拿地者说
李晓林：在有水的地方拿地

■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

    北京林达海渔广场是目前中国惟一的民用仿生建筑，其独特的造型一经亮相就引起了业内的普遍关注。作为功能齐全的六位一体的城市综合体项目，为什么会选址在北京的东南四环？林达集团的整体拿地布局又是怎样的？本报记者日前专访了林达集团董事长李晓林。

“如果商业地产政策能够有所改善，也可以缓解住宅市场的‘拥挤’”

    中国房地产报：林达海渔广场位于北京的东南四环，为什么要在北京这个没有海的城市打造以海洋文化为主题的城市综合体？
    李晓林：观察地块的时候，我感觉到这块地的形状像条鱼，而且这块地旁边是一条有一千多年历史的萧太后河，我本身又喜欢海，给人以鱼不如授人以渔，所以我们把这个项目叫做“海渔广场”。
    北京的商业比较发达，但大都在老城区里边，四、五、六环商业发展很不均衡。东南四环这个区域周边有很多高端社区，比如山水文园、华翰国际、世纪东方城、华侨城等，但缺少高端的城市综合体配套设施，我们很看好这一带的发展潜力。而且我们的项目地处北京的新国门，京沈高速、京津塘高速、京通快速路、京津轻轨以及未来的北京第二机场都从这里经过，地理位置优越。
    中国房地产报：海渔广场位于北京的东部，接近CBD，而据当前的市场来看，北京的写字楼空置率比较高。海渔广场的写字楼和商业项目如何定位？又怎样避开与国贸和华贸的同质化竞争？
    李晓林：中国的房地产市场从今年3月份开始复苏，但主要是住宅市场。其实商业地产没有起来，这和政策有一定关系。我在今年的全国两会期间，在全国政协会议上给央行做了一个提案，希望能把央行的121号文件的第五项条款进行调整。这个条款实际上是对商业地产的一个限制：即投资商业地产的贷款期是10年，而住宅是20年；首付比例是50%，住宅是20%~30%；住宅是主体封顶就可放款，商业需要先全部竣工验收。
    实际上，商业地产的政策抑制了商业地产的投资需求，令大部分企业都投资在住宅地产上。如果商业地产政策能够有所改善，也可以缓解住宅市场的“拥挤”。今年下半年，住宅供应量明显不足，如果投资需求放在商业项目上，可以让有住宅需求和改善性需求的人有更多的房源选择，住宅市场也能够释放得更好。
    我们的商业定位就是以休闲服务为主，写字楼就一栋，计划整栋卖，现在已经有意向客户了。
    中国房地产报：据了解，林达集团还规划在北京西部建设一个类似的项目，能介绍一下相关情况吗？
    李晓林：我们西部的项目位于石景山，因为首钢要搬迁，可以腾出大量的土地。石景山区的区长、副区长都来考察过我们的项目，觉得我们这个项目比较适合石景山区。他们不愿意建过多的住宅，而这个项目建成后，可以使当地的经济有持续的增长。而且这个项目是中国惟一的民用仿生建筑，这个创意他们也比较喜欢。
    中国房地产报：这个项目会否成为林达集团的品牌项目？以后会考虑到二三线城市继续发展吗？
    李晓林：公司以后将会专注做这个产品，就像麦当劳一样，做成系列产品，并计划在沿海、沿江城市进行复制，比如重庆、天津、青岛、三亚等。
    中国房地产报：这个项目定位很高端，需要大量的投资。企业目前的融资渠道是怎样的？是否考虑过其他融资渠道，比如上市？
    李晓林：我有个经营理念：有时为有时不为，有所为有所不为，有所求有所不求。我们的融资渠道其实很简单，一个是我们自有资金用于启动项目，而设备的费用比如空调、电梯等在银行做了一些贷款，但项目大部分用的是自有资金。
    上市是把双刃剑，上市后融资很方便，融资成本也很低，但又特别辛苦，需要追求业绩，给股东打工。现在也有公司找我想把海渔广场上市，海渔广场有6万平方米的商业街区、再加上其他已经开发的一些项目，也是不错的上市材料。通过借壳上市是最好的，我们觉得还是借壳快。但现在我们还没考虑制定明确的上市计划。
    中国房地产报：你们做项目拓展时，是拿一块地就做一个项目，还是同时多拿一些地再相继开发？
    李晓林：我们现在基本上不太库存土地。囤地需要成本，存太多的地有点累。我会掌握投资节奏，包括明天做什么今天我都想好了。现在我们做东海渔广场，下一步就启动西海渔广场，然后就会出现在沿海、沿江城市，比如三亚。
    中国房地产报：在项目选址时，也会考虑你的个人的情感因素吗？
    李晓林：是的。我要选择有水的地方，我觉得有水就有生命力。

“民营企业比较灵活，这块不行在那块做，一定会在夹缝中一点点成长的”

    中国房地产报：作为民营企业的代表，在央企及大型国企的“围剿”下，对于中小型民营企业的后续发展，你能提供一些建议和经验吗？
    李晓林：房地产市场比较开放，大家都可以做。最近一些央企用“天价”买一些地王引起关注，但我认为这只是个别的现象，不会改变整个市场格局。但房地产市场怕垄断，房地产业务不能集中在几个少数企业的手里，否则上下游产业都会受到影响。
    市场的力量是巨大的，政府的有形之“手”是有限的，民营企业比较灵活，这块不行在那块做，一定会在夹缝中一点点成长的，现在北京第三产业的项目基本上都是民营企业做的。当然也有一些做不好的会被淘汰，那也是很正常的现象。
    中国房地产报：有市场消息说，土地增值税有可能在2011年取消。对此，你有何看法？
    李晓林：希望土地增值税取消的声音一直有。企业拿地时，政府就已经收取了土地出让金，项目销售时，政府又收取土地增值税，这样一来造成土地重复收取税费，确实是造成房价虚高的一个因素，企业肯定会将这部分税费转嫁在房价上，因为企业的第一商业理念是不能赔钱。所以土地增值税确实需要调整一下，尤其在经济复苏期，这个规定能否暂时退出，等经济好了以后再调整回来？我希望土地增值税这块能够减负，让大家都受益。