北京二手房提前入冬？

■中国房地产报  记者 刘关  北京报道

    “十一长假过后，来看房的人数倒没什么变化，可相比七八月份，真正出手的却少多了。”位于北京南城的链家地产某分店置业顾问小付告诉记者。9月过后，买家转浓的观望情绪正笼罩在火爆数月的北京二手房市场。而小付近来也接到许多房东的电话，多数表示，如果有人购买意愿强烈，价格可以商量。
    “一些房主甚至表示，可以优惠5万元左右。”小付说，“这样的事情自今年3、4月后就没怎么在北京出现过了。”
    随着“金九银十”的褪色，北京二手房价格未来走势扑朔迷离。一时间，北京二手楼市“拐点”的论调甚嚣尘上。
    是整体需求普遍观望、房价预期普遍下降导致供过于求？还是历经3个月的火爆成交后，出现的正常回落，整体处于盘整状态？随着北京市统计局以及相关中介机构的数据一一公布，10月过半，第四季度北京市二手房走势正成为众人关注的焦点。

均价回落 部分上涨

    截至2009年8月，北京二手房均价达12420元/平方米，与年初的8900元/平方米相比涨幅达39.6%。然而，在9月，尽管全市二手房共成交26551套，成交面积为251.49万平方米，环比分别上涨了11.15%和12.42%，但已经出现了明显的价格调整迹象。
    依据北京市统计局、国家统计局北京调查总队对我爱我家、链家等10家被调查房地产经纪公司的调查显示，9月，北京二手住宅成交均价为10092元/平方米，比8月下降107元/平方米。
    进入10月，以往黄金周后的成交暴增效应也未出现。据北京市房地产交易管理网数据显示，10月上旬北京二手房总成交量仅为1923套，同比9月上旬总成交量11530套，下降了83.3%。
    “10月上旬的总成交量甚至不如9月2日一天的成交量。即使在工作日10月9日、10日北京二手房的成交量也分别仅为860套及759套。这比9月平常工作日的成交量依然下跌了25%以上。”北京美联物业市场部总监张大伟分析，“据统计数据显示目前均价已经比9月上半月均价下跌了3.47%。总价更是回到了110万元以下的区间，下跌幅度达到了7.46%。”
    而市场遭遇调整的主要原因是原有的大量需求出现了萎缩。业内人士一致认为，北京市银监局9月初下发的《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》（下称“84号文”）对于需求的影响最大。
    “84号文的影响非常直接地导致了大部分房源交易费用的增加，而且明显影响了很多房主对房价继续猛涨的预期。房主如果像往常一样提价，很难获得以首次置业和工薪阶层为主的人群在需求上的认同。同时，这一政策也促使一些在中大户型上的投资需求逐渐退场。”北京中原三级市场研究部经理靳瑞欣分析。“可以说，84号文对几个月来北京二手房业主的‘求高价’行为有非常明显的抑制作用。”
    然而，在价格调整的过程中，部分二手房价依然呈现小幅上涨趋势。据链家地产等经纪公司统计，10月上半月，60~90平方米、140平方米以上两类户型二手房成交、意向成交相比上月同期上涨一成左右。其中，在北苑、梨园、洋桥等以60~90平方米为主的区域，以及CBD、昌平、亚北、天通苑等以140平方米以上大户型为主的区域二手房成交价格也未见跌势。
    这其中，60~90平方米二手房成为盘整期的亮点。据链家地产市场研究部统计，该种类型二手房在成交份额中占比由原来的35%左右上升至43%左右。
    “在价格盘整期，房价最明显的表现特征将不再如同前几个月一味地上涨，而是需求越多、成交越快的房产，价格越会顺势上涨；反之，其它类型的将保持平稳甚至出现下降。因此，60~90平方米二手房成交的火爆也会带动其价格在盘整期顺势上扬，部分房源还出现了1.5%左右的涨幅。”链家地产市场研究部人员告诉记者。

未来走势趋向平稳

    至于未来二手楼市走势，众经纪公司表示，在短期内，北京二手房价以及成交情况将趋于平稳。
    2009年楼市爆发式上涨的主要原因除了宽松的金融政策外就是去年年底的二手房营业税减免政策了，行至年底，这一营业税减免政策即将到期。尽管目前没有关于政策是否延续的明确说法，但大多数业内人士一致认为，这一政策可能出现调整，其完全延续的可能性不大。因此，在供应层面，大量5年内营业税优惠期涉及的房源都可能选择挂牌待售，房源挂牌量将出现明显回升。据北京美联物业市场部统计数据显示，在10月份北京二手房房源总量同比就新增了15%以上。挂牌卖方的心态也由此趋于平和。
    “现在房主都会给出2%~3%的议价空间让买家来砍价，之前其坐地涨价‘反价’的现象几近绝迹。”张大伟介绍。
    在需求领域，据北京美联物业的市场统计数据显示，目前二手房市场主要的观望人群集中在总价120万元以内的需求，这部分人群大部分往往需要贷款。
    因此，在84号文的作用下，“房价已经远远超过大部分需求的承受范围，现在需求观望的比例在逐渐增加。”张大伟分析，“2008年的市场也证明了这类需求是最容易进入观望的需求。而房源的增加则让买家更不急于购买，很多客户甚至要求房主降价10%以上，这也将拉长买卖双方拉锯时间，增加成交的难度。部分二手房房源自挂牌到成交的空置时间与前几个月相比有所拉长，市场上还出现了部分业主将房源转售为租，部分购房者由‘购’改‘租’的情况。”
    然而，值得一提的是，目前观望情绪的上升并不能完全抑制依然存在于市场上的改善性需求等刚性需求的入场。
    “在太阳宫一带5年内的房源非常稀少，而需求多是自住型的，还是呈现供不应求的局面。尽管买家一直观望，年底前出手的可能性依旧很大。而且相较新房市场，入市新盘多在五环以外，价格也一直居高不下，这也挤压了部分需求朝二手房市场流动。”靳瑞欣介绍，“而在300万元以上的高端公寓及别墅市场，由于这一类型市场中投资性的需求还没有完全退场，其价格上扬的可能性也很大。”
    同时，链家地产市场研究部预计，5到10年的房产也将长期经历上升阶段。进入房价盘整期后，由于5到10年的二手房具有量多价低优势，将逐渐与5年内房产拉平，可预计上涨3%左右。
    “总体而言，目前二手房市场正在经历过长达3个季度的成交高位后的盘整期，在市场出现新亮点的同时，出现一定价格回落是必然的趋势。”链家地产市场研究部人员表示。