中海接手荷兰村玄机

    35亿元，伴随着沈阳荷兰村01、02号地块拍卖锤声落下的一刻，这个8年前盛极一时的沈阳市标志性房地产项目与欧亚实业一起，黯然落幕。
    这一切早已与其昔日的缔造者——前福布斯富豪、如今陷身囹圄7年的杨斌无关，开始了另外一段财富故事。

■中国房地产报  记者 郭轩 宋俊洁  北京报道

    10月30日，沈阳市土地储备中心大厅，中海地产出人意料地以35亿元拍下了近130万平方米的荷兰村两幅地块。而此前传闻有意接手荷兰村项目的碧桂园、中粮集团和保利香港等买家均未显身拍卖会现场。
    “中海地产的接手，对荷兰村相关各方来说都是一个最好的结局。”沈阳某位不愿具名的房地产开发商表示。自2002年后，荷兰村最终留下一个多输的局面：杨斌入狱、政府棘手、土地荒废、百姓遭殃、债务复杂、社会不稳。
    从杨斌的欧亚实业入主荷兰村，再到因繁复的债务关系而最终走向末路，再到新主人中海地产的入主，荷兰村势必将再次成为外界关注的焦点。
    那么，为什么最终会是中海地产？荷兰村又将怎样获得新生？曾经传出的碧桂园接手为什么最终无疾而终？

大盘再造

    荷兰村正在努力从历史的沉疴中获得转机，如今，它迎来了新主人——中海地产。
    但中海地产此番突然出击，却令外界惊诧不已。今年8月，沈阳市政府赴深圳招商的时候，接触的意向方中，中海地产并不在列。据了解，当时沈阳市政府接触的合作方包括中粮集团、保利香港等国字号房地产开发商。
    “这固然有诸多因素，但中海地产雄厚的资金实力和开发经验是地方政府看重的，并且其已在沈阳有开发项目，与本地政府保持了良好的合作关系。”上述沈阳开发商表示。
    他表示，对于荷兰村这样的项目，沈阳本地的开发商都缺乏整体开发的实力，政府引进国有企业来接盘，就是不想让荷兰村再度烂尾。
    在中海地产沈阳分公司看来，荷兰村是沈阳市为数不多的纯净地出让的地块，升值潜力巨大，而土地本身的价值和前景与中海地产一贯的做法也相匹配。
    据了解，01、02号地块共计130万平方米，按照35亿元出让价计算，楼面地价为2692元/平方米。
    “虽然从目前来看，荷兰村周边万科、华润、保利、绿地等开发商的楼盘价格在4000元/平方米左右，中海地产的拿地成本有些高，但实际上，荷兰村未来有巨大的升值空间，这个项目在沈阳二环路边上，处于沈阳市北，与繁华的南城相比，目前北城逐渐完善的生活配套设施已经将房价拉起。”上述沈阳开发商介绍。
    另据中海地产内部人士透露，中海地产有意将剩余地块也纳入囊中，形成规模化开发。
    据沈阳市土地储备中心有关荷兰村地块挂牌交易的公告显示，荷兰村本次整理后挂牌的地块共计13幅，全部为住宅、商业等用地性质。其中，纯商业用地共18.58万平方米，居住、商业混合用地共183.9万平方米，除去中海购得的两幅地块外，还有11幅地块共计80多万平方米建筑面积。
    沈阳当地开发商也普遍认为，如此大的地块中海地产应该会做综合开发，这样可以有效提升项目的价值与价格。
    据中海地产沈阳分公司某高层透露，在未来的开发中，中海地产将在荷兰村原有的土地上坚持国际化、多元化的发展思路，规划洋房、小高层、联排别墅、休闲商业等多种产品类型。“走高端路线也可以提升项目价格。”
    的确，对于中海地产而言，荷兰村可能是其塑造区域市场影响力的一个新起点，而曾经的荷兰村也将成为一个被遗忘的符号沉寂在历史中。

实力对决

    在荷兰村长达8年的漫漫重组路上，不断有意向投资者浮现。此间，沈阳市政府先后成立了荷兰村善后处理工作小组、荷兰村启动工作小组等机构，台湾春保钨钢集团、香港多福控股公司、广东控股、合生创展等企业都先后表达有意投资，但最终都失去音讯。
    “荷兰村涉及的土地问题、债务问题都十分庞杂，外来接手者需要处理多方面关系，而杨斌并不愿意放手对荷兰村的控制权，这就造成了只开花不结果的僵持局面。”上述沈阳不愿具名的开发商告诉记者说。
    但这一尴尬局面在2008年6月似乎有了转机。有媒体报道，碧桂园集团主席杨国强已与沈阳市相关政府部门就荷兰村重启方案进行了洽谈，荷兰村所在地沈阳于洪区的政府代表，还与碧桂园签订了合作框架协议，双方约定的初步预算投资额为25亿美元。
    碧桂园媒体负责人刘嘉毅曾表示，公司有这个意向，但细节不便透露。
    碧桂园，荷兰村，彼时，两者可能的联姻所产生的放大效应，一度让这一事件成为媒体追逐的焦点。
    然而在荷兰村土地出让之前，碧桂园接手荷兰村迟迟没有下文，即便在土地出让现场，也没有碧桂园的身影。
    其实在当时，就有香港证券分析人士称，碧桂园自身在沈阳的项目储备量过大，未来销售将面临压力。其次，荷兰村涉及历史遗留问题，个中纠葛比普通项目繁复。
    “这个预计投资近200亿元的荷兰村，碧桂园难以一口吃下是关键。”有分析人士称。
    “欧亚实业曾经开发了荷兰村4500亩土地当中的3300亩，还有1200亩是净地，对于碧桂园来说，其自身实力开发这1200亩土地较为合适。但此后，当地政府改变了规划，将荷兰村大部分地上烂尾建筑拆掉，希望土地整体出售，碧桂园考虑到自身实力和占压资金过多，也就退出了对荷兰村的重组。”一位知情人士向本报记者透露。
    本报记者从中海地产与碧桂园的财务角度观察，截至10月31日碧桂园合同销售金额为178亿港元，离全年190亿港元的目标还有一些距离。
    反观中海地产财务数据，截至10月31日，中海地产累计实现房地产销售424.9亿港元，同比增长86.2%。
    资产负债表中，至2009年6月30日，碧桂园现金及银行存款共94.32亿港元，资产负债率为61.27%；而同期，中海地产现金及银行存款为185.38亿港元，资产负债率为60.22%。
    显然，中海地产作为国企，比碧桂园更为财大气粗，财务实力毕竟是最终能够接手荷兰村的关键因素之一。