全运村启示录

■中国房地产报  记者 宋振庆 济南报道

    “全运村是什么？”2007年，济南拿到第十一届全国运动会的举办权已经两年，但是孟家村、石河岭等地的济南当地老百姓对于全运村建设仍然是一头雾水。当时，这片山窝窝里只是一片村落，丝毫没有“明星气质”，但是这些村民却有幸见证了一场沧海桑田般的建造奇迹。
    在这奇迹的背后，除了海尔绿城艰苦卓越的抢工期、抢进度之外，更塑造了一种全新的开发模式：令人称道的政府与民企在大型赛事配套设施建设上的合作模式。

全运村奇迹

    前十届全运会可没有“全运村”这个概念，济南在借鉴亚运村和奥运村的成功经验之后，率先提出“全运村模式”，本来就是一个创举，而将这个任务同时交给代表中国民族品牌的海尔集团和来自浙江的民营房企绿城集团，在引来关注的同时，也掺杂着质疑。
    首先，时间紧，任务重，同时开工面积78万平方米，一次性提供1万多个床位；再有，海尔地产刚刚闯入地产界，还处于观察和学习期，绿城集团此前也没有在济南开发过任何项目，何况这是个政治味道浓郁的全运村项目，这个任务的艰巨性足以令任何开发商顾虑重重。
    “2007年底拿到这个项目的时候，无论是同行还是专家都认定这是个不可完成的任务。”海尔绿城全运村项目执行总经理方伟国说。当时，一些当地企业以及竞争对手甚至已经准备看海尔绿城的笑话了，要知道，体量和全运村相近的国奥村足足做了3年。
    19个月后，一个房地产界的奇迹被载入了史册，成为海尔绿城和济南人共同的骄傲。今天，全运会已经步入尾声，全运村也已经成功了一大半，在讨论这个模式的特点和推广之前，我们也有必要体会一下这个创造奇迹的模式是“怎样炼成的”。
    尽管工期只有19个月，紧缩的进度却凝练出了更多的内容。海尔绿城的工作人员向记者讲述了很多的小故事，这些故事交织在一起，不难看出济南市政府、海尔和绿城三方面为了全运村的顺利交付而殚精竭虑付出的努力。
    由于种种客观因素的阻碍，全运村建设本来就紧迫的进度遭遇了严酷的条件。由于电力和水力的匮乏，建设方几乎将济南市所有的发电机都调到这片山窝里，同时租来消防车一车一车地买水。更夸张的是，由于项目要种植大量的银杏，而山东地区银杏树苗并不丰富，以致造成济南的银杏树价格飙升，让当地领略了当年“洛阳纸贵”的盛况。
    济南市政府为全运村项目尽可能地打通道路，海尔地产则利用集团方面的实力和在本地的资源优势为项目资金和审批奔走，至于项目品质的打造，他们则完全信赖以产品品质精益求精而立足地产江湖的绿城集团。
    为了优先照顾全运村项目，绿城集团全国各地的项目公司的进度都为其让路，以至于当时有的项目公司都停止了外立面石材的使用，以便全部能供应到全运村工地上，甚至连杭州方面的发电机都被“充军”到了济南。
    近80万平方米，缺水缺电，海尔绿城全运村仿佛一个高不可攀的纪录。对海尔绿城人而言，“艰难”早已是波澜不惊的家常便饭。副总徐国忠就能笑着说出一堆“奇特”的经历：他是工程的先头部队，初到之时仍有几百户居民没有拆迁，为了勘测这片复杂的地形，不仅要爬山钻孔，甚至还要去敲居民的房门并好言相求，在别人家的院子里打洞采集资料；而施工刚开始时，工地连条像样的路都找不出来，只能带着施工队边开山、边找路……
    2万人不分昼夜的同时施工，连外人都不难想象当时紧张的施工状态和艰苦的开发条件，项目的建设甚至达到了一天变一个样子的“飞速”。用一位部门经理的话说，昨天还是一个垃圾堆，第二天已经变成了一个精致的喷泉。因此，当全运村交接和亮灯仪式启动时，几乎经历过这场艰苦卓绝战役的员工都噙着热泪。

