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中粮地产搏命后沙峪

(2009-11-02 14:15:48)
标签:

房产

分类: 公司报道

中粮地产搏命后沙峪


■中国房地产报  记者 朱冰 北京报道

 

    10月30日,深秋,北京顺义后沙峪。萧瑟的秋风,荡起一片飞尘。中粮地产所有涉及到后沙裕项目的工作人员都在紧张地开会,过几日,中粮地产26亿元重金拿下土地的这个项目将正式推向市场。这里紧邻北京首都国际机场,是北京未来的空港城基地。
    2008年5月,中粮地产在该区域以25.94亿元连夺3幅地块,最为昂贵的A-10地块最终成交价为12.8亿元,是起拍价的3.5倍多。彼时,曾制造了行业的兴奋点,也“遭遇”到业内关于赢利的质疑。
    如今,距离开盘的时间渐近。该项目距离传统的中央别墅区尚有一段距离,周围既聚集了部分低端类别墅项目,同时也有着部分为外来打工者落脚的低矮民房。远远看上去,依然一片萧索。北京市场变幻莫测之下,后沙峪项目是否会如中粮所愿,为中粮地产在京独立操作项目打出一个开门红,继而扭转主业乏力的现状?


“生死”一战


    后沙峪项目是中粮地产在北京真正独立操盘的第一个项目,在宁高宁做大地产目标的带动下,该项目成为中粮地产业务欲一炮打响的“旗帜”项目。
    为运作该项目,母公司中粮集团此前曾给予中粮地产20.67亿元的贷款,而今年8月,母公司又给予其15.75亿元的贷款。另据悉,总部在深圳的中粮地产正在酝酿在北京设立一个新的“影子总部”,此举剑指两大目的:一是可以方便地从母公司中粮集团获取更多的支持,二是可以全面掌控北京后沙峪这一重点项目。
    在业内人士看来,这一举动彰显集团总部对该项目的倚重程度。针对后沙峪项目,该公司的众多高管也曾在多个场合表达出“必须成功”的意味。
    不过,对于独立操盘经验尚不算丰富的中粮地产,或许将接受多重考验。
    “中粮地产在京城并没有独立操盘经验,主要还是因为起步较晚,缺乏一个有经验的、成熟的经营管理团队。一些项目的操盘手甚至是临时从中粮集团酒店业务板块挖来的。”业内某分析师表示。
    记者发现,项目所在区域配套设施目前尚难与高端别墅项目匹配。“虽然2009年高端楼盘热销态势良好,但后沙峪项目并不处于传统的中央别墅区之内;周边是普通民房或者低档别墅,对于该项目的品质感造成很大的冲击;道路等硬件设施并不出色。”一家经纪公司为该项目出具的项目分析中,亦直言不讳地指出。
    项目负责人郭曦曾在媒体见面会上表示,后沙峪项目定位为“全球人”,意图打造成北京门户项目,主要着眼点则是便于“空中飞人”的生活方式。
    不过,就目前来看,单纯倚靠空港区的发展,该项目若要真正形成气候,至少再需10年,相比于后沙峪项目的开发节点,则略显太长。
    反观2009年热销高端别墅及公寓项目,无论是龙湖旗下的高端别墅“颐和原著”还是高端公寓项目“唐宁ONE”或泰禾红御、誉天下、润泽等项目均位于北京相关板块的黄金地段,周围配套设施齐全。
    此外,中粮地产过往的开发经历似乎也缺少足够的说服力。中粮地产2002年在深圳拍得的澜山项目,因color社区在施工时擅自更改规划,导致延迟交房。“7年时间,大亚湾核电站都弄好了。”曾有人如此评价。据该公司内部人士表示,到目前为止所开发项目中卖得最好的是杭州的湘湖人家,然而据记者多方打听,该项目存在内部人士炒房的嫌疑,今年6月,中粮地产总部曾紧急调查此事。
    “中粮地产并没有自己的酵母客户,该项目能否在此项目开盘时积累到足够的有效客户是首先需要面对的问题。”某分析师表示。
    据悉,该项目之所以迟迟未能推出与规划方案修改频率颇有关联。“地块上规划有大量的公建,拿的地价又高,没办法,设计公司把方案改了一遍又一遍,就是为了增大可销售面积,不然没有利润。”知情人士透露说。
    另据悉,该项目除了包括公寓、别墅、写字楼、商场之外,亦有4.9万平方米的两限房,据其内部资料显示,在今年11月左右,别墅与两限房将首批同时开售。
    不过据最新消息,当地政府方面已经答应取消在该地块上的两限房建设,具体情况尚不得而知。记者致电中粮地产北方区总经理连庆,对方以正在开会,不方便多说为由拒绝了记者的采访。

