试水BT模式北京住总涉足天津创意园区

■中国房地产报  记者 张媛媛 北京报道

    老牌建筑施工企业起家的北京住总集团在转型开发的道路上，找到了属于自己的发展路径。
    日前，住总集团酝酿多时的天津武清开发区专家公寓及住宅楼工程、天津市杨村镇上下园旧城改造项目同时开工，这标志着北京住总集团在天津迈出了实质性步伐。
    值得注意的是，这是住总集团在北京保障房市场征战多年后，将触角伸向京外的一次试水。而在软件园项目中，住总集团采用了BT（Build-Transfer，即垫资承建后移交业主）模式，即由以前单纯的工程承包转向融资承包。
    北京住总集团董事长张贵林透露，BT模式之前多应用于建筑领域，这样可以取得更多的利润，今后住总的融资模式将逐步向BT转变。

尝试房地产BT

    据张贵林介绍，BT是BOT（Build-Operation-Transfer，即承建-运营-移交业主）的变种，是通过项目公司总承包、融资、投资、建设、移交，业主向北京住总支付项目总投资加上合理的利润回报的过程。
    据悉，BT模式是公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，BT建设承包人的债务人基本上都是政府，由于政府通常有着极高的稳定性和较强的支付能力，因此这无疑在向金融机构融资时会带来极大的便利性。
    “简单地说，就是由以前单纯的承包转向融资承包。”张贵林解释说，这是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式。这样可以最大限度地保证利润的实现。
    此前，2009年1月，住总以融资总承包的方式，拿到了天津武清开发区软件园项目，北京住总向国家开发银行北京分行融资30亿元。张桂林亦透露，若天津软件园项目最终运行良好，今后住总集团在房地产项目上会将该模式进行复制。
    据悉，天津市武清开发区位于环渤海经济圈，软件创意园专家公寓及住宅项目规划总用地面积269092平方米，是开发区入驻企业的外国专家生活住所。在项目进行过程中，天津市武清开发区政府在企业招商引资层面上给予了较大的政策支持。
    此外，旧城改造项目中，住总将联手政府完成杨村街道下属17个村庄、总占地面积10300亩的工程。其中，用于回迁安置用地约2300亩，拟解决1万余户、3万多人的回迁，拟用5年～8年的时间，将杨村旧城打造成为绿色宜居之城。

开辟新战场

    对于住总集团而言，保障房市场是一块正逐步做大的蛋糕。仅以2008年业绩为例，2008年，公司营业收入高达111.6亿元，其中房地产销售额超过40亿元，而保障房的销售额突破30亿元，同比增长38%。
    这也成为住总坚定征战保障房市场的信心来源：目前，在北京住总的业务结构中，建筑施工、地产开发与商贸物流的比例基本为4∶4∶2。按照张贵林的规划，将对地产业务进行整合，房地产开发将取代建筑业成为住总的主营业务，并以此带动建安施工业务。
    今年年初，北京住总第四开发建设有限公司成立，主攻保障房建设。到目前为止，北京住总相继开发了翠城、旗胜家园、常盈家园、东岸小区、大兴康庄等保障房项目，总规模达340万平方米，并同时在桂林、山东龙口等二三线城市开疆拓土。
     保障房市场虽然利润微薄，但长期的经验和优势让住总集团在该领域游刃有余。
    “北京住总拥有一条龙的产业链，能够最大限度地发挥一体化优势，从而赢得更多的利润空间。”张贵林称，住总不擅长开发高端项目，它的优势恰恰体现在微利的保障房建设上。
    张贵林表示，围绕中低端项目快速施工、控制成本，北京住总已经创建了一套完整的流程。据悉，在控制成本上，北京住总专门成立以总经理为首的项目工程指挥部，每个项目都建立了指挥分部。“这样就可以把集团的力量统筹安排，从而集中进行采购、施工和销售。”张贵林称，从目前来看，北京住总的大多数项目都能够达到预期的盈利水平。