在中粮集团、大摩等中外地产大鳄纷纷将旗下位于上海的服务式公寓拆零散卖、趁高抛售之时，华润却选择了进入这一领域，长线持有高端住宅物业。

华润置地“新加法”尝试

■中国房地产报  记者 刘笑一 上海报道

    与专注住宅领域、不断“做减法”的万科相反，华润置地（1109.HK）正在尝试走上一条“新加法”之路，不断地开始多元化探索。
    自9月上旬宣布将转型为“住宅开发+持有物业+增值服务”的生意模式以来，仅仅一月有余，华润置地的全新实践就有了首个载体——10月30日，华润置地与全球第二大服务式公寓管理公司新加坡辉盛国际正式签约，共同打造其位于上海外滩的首个服务式公寓——外滩辉盛坊国际公寓，而该公寓也是华润置地旗下首个服务式公寓。

试水服务式公寓

    令人不解的是，在中粮集团、大摩等中外地产大鳄纷纷将旗下位于上海的服务式公寓拆零散卖、趁高抛售之时，为何华润置地却选择了进入这一领域，长线持有高端住宅物业？
    “上海的高端物业租赁市场有着巨大的需求，尤其是外滩区域长期以来仅有五星级酒店而缺少服务式公寓，这一功能上的缺失，与迫切的市场需求形成了极大的反差。”对此，华润置地有限公司董事局主席王印在签约仪式上表示，“正是基于对市场的判断，华润置地开始尝试进入服务式公寓领域的开发。”
    在王印看来，外滩辉盛坊国际公寓也将成为华润置地丰富产品线，拓展多元化道路的重要标志之一。
    “华润置地创造性拓展产品线、开发服务式公寓，是大胆赋予外滩土地一种新的价值。”华润置地（上海）董事总经理谢骥则透露，“持有型的服务式公寓可为公司注入更强大的抵御风险的能力，华润在上海今后的新项目也或将借鉴这一开发模式。”
    此前华润置地涉及的开发领域已包括了购物中心、写字楼、酒店等商业地产及住宅，而其中持有型物业的比重正在逐渐加大。
    华润置地提供给记者的一项数据显示，去年其出租业务的租金收入接近10亿港元，占公司全年营业收入的11%，预计今年这一数字还将扩大。
    “创新产品模式使得华润置地利润来源多元化，同时对风险的抵御能力层次化，可以通过住宅的开发带来近期增长动力，而通过收租物业的资本增值带来长期回报。”王印如是表示，“今后在条件成熟的区域，华润置地将不断创新产品模式，更加多元化发展。”

差异化生意模式

    今年下半年以来，华润置地一反以往的低调，大举拿地、积极扩张的风头丝毫不输给同为央企巨头的中海、保利。华润置地融资策划部总经理王国华此前曾公开表示，今年的拿地预算是100亿元，而年内尚有47亿元的额度虚位以待。
    目前华润置地土地储备一举增至2532万平方米，对于一线城市的回归，则成为其土地储备的重心所在。今年新增323余万平方米的土地储备中，236万平方米源自母公司输送，而市场化取得的近90万平方米土地中，大半位于上海，而上海两块新增土地的资金投入就高达50亿元。
    “华润置地用于土地储备的资金主要来自三方面。”王国华称，一是约有70亿港元的融资，二是今年5月份配股所得的43亿港元，此外则是依靠销售回笼的现金。
    据华润置地销售统计数据显示，今年前9个月已实现签约金额170.5亿元，远超年初所制定150亿元的全年销售目标。为此华润置地也将全年销售目标上调至200亿元。
    采访中，王国华一直强调“低负债率，现金流的平衡”。可以想见，华润置地提出的“住宅开发+持有物业+增值服务”的差异化生意模式，也正是达到上述目的的有效机制和手段。
    “凭借雄厚资金实力的支持，住宅的开发能力与商业的运营能力的专业匹配，华润置地确定了这样的战略转型思路：在全国一线城市持有高端物业，加上满足客户日益增长的一站式服务需求，例如提供精装、家私等增值服务，确保以后每年都可以得到持续增长的租金收入。”王国华说。
    有业内人士认为，从市场长远的发展来看，华润的这种全新生意模式，在综合市场占有率及发展潜力上，今后大多数房企仍难以企及。
    “投资商业地产所需资金沉淀多、周期长、回报慢，决定了并不适宜一般发展商运作，而华润置地却在这方面有着巨大优势。”上述业内人士称。
    中国不动产研究中心分析人士指出，“华润置地母公司在国际资本市场的融资能力、加上‘集团资金孵化’机制，使华润置地突破了一般发展商的资本限制。”
    他进一步分析称，华润置地差异化的生意模式利润点由房屋销售、租金收入和长期资本增值组成，将使公司长短期回报平衡、盈利增长持续性和业务稳定性等方面得到优化，可以有效弥补住宅开发对宏观政策的高度敏感所造成的风险。