东莞再现圈地

■中国房地产报  记者 魏洪磊 北京报道

    金融海啸的不期而至曾给东莞蒙上一层重重的阴影，而今，在一段艰苦的博弈后，这个小城终于重新呈现出一抹亮色。
    经济负增长的厄运结束于4月份，而真正让这个城市长舒一口气的日子却在两个多月以后。房地产市场的重新活跃暗示着当地经济的逐渐回暖。
    8月份东莞共成交21宗土地，从住宅到工业用地都呈现出明显的上升需求。其中今年上市面积最大的地块被首度进军东莞的碧桂园以总价6亿元强势拿下，溢价率达86%。
    碧桂园发展部人士9月份对记者表示，由于松山湖北部工业用地的入市，东莞土地市场依然保持了热度。在近期这波土地盛宴中，刚刚经历一场噩梦的东莞也开始发力。

名企布局东莞

    时间追溯到7月17日，这原本普通的一天对于东莞土地市场来说却具有分水岭的意义。
    当日，东莞市国土资源局土地交易中心出让现场座无虚席，19家开发商竞逐体育路一幅编号为2009G019的地块。这是今年来开发商参与土地竞价最多的一次。
    这次拍卖从预期到现场气氛，再到结果，都没有令人失望，总价7.03亿元，楼面地价4847元/平方米，新地王在不经意间诞生。
    而1个月之前，东莞土地市场却是另一番景象。合富辉煌东莞市场研究部提供的一份统计报告显示，2009年上半年东莞全市的土地供需数据全线下滑，商住地的供应量只有2008年上半年的34％。“最关键的还是政府没有推出优质地块，对外来大型开发商的吸引力不够。”东莞中原地产研究部经理车德锐表示。
    直到7月17日，随着体育路“地王”的诞生，才让东莞市国土部门加快了土地供应的节奏。而到了8月上旬，曾在2008年两度遭遇流拍的西平东骏路西侧地块，再度入市拍卖就引来十多家开发商激烈争夺，经过106轮的竞拍后，中熙地产最终以2.86亿元竞得该地块。
    更令东莞土地市场振奋的是实力房企的动作频仍。8月13日，首度进军东莞的碧桂园经过68轮竞价，拿下位于东莞市大朗镇的一幅商住用地。
    在拍卖结束后，碧桂园相关负责人对媒体公开表示，这是碧桂园第一次参与东莞土地市场拍卖，将以此作为跳板进军东莞房地产市场。
    同样水涨船高的还有土地二级市场。据碧桂园不愿具名的人士透露，受制于目前一级市场土地供应中优质地块稀缺的因素，不少开发商早已开始从二级市场积极寻找新的地块，而二级市场中最受欢迎的还是低容积率地块。一些大开发商，如万科、中惠等也开始行动起来。据悉，万科对高埗的一幅地块非常感兴趣，正在与原“地主”商谈之中。

后市可期

    “依据我们的标准，东莞是典型的二线城市。”上述碧桂园发展部相关人士对本报表示。“贡献最大的是台商和港商，其次，由于打工人群多，其中相当一部分中层会选择在东莞置业。”
    上述人士曾考察过东莞市的核心区域莞城区，对当地的发展潜力很是看好。
    “中心城区有超过30万人口，而整个城市常住人口将近1000万。最重要的是，东莞城市居民的人均可支配收入超过3万元。这一数字超过了上海和广州。”
    据上述人士分析，东莞的价格洼地优势也正在显露。
    莞城区作为东莞最为成熟的区域，其中心街道莞城大道周边的毛坯房均价在7000元/平方米左右，“在业界看来，这个价格并不高”。更重要的是，其城市配套也正在大力完善。“据当地政府透露，今年年底，这里将以汇峰中心为基地，打造亚洲最大的CBD区域。”上述人士表示。
    在他看来，东莞更大的优势在于“每个镇的实力都很强”。比如在松山湖区域，万科已经建成自己的产品研发基地。“这里的毛坯房均价达到12000元/平方米，自2009年开盘以来，销售状况一直不错。”
    在二三线城市迫切地希望能在土地市场上有所作为的同时，产业的匮乏往往成为其最大的制约。中实（集团）公司总裁助理田耕在近期的某土地论坛上就表示，“二三线城市的房地产市场不能是单一的，更要注重有没有产业。”
    而在上述碧桂园发展部人士看来，东莞已经具有了自己的支柱产业。“电子、电器和玩具制造等，这已经成为当地最重要的产业。”
    一个典型的例子是位于东莞西南部的长安镇。在今年年初，在电子代工领域全球排名第一的富士康科技集团将其部分管理层集体迁至长安镇。这部分群体大多为高收入的台湾租户，有相当一部分已经在当地置业，这已成为当地房地产市场的重要推手之一。
    自8月底开始，土地市场伴随楼市的下滑亦平静不少，但在上述碧桂园发展部人士看来，东莞的土地市场仍会上扬。“比如近期几个发家于南方的地产商，都把巩固本土作为自己的发展策略，这对东莞当然是机会。”
    合富辉煌东莞市场研究部副经理李兴旺也表示，按照目前东莞土地交易中心的供地计划，随着南城区总部基地等几个大地块陆续进入市场，“第四季度的土地交易将更为活跃”。