再造CBD

■中国房地产报  记者 刘筱晨 北京报道

    十年来，北京CBD成就了多个知名企业家，潘石屹便是其中最典型的一个，他旗下的多个SOHO项目在CBD地区曾一度火爆。
    但是，十年后，不管潘石屹愿不愿意，SOHO却被诸多业界人士视为北京CBD的一大“败笔”，这源于对SOHO开发以及经营模式的质疑。“产权零售”的开发模式潘石屹玩得炉火纯青，但由此产生的物业纠纷、管理混乱、对区域环境带来的负面影响也使之饱受诟病。
    随着10 月16日CBD东扩方案最终浮出水面，可以发现，北京CBD的规划者显然注意到开发模式对区域功能及结构优化的重要性。按照新规划，东扩区新增的300万平方米写字楼，将不再完全延用CBD原有的“开发商拿地—建楼—出租(出售) ”的开发模式，而是转向为部分企业客户“量身定制”高品质的专业商务楼宇，并且不再采用“散售”方式，转而力求整栋出售。
    纵使潘石屹在CBD的项目开发量占CBD传统核心区总开发量的五分之一，但其引以为傲的“散售”将不再受CBD欢迎。
    “开发商执行力和政府控制力是影响CBD东扩的关键因素，决定CBD东扩成败的关键在于，政府是否有立足长远、前瞻性的好规划，能否提供高效的配套服务，以及政策能否得到良好的执行等”。中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利如是认为。

开发模式之变

    根据CBD东扩规划方案，CBD计划向东扩展3平方公里，南至通惠河，北到朝阳北路，西起西大望路，东达东四环。东扩工程将于今年年底正式开工，将在未来6至8年内建成，朝阳区为此计划投资70亿元。东扩区规划新增写字楼300万平方米，用于吸引世界500强企业、总部经济以及文化创意企业的入驻，其规模相当于再造一个CBD。
    在“新”CBD的建设上，将采取与“老”CBD截然不同的开发模式。北京市朝阳区委书记陈刚表示，东扩区的土地开发将不会完全实施以前的模式，在土地进行一级开发之后，会邀请有意向落户的国内外大企业提出建设方案，对楼宇的高度、规模、外观、附属设施等进行“量身定制”。
    此前，CBD一期开发建设主要采取以房地产开发商为主的模式，一定程度上，该模式见效快，市场化程度较高，但也存在着明显的弊端，比如房地产商更注重追逐利润，没有实现区域内功能与结构的最优化等。
    事实上，近年来，尽管CBD地区新增供应多以甲级写字楼为主，但由于历史原因，CBD核心区写字楼存在良莠不齐的现状，如建外SOHO等部分项目因以“散售”为主，开发商将产权分散出售给小业主，失去了对写字楼的管理控制权，而小业主同样追求利润最大化，谁出的租金高即将商铺出租给谁，使得写字楼的档次难以提升，影响区域环境。
    为避免重蹈覆辙，CBD东扩区在商业楼宇的开发模式、经营管理等方面均在谋求新变化。据悉，东扩区采取的“量身定制”模式，具体操作方式主要包括开发商与有购买意向的企业合作开发、开发商面向企业对口开发两种模式。
    “‘量身定制’是商业地产发展的趋势，对于区域价值的提升有着至关重要的作用。”董利表示，由此，企业将一改早前被动的局面，在写字楼的选择发展空间方面将获得一定的自主权，便于有实力的企业以及符合CBD功能定位的企业落户以促进CBD的发展。为国际金融企业、地区总部量身定制的物业，也将大幅度提升区域项目档次。

