地王“改嫁”隐痛

■中国房地产报  记者 魏洪磊 北京报道

    短短一周内，已有3块2007年的地王在丢掉昔日荣耀后被重新推至土地市场的前台。
    两年后的“改嫁”，很难讲预示着昔日地王的死亡还是重生。但对于当前迷雾重重的土地市场而言，这绝非一个善意的信号。
    缩水“改嫁”只是一景，并未囊括2007年地王的最终结局。稍早之前，万科位于北京东四环西大望路的“地王”项目万科蓝山，就传来了将在今年年底前开盘的消息。但无论如何，一幕幕层出不穷的地王“改嫁”大戏还是给今日各大开发商四处疯狂抢地的局面蒙上了一丝隐忧。类似的场景下，2009年新地王们的未来命运写满疑问。

地王“改嫁”潮

    历经土地市场的跌宕起伏之后，2007年的地王纷纷“改嫁”成为今日一景。
    10月30日，广州市国土资源局发布公告表示，拟以8.3亿元起始价转让珠江新城B1-3地块，折合楼面价11912元/平方米。
    这就是昔日的珠江新城地王。该地块在2007年被香港一家名为泰华房地产的开发商以10.9亿元人民币竞得，楼面地价近1.2万元/平方米，再加上建设成本，仅仅是开发成本就已经超过2万元/平方米。两年间，该地块一直处于闲置状态，如今折价2.6亿元转让。泰华房地产要求购买者必须在成交当日支付成交价30％的转让款，1个月内支付完所有转让土地款。
    就在一天前，昔日地王广州科学城地块再度入市，被雅居乐以43亿元拿下；之后，全国单价地王——上海黄浦区163街坊地块也重新入市。
    “这种现象其实很多，可能开发商损失的只是一个零头。”高策地产董事长李国平表示。在他看来，这类地王往往比较偏远，房价到现在也达不到开发商的预期，政府和开发商便一起寻求一个妥协的方案，而目的就是“督促开工，拉动地方经济发展”。
    李国平认为，地王之所以能成功“改嫁”，是由于目前的房地产形势可能已经解决了当时地王存在的问题，“比如开工时间的限制”。而从市场因素看，很多地方房价已经回到了2007年时的最高点、甚至更高，“地价如果比以前更低，那就更值得去拿了。”
    这里面，既包含了市场的重新分配，又有政府的应对和妥协，各取所好的情况之下，看似荒唐的举动成为“潮流”。

悲喜两重天

    在广州的两块昔日地王热热闹闹地“改嫁”之际，北辰斥资92亿元拿下的长沙天价地王仍在静悄悄地晒着太阳。
    受累于巨额的地价支付款，2008年市场上曾一度盛传北辰将退出长沙新河三角洲开发。此后北辰迅速澄清，表示已经按期缴纳了60多亿元的土地款，“退地”一说子虚乌有。2008年11月23日，这块荒草丛生的土地上举行了奠基仪式，然而项目在奠基仪式后，复归沉寂。
    广州因产生地王数量众多而被深刻记忆。2007年高峰期，广州一口气拍出了27块区域地王，其中多数地块至今没有动工，总面积超过120万平方米，相当于2008年广州出让住宅建设用地的总和。
    恶果绵延至今。比如金沙洲区域在2007年出让的多幅地块，楼面地价均为7000多元/平方米，如今该区域的房价水平仅为8000元~10000元/平方米。
    北京则是另一番天地。金隅嘉业副总经理何弢告诉记者，“北京在2007年拿下的地王，基本上都解套了。”
    老地王的解套源于新地王的出现。万科于2007年取得的老地王西大望路20号对面便是今年的新贵，广渠路15号地。
    当年万科以11409元/平方米的楼面地价获得该地块，若计入建安成本，成本价当在15000元/平方米以上。2008年10月，与该地块相邻的首城国际开盘仅售10800元/平方米。几个月后，合生创展旗下成熟社区珠江帝景更以八折价格甩卖部分尾房。大望路区域市场的降价，令万科始终不敢贸然开盘。
    2009年6月，富力地产以14097元/平方米的楼面地价夺得广渠门外10号地。当月底，广渠路15号地再次刷新地王纪录，在两大地王的推动下，周边区域房价应声而涨。据联达房产经纪机构董事长杨少锋回忆，附近的二手房价格几乎一夜之间涨到3万元/平方米。
    “因为这个地价成本摆在那里，都接近16000元/平方米了，所以富力城房子会涨到3万元/平方米。假如不是10号地和15号地，万科蓝山绝不会这么早开盘。”杨少锋说。
    地王解套地王，这种“以毒攻毒”的做法更似一场赌博。它讲究的是天时地利人和，这就像一个连环套，不知会断裂于何处，也不知谁将成为最后一环。
    相对于2007年大小开发商的各领风骚，何弢认为今年拿地王的开发商本身的抵抗力更强。尽管如此，他仍然忧心忡忡。“今年也有不正常因素，就是实体经济资本大量进入地产行业，推动了资产价格的上涨。这些不正常因素加重了市场的波动。”

风声趋紧

    “地王的命运，关键要看国家政策和宏观经济环境，现在的开发商其实还是在赌，赌政策。”杨少锋认为2007年拿地王时，地产泡沫已经濒临破灭，若不是这场突然爆发的金融危机，有很多开发商都会被淘汰，“可以说是金融危机挽救了开发商。”
    但宽松的政策又能延续多久？
    一位接近国土资源部的人士对本报记者透露，国土资源部调控与监测司正在进行一项调研，“目标就是打击囤地”。该人士同时预测，明年出于维稳目的，政策不会有大变动，但后年一定会紧缩。“今年这批拿地王的开发商，他们的产品入市时，可能正好赶上楼市政策的调控。”
    上述人士表示，抑制囤地已经到了刻不容缓的时候。“在房地产行业的游戏规则中，原本土地是生产资料，开发商通过盖房子来赚钱，但现在不需要了，开发商只要圈一块地，画一个蛋糕，就能赚钱。当开发商不盖房子而是通过囤地来赚钱的话，这个行业就危险了。”
    何弢认为这种现象与政府当时的操作能力有关，未来的土地市场，地王“改嫁”的现象应该会越来越少。“准确地说，政府在经历今年地王频繁退地和‘改嫁’后已经有了足够多的应对经验。”
    一个明显的佐证是，根据广州市国土房管局发布的消息，新转让的珠江新城地王不仅确定了开工时间，它还同时规定了竣工时间为2012年5月17日。
    但问题是，有关竣工期限的规定早在2008年便已正式发出，至今也未落到实处。
    “对于囤地现象，政府越来越明白该用什么手段。一旦政策收紧，这些公司甚至会死掉一批。”杨少锋说。