险资的狂欢

    10月1日，新修订的《保险法》实施，其中新增了保险资金可以投资不动产的内容。一直以来，保险资金都在面临资金使用效率的尴尬。也正因此，激进如中国平安的杠杆化投资，进取如泰康人寿的养老地产试水，都让我们看到了保险公司突围不动产的独特路径。
    事物总有正反两面，当险资开闸让人们欢呼雀跃的同时，也应当看到，投资不动产的细则迟迟未出、资产价格的日益高涨、熟悉市场的人才匮乏，种种这些，不得不让我们以更加冷静的视角去看待和思考。

■中国房地产报  记者   宋振庆  叶加   北京报道

    林晓峰（化名）有些疲惫，连续跑了好几趟保监会，不断打探细则的消息，仍然收获不大。
    身为国内知名财险类保险公司资金运营部的负责人，保险资金投资不动产的渐行渐近曾经让林晓峰很兴奋，他早已在项目储备、数据收集和平台搭建上做了大量的准备工作。但如今细则未出，这些准备的成效如何，谁心里也没有底。
    “虽然我们在密切关注监管层的态度和具体规定，但是细则恐怕很难在新《保险法》颁布后即刻出台。”林晓峰说。
    10月1日，修订后的《保险法》出台，这意味着，保险资金投资不动产将以立法的形式被确立，但更为细致的规定还需要保监会出台细则。据本报记者多方了解，这一细则还在酝酿当中。
    细则的迟迟未出，让林晓峰在焦急的等待中，开始有了些现实的思考。经济的周期性开始让他担心投资不动产的前景——随着资产价格越来越高，林晓峰越发少了些曾经的兴奋，多了些现实的疑惑。

细则“难产”？

    按照林晓峰多次“跑会”之后的了解，细则恐怕在今年都很难出。
    “保监会还在进一步调研，更细致的方案也在商定之中，保险公司可能还需要再等上一段时间。”参与《保险法》修订工作的中央财经大学保险学院院长郝演苏对本报记者透露。
    另据接近保监会的人士透露，目前细则草案仍在保监会资金运用监管部起草，待完成之后还要上报到保监会审核，通过后递交国务院审批。“这一流程恐怕不是短时间内能够完成的。”
    这显然与保监会相关人士曾经的表述相悖，此人士曾表示，保险资金投资不动产的管理办法最迟10月初将正式出台。
    “之所以一拖再拖，主要还是出于风险的考虑。”上述接近保监会的人士表示，“保监会曾经对保险资金投资不动产的可行性、投资路径等做过很多次的研究，出过很多次方案。”
    他表示，保监会对保险资金投资不动产的风险和收益问题一直是讨论的中心，房地产项目虽然收益较高，但如果出现泡沫，将对保险公司的经营造成不小的打击。而当前在通胀预期及资产价格泡沫的背景下，细则的相关规定出台更要慎之又慎。
    据了解，在细则中，投资主体、投资方向、投资比例、投资模式等将是关键内容。
    其中，如何界定“不动产”成为一个关键性问题，这关涉到保险资金具体的投资范围。同样参与新《保险法》修订工作的南开大学风险管理与保险系教授朱铭来表示，不动产的概念仍会以大型基建项目为主。
    “2006年保监会曾出台《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》，允许保险资金以信托模式投资基建，而这次投资不动产，是在前者试点基础上的延伸。”朱铭来表示。
    在郝演苏看来，不动产的概念也包括各保险公司的物业出租。保险公司自建或者收购办公楼，实际上自用的也不过是这些项目的5%～10%，其余的多为赚取租金收益。
    除了基建项目和自持物业之外，养老院、医疗机构也将在不动产的范围之列。按照朱铭来的说法，这是为了贯通上下游产业链的不动产投资，在拿地上会有更多优惠，因此未来的收益也将更加可观。
    还有，在投资不动产的比例限制方面，郝演苏表示，目前对于保险资金股票投资的上限是10%，一般而言投资不动产的比例在5%比较合适。
    此外，朱铭来表示，一家保险公司用5%的资金去投资不动产显而易见，但是如果一个保险集团利用旗下的信托或者资产管理公司去投资，就很难把握尺度了。“是否会对这种操作模式实施联合监管，设立更严密的防火墙，也是细则可能涉及的敏感问题。”

机遇还是挑战？

    政策的迟迟未出，并未阻碍保险公司对不动产的热衷。中国平安保险显然是国内保险公司在投资房地产领域做得最出色的，旗下的平安信托仅在今年8、9月份与金地、绿城的两笔重量级签约，就足以显示中国平安在地产版图上的雄心。
    在一长串保险公司投资不动产的名单中，还包括中国人寿、中保集团、泰康人寿、人保财险、民生人寿……
    究其原因，一直以来，多家保险公司特别是占总保费收入80%的寿险公司深受偿付能力不足之苦，这主要是由利差损导致。如果保险资金的运用仍在原地踏步，很难补上利差损的窟窿，因此保险资金投资不动产被看作是提高资金使用效率的有力之举。
    “目前保险公司精算假设中的投资收益在4.5%～5.5%之间。而只有当保险公司的资金年收益率在7%以上时，其经营才能进入良性发展轨道。因此，寻找高收益的投资渠道是当务之急。”国泰君安金融服务业分析师彭玉龙说。
    林晓峰急于打探政策口风，也是出于通过投资不动产能将公司的投资收益提高的目的。他表示，目前股票的投资收益率在8%～12%之间，我们希望投资不动产的长期收益能够达到12%～15%。
    但相比于之前的兴奋，他现在更多的是对风险的考虑。“投资不动产会受到经济波动的影响，我们在具体投资模式上，既要考虑股权投资，也要考虑债权投资，毕竟债权投资风险较小。”
    经过了此前的上升期之后，国内地产市场早已过了“抄底”时期，此时进场的保险机构更像是迟到的玩家。虽然保险公司投资不动产更多的是寻求长期的出租和资产收益，但选择在此时介入资产价格水涨船高的房地产，时机并不理想。
    “合适的投资项目并不多，另外价格也已经涨得相当高了。”林晓峰坦言。
    另外，郝演苏表示，按照保险资金投资不动产5%的比例计算，将达到1700亿元左右可用于投资，但分摊到100多家保险公司中其实并不多，而且也不可能全部都用在不动产投资中。
    据了解，寿险公司的保单都是20年～30年的长期保单，拥有大量沉淀资金，为了匹配资产负债，可以锁定长期项目进行投资。而财险类公司每年都有承兑承保压力，也就造成不可能用大量的资金去投资长期项目。
    “这也是掣肘我们的一个因素。”林晓峰说，“特别是对那些小财险公司来说，可用投资的资金并不多，而大多不动产项目动辄都是几十亿元投资，保险资金投资不动产的开闸，对他们更像是画饼充饥。”
    对于林晓峰来说，还面临一个颇为棘手的问题，熟悉房地产市场的人才匮乏，对房地产市场的研究也刚刚起步。虽然林晓峰近日也在不断联系地产机构以获取最权威的国内物业状况和数据，但如何在这些冗长的数据库中甄别和筛选可供投资的项目？如何判断项目的未来成长空间和可预见性的投资收益？让他多少有些踯躅。
    “投资不动产需要既了解保险公司资金运作，又熟稔地产运营管理的多面手，这样的人才国内还不多。”美国保德信房地产基金董事总经理林熙龄表示。