“多核”发展

    据悉，CBD东扩区内的主要发展方向将是国际金融、跨国公司总部以及新闻传媒业，从政府的导向上看，主要形成以国际金融为龙头、现代服务业为支撑、新闻传媒产业为补充的格局。北京市朝阳区常务副区长吴桂英称，楼宇经济不是CBD的全部，希望东扩之后形成“多核”的态势与局面。
    一个无法回避的事实是，CBD东扩新增的大体量写字楼面积，将使得低迷的北京写字楼市场竞争更加惨烈。东扩区新增的300万平方米写字楼，加之CBD已有的500万平方米写字楼，届时整个CBD写字楼供应量将达到800万平方米，这与目前整个北京市甲级写字楼的总量持平。
    “这意味着北京高端写字楼市场面临重新洗牌，也为目前市场上的甲级写字楼带来更多的机会。”业内人士表示。
    根据仲量联行日前发布的第三季度市场报告显示，尽管2009年第三季度写字楼市场需求开始出现稳步回升的迹象，但租金依旧下滑，整体市场空置率达到了新的历史高位27.8%，其中，CBD区域空置率更高达36.7%。
    另一方面，由于北京市各大商务区的崛起，部分外资企业出于企业成本考虑，正纷纷迁离CBD，CBD东扩区也正面临着腹背受敌的尴尬境地。
    为此，朝阳区计划实施一系列优惠措施吸引更多的客户。比如，朝阳区从今年开始每年由区级财政预算安排１亿元用于支持跨国公司地区总部以及现代服务业的发展，同时还在全市率先开展对区域内总部企业的房租补贴制度，对于今年新入驻朝阳的地区总部及其设立的研发中心自建或购买办公用房进行每平方米1000元的补贴。
    种种利好政策的驱动，能否令CBD东扩区更具诱惑力，尚需市场检验。而在CBD东扩区的目标客户群中，金融机构被视为重点客户之一。有人士预计，未来在国际金融机构的入驻方面，CBD和金融街会形成分庭抗礼的局面。不过，鹏达天润（中国）商业地产服务机构相关负责人却认为，由于同类企业的聚集效应，银行和金融机构首选金融街、IT企业首选中关村、大型国企首选东二环的基本模式已经成熟，同时金融街也在西扩，因此未来CBD大量吸纳这些地区租户的可能性并不大。
    “多样化”被业界看作是CBD东区的发展趋势。“CBD的租赁需求在本季度持续稳定，净吸纳量为41300平方米。尽管低于金融街的吸纳面积，但其成熟的配套设施、大量的优质写字楼供应、有竞争力的价格以及政府的行业优惠政策仍然吸引最有实力的公司前来入驻，而该地区的客户群也比金融街地区更加多样化。”仲量联行日前发布的北京第三季度市场报告指出。
    中国不动产研究中心研究人士预测，未来东扩区将成为生产型企业或公司行政总部的聚集地，因为良好的自然环境和宽松的办公空间更适合他们，这类公司将是CBD东扩区的主流客户。此外，CBD东扩区的写字楼将从“因商而住”向“因住而商”发展，即在一些已经有产业基础的居住区域内产生新的商务办公空间，CBD东扩区将会是这种模式写字楼诞生的摇篮。

董利：量身定制是CBD的进步

■中国房地产报  记者 刘筱晨 北京报道

    中国房地产报：CBD东扩区将改变原来的开发模式，为企业量身定制写字楼，你认为此开发模式有何利弊？
    董利：对朝阳区政府来讲，“量身定制”这种开发方式比纯粹地把地划出来再卖出去是一种进步，是一个突破。过去的CBD开发模式是最简单的模式。北京CBD发展十余年，有一定的基础，才有条件这样做。但如何打造好新CBD，这种方式不一定很顺利，现在进行定向开发，就要考虑锁定的对象，而且有个漫长的招商过程和量身定制的过程，这就不能像卖地一样一蹴而就。
    我认为打造一个成功的产品，尤其是CBD，把开发节奏放缓点更好。尤其是在目前的情况下，应该对CBD的发展在总结前期经验基础上进行反思，拿出如何让未来CBD可持续发展的思路。总而言之，量身定制是好事，但是也不太容易，政府的业绩可能不像前期见效那么快，这就需要政府拿出勇气。
    中国房地产报：据我们所知，全国各地很多城市都在进行CBD开发，但成功案例并不多，是否意味着早期的“开发商拿地—建楼—出租或出售”模式已不符合市场发展？
    董利：不能这么说。在CBD的发展过程中，发展太快一定存在很多问题，但北京CBD是全国为数不多的成功CBD，有榜样的作用，对市场引领作用体现比较充分。但对全国各地而言，走这样道路的CBD打造起来会比较困难，因为其本身不具备号召力，并不是所有的城市都适合打造CBD。
    所以，很多城市不成功，并不是开发模式的不成功，而是本身就不具备建设CBD的条件。就北京而言，在原先CBD成功的基础上总结经验，定向开发的方向是对的，并不能说原先的开发模式完全错误，而是在有一定条件后才能发展到“定向”这一步。
    中国房地产报：“量身定制”是不是商业地产未来发展的趋势？
    董利：量身定制一直是商业地产的发展方向，只不过在国内走得比较艰难，主要是开发商财富积累的过程，很多开发商知道产权不应该卖，但是没有资金沉淀，只能出售。很多大的开发商发展到一定阶段后，才能做到持有物业。写字楼与购物中心等物业类型，产品对象不同，产业链也不同，但对于打造高品质的物业，方向应该是一致的，都应该产权统一，持有经营，这样才能保持高水准、高品质。
    中国房地产报：对于CBD东扩区商业楼宇的招商、运营、管理等方面，你有何建议？
    董利：300万平方米的供应量，如果还像以前的开发模式，必然大量闲置。这么大的体量在开发过程中要注意以下几点：一要逐步开发，节奏放缓，让市场逐步消化；二是量身定做，朝阳区政府已经考虑到这点；三是是否都开发成甲级写字楼有待考虑，个性写字楼、创意写字楼以及多种综合主题的写字楼，都可以考虑开发建设，一味地全是甲级写字楼，最终结果就是闲置；四是东扩区过去遗留下的企业厂房是否都拆除，有待商榷，拆除重建固然形象壮观开发价值也大，但是将会给整个区域的文化魅力和经营魅力的保存带来不利影响。