“运”后城变

■中国房地产报  记者 宋振庆 济南报道

    泉城济南正在经历着有史以来最为迅猛、最为广泛、最为深刻的巨变，就连5年前曾到过一次济南的商人老张再次来到这座城市时，都能在第一时间直观感受到这种变化。新城区雨后春笋般的高档楼盘，变得清澈明净的大明湖湖水，气派的新建筑上醒目的全运会标志，而奥体中心的“东荷西柳”、充满时代气息的海尔绿城全运村和五星级的喜来登酒店更是让老张感叹济南令人应接不暇的新姿。
    全运会已经进入尾声，但济南这座老城的新唱却方兴未艾。全世界都见证了2008年北京奥运会的灿烂与辉煌，2009年的全运盛会，让泉城人对济南的未来充满了憧憬与期待。

全运起新城

    一个大型体育赛事能够极大地提升承办城市的建设速度及区域发展，这几乎已经成为一条屡试不爽的定律。
    奥运会让北京成为了全球焦点，其对北京经济发展和城市建设的推动作用至今仍然是巨大的，这种“运后效应”还有待更长时间的观察和总结。因此，不妨来看看同样举办过全运会的广州和南京在全运会后城市发展的轨迹，以对济南“运”后城变有所借鉴。
    如今提起广州的天河区，即使外地人也都耳熟能详，那里是一片摩天大楼的海洋，是最能感受广州时尚和繁华脉搏的区域。事实上，这片繁华很大程度要归功于曾经的“六运会”。广州曾经在1987年成功举办全国第六届运动会，当时的主场馆就建在还是一片郊区的天河地区，也就是闻名遐迩的天河体育中心。
    正是这座堪称广州地标性建筑的体育中心，如同一块充满魅力的磁石吸引了各种发展要素，将天河区积聚成了一个人气旺盛、经济发达的新城中心。这里有全国闻名的太平洋电脑城，有商贾云集的广州天河城商务圈，有规模号称亚洲第一、世界第五的正佳广场。这里的经济总量居广州各区前列，这里集聚了国内外金融机构的总部。
    随后的九运会再次引爆羊城，以开启灯光、美化夜色为重心的“羊城光亮工程”一度掀起广州的夜景潮，让羊城再次焕发了青春。故而，说起在广州举办的两届全运会，老广州人都会津津乐道：“一次六运带来一个新天河，一次九运塑造一个新羊城。”
    上一届全运会在南京举办，用一个比较流行的说法，那次十运会让南京的城市化进程至少提速了10年。当时比赛场馆奥体中心的所在地河西板块如今已经成为南京楼市中最炙手可热的片区，以至于被称作“滩涂起新城”。
    全运会还大大加快了整个主办城市的发展步伐。南京市市长蒋宏坤将筹备十运会的四年间给南京市带来的变化概括为四个“前所未有”：南京经济社会发展的好势头前所未有；城市建设的力度前所未有；城市管理力度前所未有；城市文明程度前所未有。至今，南京仍然在享受十运会带来的经济和城市发展的巨大推动效应。
    济南也正沿着广州、南京和北京的轨迹大踏步前进着，奥体文博片区以及整个东部新城都因为全运会而喷薄欲出。为筹办全运会，2007年至2009年，济南市下大力气进行基建和环境改造。“承办重大体育赛事，承办权就是发展权。”济南市领导层如此看待全运会机遇。山东省体育局副局长王延奎甚至预测，这届全运会对济南城市建设的推进，应该不低于10年。