全运村启示

    海尔绿城全运村总经理李亦斌认为，全运村模式开创了两个先河，一是政府与民企在大型赛事配套设施建设上的合作模式，另一个是两个强势实力地产企业合作打造超级大盘的运作模式，这两个模式绝对是空前的。
    在济南市对有史以来第一个全运村的构想方面，堪称“解放思想、勇于发展”的典范。此前的运动员村模式可以从国奥村的开发模式管窥一斑。为了国奥村项目更好地运作，北京市政府当时学习国外的BOT模式，由项目法人形式组成投标体，投标体中既包括施工方，也包括开发商，也有擅长资本运作的公司。
    国奥村采取成立专门的“项目公司”——国奥投资的模式进行开发建设，而国奥投资的前身为北京城建投资发展股份有限公司的联合体，包括天鸿集团、天鸿宝业、城开集团、城开股份、中信国安集团等5家公司，基本也都是国企，因此仍然没有脱离政府的色彩。
    而全运村则以开放性的姿态，以纯市场化的运作模式示人，济南市政府将全运村项目全权交给了海尔地产和绿城集团，可以说，正是市场化的运作模式让嗅觉灵敏的海尔地产和绿城集团找到了政治任务、城市建设和区域扩张的最佳结合点。
    在对本地房地产市场充分调研的基础上，依靠在房地产界多年的打拼经验，海尔绿城准确地把握了济南市民对于高端产品的强烈需求趋势，将全运村打造为一个既能满足赛事要求，又能在赛事后迎合济南房地产发展要求的优质产品。
    “我们不仅要以社会责任感为政府、济南人民和全运会做实事，更要打造济南乃至山东第一盘，奠定我们在山东的地产开发地位。”相关负责人表示。
    回过头来看，三者的确是一个天作之合的绝配，一个雷厉风行的政府，一个代表民族品牌的本地企业，一个追求极致品质的地产民企，正是因为有了这样齐心协力的配合，才能创造出19个月造“村”的神话，才配得上山东省领导和全运会运动员们竖起的大拇指。
    专家认为，全运村的合作模式值得整个地产界研究和借鉴。政府牵头，以市场化运作模式交由民企开发，并“三步并作两步走”，优先审批，在政务上给予最大限度的支持；海尔地产和绿城集团在融资、审批、开发、营销以及产品打造方面作出的努力同样值得称道。
    方伟国表示，全运村的模式并不会随着全运会的结束而结束，在今后的博览会、运动会中同样有更多的用武之地，是能够复制和推广的。据记者了解，在辽宁获得第十二届全国运动会的举办权后，沈阳方面在参观济南全运村的同时也提出希望建造当地的奥体中心，并已经跟海尔、绿城就可能的合作问题有过接洽。
    事实上，全运村所蕴含的“造城模式”也同样是富于革命性和创造性的。以前的新城开发模式是，政府先在核心区域打造标志性建筑，随后引入开发商建设周边项目，而这次全运村则改变这种惯有模式，济南市先引进了海尔、绿城等知名开发商“捂热”这个地块，利用开发商的“造城运动”带动整体区域的发展。

