现行土地管理法规漏洞为企业囤地提供理由

■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

    随着中国城市化进程的加快，各个城市都在试图通过建立新城区拓展城市规模，并试图通过引进金融、医疗、电子等行业来加快新区的建设。但实际上，目前很多城市新区以及很多相邻的城市都存在重点项目重复建设、通过压低地价等方式进行招商引资的无序竞争问题。城市化进程中如何避免走不必要的弯路？针对相关话题，本报记者日前专访了中国城市发展研究院常务副院长、全国高科技管理工作委员会城市管理专业委员会主任章惠生。
    “中国目前的城市总体规划都很好，但往往一到城市规划编制、规划审批、规划实施上就落不到实处”
    中国房地产报：您在2006年的时候提到，中国的城市发展在城市规划上存在着一些问题，现在，这样的情况有没有得到改善？
    章惠生：中国目前的城市总体规划都很好，但往往一到城市规划编制、规划审批、规划实施上就落不到实处。规划编制没有法律的约束，这届领导这么规划，下届领导有可能推倒重做，造成规划的连年不到位。而且，关注民生的展览馆、图书馆等设施常常被改掉或挪掉。本来规划应该是对开发商形成控制，但现在是开发商请政府协助开发，而不是开发商在城市规划的框架内开发，两个位置颠倒了。
    所以，我提出在总体规划后要附带制定一个规划指导，也就是说应规定哪些规划是必须要有的，要坚持按规划做到，不能因为领导的换届等原因而有所改变。
    中国房地产报：目前一线城市在城市扩张上普通采取的新城方式，与“摊大饼”方式相比，有什么优点？
    章惠生：新城的建设在某种程度上能够加速区域性城市的发展，而“摊大饼”则是单个城市的发展。新城与中心城能够实现互动。只要加大城市轨道交通的建设，就能加快新城的建设。而轨道交通的开发，又可以为房地产市场的发展拓宽可开发的土地资源。
    “在区域上，应由中央指定一个区域中心城市，设立一个‘经济发展局’，区域内各城市分工协作，协调发展，避免出现无序竞争、重复建设的局面”
    中国房地产报：您觉得我们国家在现阶段的城市发展建设上，应该走怎样的发展道路？
    章惠生：现在中国的城市发展应该避免单个自由竞争的发展模式，而应该走区域性发展之路，现在已经刻不容缓。应该尽快找一个典型，作为区域发展的试点。我认为，应该最先在长三角地区启动区域经济的发展，以科技为先导，然后可以扩展到环渤海地区，最后在比较成熟的时候，再启动珠三角地区。
    在区域上，应由中央指定一个区域中心城市，设立一个“经济发展局”，区域内各城市分工协作，协调发展，避免出现无序竞争、重复建设的局面。而且区域性经济的发展也可以解决“三农”问题。
    “《土地管理法》规定土地闲置两年不开发要无偿收回，但其中有这样一句话，‘由于开发准备前期工作没有准备好的’可以例外，这就为国有企业预留了囤地的理由”
    中国房地产报：一直以来，很多业内人士都在呼吁修改土地招拍挂制度。您认为现行的土地出让制度与城市发展是否存在着一些矛盾？
    章惠生：内地目前的房地产市场是不成熟的市场，但是我们的土地招拍挂制度完全照搬了香港地区房地产市场的模式，不太适合内地目前的国情。比如，我们的社会保障房问题应明确就是政府的职能，最近的公共租赁房，政府的基调是“保本微利”，实际上是有问题的，应该是政府适当地给予补贴，政府不应该在这块生财。
    中国房地产报：近两年，地方政府在逐渐加大保障房用地的供应量，但不少开发企业认为，政府并没有加大商品房用地的供应量，所以出现了“地荒”；但政府方面却认为，是因为开发企业囤地才出现假“地荒”的现象。您怎么看待这个问题？
    章惠生：首先，我认为国家采取加大保障房用地的政策是对的。现在市场上积压的空置住宅量，按照国际上的标准是不超过10%，但我们国家已经是18%~20%，还要继续加大建设吗？
    国企用大价钱买好地块，从2006年就开始了，有70%的大地块都是国企拿的，拿了地就开始囤地，等到地价上涨再开发，反正是国家的钱、纳税人的钱，等真正赚了钱又是属于国企自己的。
    按照《土地管理法》第三章第25条，规定土地闲置两年不开发要无偿收回，但其中有这样一句话，“由于开发准备前期工作没有准备好的”可以例外，这就为国有企业预留了囤地的理由。而民营企业认为既然政府不处罚国有企业，也不应该只处罚民营企业，因此民营企业也开始囤地。
    中国房地产报：当前中小企业在招拍挂市场拿不到好地，其中一些企业会因为拿不到土地而退出房地产市场。您认为这对城市的发展有影响吗？
    章惠生：房地产企业优胜劣汰是必然的。中小企业在一线城市挣扎发展，没有实力的必然会被淘汰。
    我认为，在社会保障房方面，可以让中小企业来做。国家可以成立一个专门的“住房局”，在保障房建设上制定一整套的体系，包括廉租房、公共租赁房、经济适用房等，都由“住房局”来做。中小企业愿意来做的，可以来做保障房，按照“住房局”制定的标准来做，可以保证有基本的利润。