传承全运价值

    济南曾经被评为十大安静城市之首，比济南的城市噪声更低调的，是这个省城的“隐者”性格。济南长时间不显山不露水，作为经济强省的省会，几乎沦为三流城市，这不能不说是一种悲哀。然而，一向低调的济南市，如同一届运动会前蛰伏已久的黑马，即将高调登场傲视群雄。
    后全运时代将给济南的发展带来什么契机？开放性也许是一个重要方面。一直以来，济南都是一个相对封闭的经济体，无论是经济发展还是房地产发展，都难以对外有强大的吸引力。上世纪90年代初提出的“腾笼换业”(力图把工业企业搬到郊外去，将市区腾出来发展第三产业)，其实仍然是满足自给自足的发展模式。2004年机会到来，总部经济概念在国内兴起，而就在那一年，济南市提出了“发展省会经济、驻地经济、总部经济”的新理念，搭上了国内总部经济的头班车。济南围绕“建设山东半岛制造业基地”的目标，大力优化发展环境，着力培植、引进国内外现代制造业、高新技术产业、现代服务业等类型企业的总部或分支机构到济南来发展，逐步将济南建设成为立足山东、面向沿黄经济区和环渤海经济圈重要的总部经济集聚中心。
    随后，第十一届全运会主办权花落济南也就成为一个必然，与其说是全运会选择了济南，不如说济南选择了全运会。精明的济南市政府深谙利用一届全国性的赛事对城市建设、经济发展和城市宣传做文章的奥妙，通过筹办“十一运”，实施全运带动战略，借会造势，借势发展，让全运会成为城市发展的加速器，这才是济南真正的用意。3年以来，1400亿元这一天文数字的投资直指济南的基建和环境改造。奥体、政务双核驱动和总部经济的概念，在全运会后将为更多人所熟悉，也打破了济南封闭的外壳，为吸引外来企业驻扎济南和济南企业向外扩张奠定了坚实的基础。
    今年上半年，济南市累计引进市外投资400亿元，占全市固定资产投资的比重为49.6%。全运会的吸引力已经初见成效，济南总部经济借助全运的翅膀正在全面腾飞。据统计，2009年，济南市千万元以上续建和拟开工的项目就达1290项。围绕“保增长、保民生、保稳定、保全运”这个中心任务，带动全市物质文明、政治文明、精神文明、社会文明、生态文明再上新水平，这是济南市对如何传承全运会精神做出的回答。
    而全运会后济南市服务业的发展也是可以预见的。包括旅游、金融、商贸、通讯、文化和体育产业在内的服务业发展将会全面提速，而通过举办全运会，济南市民的运动热情也在逐渐升温，必将带动济南市的体育消费。今后，体育用品商场、健身俱乐部等体育产业的发展，将成为济南经济发展中的一个引人瞩目的亮点。
    在全运会的大背景下，全民健身得到了高度重视，大型体育设施的启用，众多健身路径的铺设都得到了政府大力支持。一大批市级重点全民健身工程已经陆续投入使用，在济南市区中浏览，记者发现很多羽毛球场、乒乓球场、室外篮球场、网球场都在热火朝天的建设中。百花公园健身工程、第二工人文化宫健身工程、大明湖公园健身工程、奥体中心健身工程、无影山健身中心等工程已经投入使用。原有健身广场、健身带或健身区的改造都让济南市民感觉到优越的运动环境无处不在。据了解，仅英雄山风景区健身区就建设了22个健身区域和2个健身广场。含蓄内敛的济南人越来越多地走出屋子参与到社会文娱活动中，锻炼身体陶冶身心，可以说，全运会在给予体育健儿们一显身手机会的同时，也给济南乃至全国人民一个树立良好全新的生活观、社会观的良机。
    趵突泉连续喷涌6年，大明湖扩建改造完工，小清河综合治理再造“清河长廊”，成就一个个让济南人梦寐以求的骄傲。百年商埠实施改造，重现开埠风情；曲水亭—芙蓉街片区在保护中开发，彰显老济南文化特色，为济南再添道道新文化风景。文化遗产的传承，同样是全运会赋予济南历史使命的题中之义。
    全运会鲜明的时代感和创新精神给这座历史文化名城增添了勃勃生机，古老而又充满活力的济南正快马加鞭赶超时代脚步。