“概念重于业绩”


    “中粮是这么高,中粮地产就只这么一点点。”后沙峪项目副总经理郭曦指着一个玻璃杯的八分之一处向记者打比方说,“中粮地产厉害的就是中粮这两个字。”
    广发证券研究员花长劲在其撰写的分析报告中,将“富爸爸中粮集团”作为该公司的突出优势列出。但在国内的房地产上市公司中,中粮地产普遍被认为“概念重于业绩”。
    据其2009年中报显示,今年上半年中粮地产商品房开发实现主营业务收入为11361万元,比去年同期减少59.96%;主营业务毛利6086万元,比去年同期减少55.41%。此外,半年报还披露,公司上半年净亏了335.3万元。
    尽管中粮地产方面解释称,主要原因是报告期内达到结算条件的商品房面积较同期减少,但这在业绩普遍飙升的2009年,中粮地产的成绩单多少让外界有些诧异。
    “这几年,市场看多中粮地产的一个重要理由,就是大股东的资产注入,尽管没人知道具体的时间和注入资产的内容。”国内某大型券商的投行部人士坦言。
    9月30日,中粮地产正式发布了资金注入的内容。通过配股融资,拟募集资金35.37亿元,用于收购包括上海加来房地产公司51%股权、万科中粮(苏州)置业有限公司49%股份等5家住宅开发房地产公司的股权以及顺义后沙峪等项目的后续开发投入。
    目前,该配股融资方案尚在核准之中。这是自2008年3月中粮地产宣布获得中粮集团住宅资产注入以来,首度公开注入方案。彼时,中粮集团拟通过定向增发或者其他形式注入9家控股子公司股权,预计可增加总计超236万平方米的建筑面积。
    不过,在资金注入的后续动力下,中粮地产的前台表现却并没有多少兴奋点。“按一般情况看,至少业绩应该持平,我们也看不太懂为什么他们的业绩会下滑。”一家证券公司的分析师在看到中粮地产今年中报业绩后深感困惑,作为一家全国布局、跨区域多项目开发的上市公司,在工程建设、营销、结算等环节的节奏上,依旧控制得不够成熟,也没有进入良性循环的阶段。
    事实上,从2008年开始,中粮地产的业绩就出现下滑。
    据其2008年年报,中粮地产全年实现营业利润2.08亿元,比上年同期减少62.66%;实现净利润1.4亿元,比上年同期减少69.52%。公司的净资产收益率(ROE)仅为4.47%,比上年同期下降9.07%。
    “与借壳上市之初市场对其的期望相比,中粮地产这几年的发展确实比较令人失望。”上述分析师表示,主要还是因为起步较晚,缺乏一个有经验的、成熟的经营管理团队。
    事实上,中粮地产在主营业务上的乏力,更为深层次的原因还在于中粮集团旗下的地产业务板块这几年来一直处于整合之中,尚未梳理清晰。
    中粮集团旗下地产业务,涵盖酒店、旅游、写字楼、商业、住宅、工业地产等多个领域,虽然初步拆分以中粮地产整合住宅、工业地产,成立中粮置业来整合发展商业地产资源,但是在城市综合体等诸多项目上,依旧有业务重合。同为集团下属二级公司,多年来没有能够很好地形成合作互补的关系,反而在资源争夺上内耗不已,一定程度上影响了中粮地产在主营业务上的发展。
    在主营业务上的乏力,导致商品房营收和资金回笼能力下滑,中粮地产一度在流动资金上告急。今年9月,中粮地产甚至打起了深宝恒时期留下的金融资产的主意,一口气将包括中汇医药44.28万股、江西铜业96.04万股在内的金融资产这根“稻草”抛售,套现近亿元。
    有业内人士担忧,如果主营业务的业绩短期内不能扭转,仅依靠资产注入、持股券商上市等概念的话,中粮地产的高市值恐难以维持。截至今年半年报,中粮地产的总资产规模为98.9亿元,而其市值已高达240亿元左右。

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