华融：面对十年大考的地产“答卷”

■中国房地产报  记者 张晓赫 北京报道

    一单与房地产公司的战略合作，隐现出华融的地产野心。
    10月27日，中国华融资产管理公司与保利置业集团有限公司签订了总额达200亿元的一揽子战略合作协议，其中包括“双方将联合发展不少于人民币50亿元的物业项目”。
    在外界看来，保利置业作为保利（香港）投资有限公司（保利香港，0119.HK）的全资子公司，此次华融对保利置业的融资安排，等同于对保利香港的融资安排。
    “一方面，华融的区域地产业务依托全国性企业保利香港的经验可以顺利拓展；另一方面，保利香港借道华融也可以试探内地扩张。”一位接近华融的市场人士认为，华融地产业务的区域扩张已显端倪。
    这一解读也得到了华融方面的证实。华融全资子公司华融置业有限责任公司（华融置业）办公室总经理向本报记者表示：“公司未来的确有在其他区域拓展的打算，此次合作也是出于地产业务长久发展的考虑。”
    再联系此前，无论是华融强调的今年下半年加强对子公司的扶持力度，还是7月份的旗下地产资产注资并更名为华融置业，每一步都透露出华融意欲做大地产业务的思路。

借力保利香港

    根据战略合作协议，华融将利用旗下的信托、证券、金融租赁等平台为保利香港提供一系列的融资服务。其中包括不超过100亿元的信托融资；不少于30亿元的公司债、企业债等债务融资、股权融资以及金融租赁服务；不少于20亿元的包括REITs以及抵押在内的物业融资。
    而在协议的最后一项则是“联合发展不少于人民币50亿元之精挑细选物业项目”。
    实际上，在华融旗下拥有大量地产资产，但由于开发管理经验不足以及结构过于松散等原因，华融的地产业务发展步履蹒跚。
    在业内人士看来，主要地产业务集中在珠海的华融置业，缺乏相关的全国布点开发经验。
    “所以，找一个拥有相关经验的大型企业合作取经，不失为一个好办法。”信达资产管理公司内部人士表示。
    不过，华融与保利香港在地产层面的合作恐怕还要等些时日，据主要负责此次战略合作的华融经营管理部负责人向本报记者透露，目前信托融资最先启动，然后再进行一些项目接触，其他合作协议还在意向中。
    “除了具体的融资安排之外，有些合作项目目前只是意向，之后还会再签订细化协议。”该人士表示。
    上述接近华融的市场人士表示：“在操作模式上，很可能是华融先行注入基础项目以及资金，保利香港后续跟进。”

做大地产平台

    对于此次与保利香港在地产业务上的合作，外界有诸多揣测，华融想要做大地产业务？
    作为直接对接中国工商银行的资产管理公司，截至去年年底，华融共接收了4070亿元的政策性不良资产。
    “一方面，在接收的不良资产中，四大资产管理公司不同程度地都接收了一些一级土地开发以及物业、开发项目；另一方面，由于四大资产管理公司大多都跟地方政府签订了多方合作的大型协议，也更便于从地方政府那里换取更多的支持，包括项目开发。”上述信达资产管理公司内部人士说。
    实际上，在商业化转型的推动下，华融一直力图通过一揽子金融服务的“大客户战略”来削减对既有政策的依赖性。截至目前，华融已经与多家地方政府以及地方、中央的大型企业签订了类似的战略协议，也正因此，获得了可观的开发项目的政策“照顾”。
    在地产资产迅速膨胀的背景下，华融早已开始筹谋搭建地产业务平台。动力来自于资产管理公司的转型期限，也来自于资产管理的衍生需求，。
    据上述信达资产管理公司内部人士介绍，早于信达资产管理公司开展地产业务之前，华融就已经开始致力于房地产的实体开发。华融旗下的横琴信东房产实业开发公司（信东房产）早在1992年就注册成立，当时信东房产的股东是中国工商银行的几家市级分行，主营业务为商贸、房地产开发和物业管理，后在清理非银行业务资产时，中国工商银行将信东房产划拨给了华融。
    但信东房产作为华融的主要实体开发资产，多年来一直偏安珠海一隅。资料显示，到目前为止，信东房产已取得的包括金融、商贸、写字楼、商住楼在内的用地面积22.75万平方米的土地，仍只是局限在珠海开发区。
    四大资产管理公司10年的转型之考，在某种程度上给了其地产业务扩张的动力。根据10年前财政部对其转型期限的约定，四大资产管理公司纷纷抛出转型方案。
    在华融“加强对子公司的管理支持和扶持，适时搭建新的业务平台”的转型方案中，地产业务成为了继资产管理、证券、信托等平台后的又一着力点。
    今年7月，华融将信东房产正式更名为华融置业，经营范围也核准为：房地产开发经营、房地产投资与管理、城市基础设施建设、物业管理、酒店投资与管理、房屋租赁、物资供应、建筑和机电设备采购。
    “从名称就可以看出地产业务在华融版图地位的提升，华融置业正力图加强管理与统一旗下品牌，并且业务经营范围也扩大了。”上述接近华融的市场人士表示。
    一位华融置业内部人士向本报记者介绍，母公司华融除了对华融置业进行了债务重组，并100%持有其股份外，还将其注册资金扩充到3亿元。“此举完全是出于华融能做强、做大子公司，激活信东房产，搭建地产业务平台的考虑。”
    随着地产平台在管理监控上的逐步完善以及债务上的清偿，进行全国布局，成为了华融置业下一步的目标。
    “这也正是其联手保利香港的原因。实际上，四大资产管理公司拥有丰厚的资金以及获取项目的优势，如果其中有两家将地产业务做大，甚至将来成为全国性地产公司并不奇怪。”上述接近华融的市场人士表示，作为资产管理公司旗下的地产平台，一旦业务资质以及相关经验取得后，既而将会获得更多的集团资源协助。
    与保利香港在地产业务层面的合作或许只是第一步，华融置业办公室总经理表示：“未来并不排除寻找其他战略合作者的可能。”