后全运价值的挖掘

■中国房地产报  宋振庆/文

    后奥运经济一直都是一个国际性的尖端课题，很多举办过奥运会的城市以及国家往往都在奥运会后遭遇“后奥运低谷”效应。很多专家都对此进行了深入的研究，除了复杂的经济、财政原因之外，临时抱佛脚的应急心态和违背城市发展规律的盲目建设应该负一部分责任。
    可喜的是，北京尚未遭遇“后奥运低谷”的洗礼，这在某种程度上归功于北京如火如荼的城市化进程和符合城市化规律的奥运基建主题。
    很多人甚至在全运会开始前就热火朝天地讨论济南的“后全运时代”，也有声音认为济南可能会遭遇“后全运低谷”。其实，赛事应急对一个城市的发展和赛事结束后一定程度的放缓都是常态的，对于济南的领导者和希望在此发展的开发商们，更应该关注的是如何挖掘后全运时代的价值点，为济南在全运后的城市发展谋篇布局。
    济南市对于全运村的市场化运作是符合城市发展规律的，现在看来也是十分有效的。海尔绿城敏锐地抓住了济南市民对于高品质楼盘的需求，将全运村打造成为济南高端楼盘的标杆，也给全运后房地产市场价值走向奠定了基调。
    “品质为王”，这也许将成为济南房地产市场今后的一个主旋律，济南房地产市场不再是本地企业唱独角戏的舞台，绿城、海尔、中海、恒隆、万达等国内一流开发商的纷至沓来，给本地房地产企业和消费者开拓了眼界。用海尔绿城执行总经理方伟国的话说，奥体文博片区在拥有了海尔绿城项目之后，低档次低价位的楼盘就已经被排除出这个区域了。
    而全运会之后，随着济南市新泉城建设的继续深入，更多的大盘“造镇运动”和高品质楼盘将会给市场以强烈冲击，“高品质”将会成为后全运时期一个新的价值诉求点。
    “科技奥运、绿色奥运、人文奥运”是北京奥运的理念，而理念的贯彻与实施，是通过硬件设施与软件环境等方面建设而实现的，奥运村的硬件设施建设也正是依照这十二字内容而展开。奥运村从选址、设计、施工建设到投入使用等各个阶段，环保意识与科技含量发挥着重要的作用，“以人为本、人文关怀”精神贯彻始终，因此，科技、绿色和人文成为影响今后房地产开发的重要因素之一，甚至将决定今后房地产发展的走势。
    比较一下全运会，这样的概念对于济南来说甚至更加重要。由于长时间粗放型的经济发展模式，济南城市建设曾经在相当长的一段时间内显得暮气沉沉，环境污染更是不堪入目，大明湖、趵突泉、大小河道和市容市貌都受到严重的损害，文化和旅游名城的头衔摇摇欲坠。应该说，全运会给了济南一个千载难逢的良机。1400亿元资金向基建和环保方面的投入，可以显示济南市政府对于重塑城市形象、赶超其他发达城市的迫切愿望，让济南站在一个新的起跑线上重新出发。
    几年间，借着筹办第十一届全运会的东风，济南市的环境和容貌也发生了翻天覆地的变化，奥体文博片区的建设更是让人耳目一新。“东荷西柳”，既有对绿色自然的讴歌，也有对城市人文遗产传承的呼唤。济南巧妙地利用全运会甚至是奥运会的余温，唤醒了泉城对于科技、绿色和人文的向往和追求。
    海尔绿城全运村对外立面、景观和内部装修的要求，都综合考虑了绿色环保、科技实用的因素，给济南呈现了一个品质一流、典雅温馨、环境怡人的产品典范。今后的济南房地产市场，即使不以全运村的标准马首是瞻，这个方向也一定是未来的主旋律；同时，不去计较得失，让市场和需求说话，挖掘更重要的后奥运价值点，也是全运村给我们留下的一个启示。