记者观察

土储已非“高估值”代名词

■中国房地产报  方帅/文

    近日，内地开发商共赴融资盛宴。除即将于10月22日~28日在香港公开发售的恒大地产外，卓越地产、福建明发、厦门禹洲、花样年等公司也都通过了港交所的上市聆讯。据相关机构不完全统计，近期拟通过IPO或借壳方式谋求上市的企业达到39家，融资额超过400亿元。
    研究上述企业的招股书不难发现，充裕的土地储备似乎被标榜为上市后高估值的代名词。不可否认，土地储备仍然是资本市场对房企估值的主要参考依据，净资产价值估值法（NAV）仍然是衡量地产公司内在价值和长期价值的主要方法。
    地产股股价上涨主要是由土地（项目）储备数量和地产价格的增长带来的NAV价值上涨来驱动，例如NAV增长20%，股价也应当上涨20%来反映。
    出于对预期收益不确定性的考虎，投资者会根据不同公司基本面优劣给予每股NAV相应折扣（基本面越强，折扣越低），得出基于NAV的合理价位。例如计算得出每股NAV为10元，施用20%的折扣，则合理估值为8元。如果当前股价低于NAV估值，则为低估，可以买入，反之亦然。
    但值得注意的是，由于计算中国地产公司NAV的透明度和准确性不高，越来越多的境内外投资者将中国地产股视为成长型投资，倾向于使用基于业绩增长的市盈率（PE）和PE增长率（PEG）来给中国地产股估值。例如，如果预期某家地产公司未来3年每股收益复合增长率可以达到50%，按1倍PEG来看，当前股价至少值50倍PE。由此看来，土地储备不能作为衡量房地产上市公司估值的唯一的指标。
    另外，经历了本轮房地产寒冬后，香港的资本市场也已经意识到，土地储备也可能成为市场波动中的巨大风险。
    恒盛地产在国庆期间于香港证券交易所挂牌上市，成为今年第一家登陆H股的内地房企。但首日挂牌即遭“破发”，上市首日收报3.76港元，较招股价4.4港元跌了14.5%。
    10月6日,宝龙地产发布公告称,鉴于香港资本市场新股发行方面的波动情况以及公司面向散户发行部分的股份认购不足,计划将首次公开募股筹资规模从6.28亿美元降低至3.53亿美元,而发行价也由原定的每股3.3~4.9港元下调至2.75港元。
    种种迹象都表明，即使有充裕的土地储备做后盾，香港市场对于内资地产股早已从追捧期进入选择期。内地房地产市场的不明朗、货币政策的不确定性都使得香港市场对于内地房企存在疑问，也倍加谨慎。
    显然，土地储备数量已经不再是核心问题，核心是品牌、商业模式、财务状况、风险控制能力以及土储质量。在越发成熟的资本市场，土地储备价值的持续能力，比单纯土地面积的数字更能吸引投资者。