观察
规模并不决定一切

■中国房地产报  特约评论员 陆新之/文

    差不多5年前，有关开发商的百亿元年销售额，曾经是业界佳话，让人津津乐道。不过，随着2005年以来新一轮的房地产市场热销，开发商的体量和胃口都猛增。今年的三四百亿元销售额的第一梯队必然又会增加新成员。
    目前来说，大量中字头的国有企业蜂拥而上，使得房地产业风云突变。以往民营开发商视同天堑的两百亿元年营业额指标，对于这类国企开发商来说，难度系数甚低。因为既然是国企，它们的主要任务便是对国有资产进行保值增值。由于今年上半年信贷极为宽松，信贷资金又主要流向国企尤其是大型、巨型国企，因此这些财雄势大、背景优越的公司，拍钱拿地极为凶猛。
    在商言商，人家的生意经也是很有逻辑的。
    对国企开发商而言，开发能赚一笔当然是最好。即使是行情不好的情况下，只要拿着土地，账面上也不亏损，迟早能增值，所以国企拿地囤地就是一门稳赚不赔的生意。而对万科、绿城这类的民营上市企业来说，考虑的是正常运营拿地，自然要谨慎得多。一场金融海啸引发全球经济震荡之后，竟然成全了一批国企开发商的身形和体量暴增，真是人算不如天算。
    在这样的大背景下，未来的开发商，单纯比较规模已经意义不大。如果只从销售额来讲，即使是品牌很强的非国有背景的万科也很难再有多少优势。至于其他专业背景较强，专注做产品的民营开发商，其营业额更不可能像国企开发商那样一年暴涨几倍。这些企业的未来一定是靠快速资金周转、盈利好而取胜。
    然而做企业是长跑，是10年20年的长跑。短期销售额的第一第二不是大问题。例如，领跑者万科的发展速度这两年从数字上看是慢了，这是因为它比起其他同行，更快遇到了企业升级换代的成长障碍。
    万科过去一年比较理性，企业内部也在调整，这个慢是必须的，有价值的。巴菲特有句名言“慢就是快”。经历了这样的阵痛调整之后，在下一个增长周期，万科还能保持在行业的前列。
    诚然，在2008年的全球经济危机影响下，国有开发商为了推动经济增长，开发了大量的项目，这相当于是受命而为，本身承担了相当的风险和压力。大量的民营开发商则在退地、停工、缓建。
    正所谓种瓜得瓜种豆得豆，民营开发商在2009年这轮楼市中失去很多机会，而国企开发商则意外获得了巨大的房价上涨的收益，也算是一种动态的平衡。
    随着国企开发商2008年底开发项目的逐渐上市，预计国企开发商2009年下半年的业绩表现还会更为强劲。
    过去10年来，房地产行业一直相当躁动，企业每每只能随波逐流，虽然赚了很多钱，但是很多企业的组织结构和内在体质，都还有很多问题，比起其他行业来说，现代企业制度的建设还比较初级，更多时候是短期的利润导向型，整体还有很大的提升空间。万科遇到的问题，其他企业迟早都会碰到。
    国际老牌的咨询公司博斯就提出，中国企业在现在的环境下，更加需要注重的是企业的韧性，而不是简单的营业额叠加。在经济全球化的背景之下，企业惟有培养足够的“韧性”，通过组建一条完整的防御线和一个进攻性战略，才能有效地保卫整个企业，以防止在相互依赖的经营过程中产生新的不可避免的风险，从而提高公司的反应速度和适应能力。
    概而言之，开发商的营业规模甚至企业利润，并不是一家优秀企业的全部。而企业向社会输送的商业价值和社会价值的相加能力才是真正的实力和优势所在。
    中国特有的体制因素和社会特征决定了房地产获取暴利的现实暂时不能改变，那么地产企业就应该在营造积极的社会关系上努力和支出更多。
   （作者系资深房地产观察家，畅销书作家）