新片区的新标杆

■中国房地产报  宋振庆/文

    打开海尔绿城全运村的区域图，全运村犹如一尾活鱼，自一片丘陵叠嶂的绿波中跃向有“东荷西柳”美誉的全运会场馆，从而使这片济南东部新城更加浑然一体，焕发出无穷的生命力。以行政中心东移为发展主驱动力的济南东部新城，又多了“奥体”这样一个新核，双核驱动，为济南东部新城的迅速崛起增添了沉甸甸的筹码。
    一直以来，济南的城市化进程滞后于其他同类城市，甚至在山东本地也难言前茅。缺乏大手笔、高强度的新城开发是济南城市化进程相对滞后的最重要原因。含蓄、内敛的泉城似乎总是缺乏一种“翻天覆地慨而慷”的气魄，这座省会兼历史文化名城只能无奈地在尴尬中等待重新崛起的时机。
    2003年，“实现新跨越，建设新泉城”，济南打造新泉城的热情终于如泉水一般喷涌而出，整个城市都因新一轮城市建设的前景而热血沸腾。而随后而来的第十一届全运会主办地的桂冠加顶，更是让济南城市建设的步伐进一步提速。
    2006年，济南城市空间发展战略框架敲定，“东拓、西进、南控、北跨、中疏”成为泉城谋变求新的战略构想。而这番全面开花、气势磅礴的建城大业中，东部新城的打造尤为重中之重，济南市行政中心的东移就是最具说服力的一环。
    专家认为，在中国的城市化浪潮中有一个共性现象：或者以政务中心的迁移为带动，或者以高新区的拓展来发动，再或者选择大学城。
    可以说，济南东部新城不仅满足了前两个重要条件，而且更有举办全运会，承载场馆和新兴文化区建设这种千载难逢的机遇，其迅猛发展自然是水到渠成的事情，济南的机会来了。
    从景色明秀、空气清爽的全运村周边丘陵山林中自南向北行驶，海尔绿城全运村和全运会场馆、龙奥大厦完美融合，再呼应经十路以北的文博中心、高新区总部中心和林林总总的部门机关公共设施，形成了一片既有政治气氛，又有文化气息，同时兼具商业和休闲娱乐氛围的区域，这片区域就是济南东部新城的重要部分，被誉为“泉城新名片”的奥体文博片区。
    从地图上来看，全运村所在的奥体文博片区是连接济南繁华区和东部新城的重要纽带，承接着旧区的商业人文气息和新区的时尚文化元素。
    而按照2007年“9·29”山东省委常委扩大会议的要求，奥体文博片区的定位为：以场馆建设为龙头，强力推进村庄整合和省市重点项目的落地开工，把以奥体中心为重点的东部新区建设成为集中展示济南现代韵律、富有时代气息的标志性建筑群和城市组团，并以一流的设施、完善的功能、良好的环境迎接第十一届全运会的举行。
    可以想见，如同北京的亚奥板块一般，全运会顺利结束后，这一区域将理所应当成为时尚休闲文化和高尚居住区的汇聚之所，并作为区域经济学中所谓的“增长极”，拉动东部新城乃至整个济南的城市发展。
    如同老北京城有着“东富西贵”的区域发展现象，泉城济南同样拥有一个独特的居住文化，“住东不住西，住南不住北。”这句话在济南无论是出租车司机还是路边摊的小贩都能够脱口而出，足见其根深蒂固。
    这种居住习惯的原因很容易理解，在老济南的城市规划中，西北为重工业带，污染严重，而东南为商业和文教地带，而且风景优美空气质量上乘的山体众多，宜居条件远高于西北。
    最新研究表明，济南南部、东部、中部的住宅吸引力指数分别为157.14%、100%、83.33%，而西部和北部的吸引力指数分别为75%、50%，这说明在济南人的心目中“住南不住北、住东不住西”的传统观念短时间内依然难以改变。因此，济南政府也有意首先将东部新城打造成为引领泉城居住风气的高尚居住生活区。
    作为这片新区中高端楼盘的佼佼者，海尔绿城全运村项目深孚众望地完成了全运会的政治任务后，仍然任重而道远。
    “纵观济南房地产市场，海尔绿城全运村可以说达到了一个高端项目应有的高度，以我们的项目为标杆，这一区域未来基本不会再出现6000元/平方米以下的低端楼盘了。”海尔绿城全运村项目总经理李亦斌的豪言绝不是空穴来风，全运村项目优异的品质、高端的服务已经让对泉城人开了眼界，也让海尔和绿城对引导济南高端地产产品走势、引爆济南积蓄已久的高端需求充满了信心。
    济南和青岛之间总是有着说不完的话题，记者在济南就听说了又一个有趣的对比，青岛人注重外观的光鲜，而济南人更追求内在的享受，这恐怕与两地人截然不同的性格息息相关。
    所以，济南改善型需求的置业者对高端产品的孜孜以求是十分强烈的；同时，济南高端楼盘市场几乎还处于懵懂期，这样一来，海尔绿城全运村为济南东部新城的高端居住区树立了一个标杆，这个标杆绝不仅仅拘囿于奥体文博片区和东部新城区，而是直指整个济南乃至山东房地产市场。
    同时，海尔绿城这次成功的“造村运动”也足以给其他开发商以更重要的启示，以济南新城建设为契机，站在城市运营的角度运作大盘，化区域开发为造城运动。正如一位本地专家所预言的，全运会后，济南房地产市场将全面步入品质时代。