的热度正在降低，明年可能会遇到性价比更好的地块。”一位业内专家表示。
    上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强则认为，对于没有土地储备的企业，应该尽快拿地。
    “土地市场总体而言还是供不应求的。土地由政府垄断，二级市场还不成熟。没有土地储备，企业未来的发展就成问题。”回建强分析说，“另外企业囤地问题并不是一朝一夕能够解决的，市场上能够交易的土地主要来自政府，政府控制土地是制度性的问题，这种现象暂时无法改变。在楼市依然景气的状态下，土地价格不太可能大幅度下降。”
    “虽然没有必要和大型企业在热点城市拼实力，但对于手中有现金储备的房企来讲，估计还涉及不到生死攸关的问题。”回建强说，“与其被动调整，还不如主动出击。”
    “当然，各区域的情况可能不同。”回建强认为，对于比较热的区域，小企业可以暂时回避一下，现在上海的一些中型企业就已经启动了二三线市场的发展计划，这也是中小企业比较现实的一种选择。