邹毅：地产业单打独斗的年代已经过去

■中国房地产报  记者 方帅 北京报道

    中国房地产报：有越来越多的房地产企业采取“联姻”的方式扩张，以弥补诸如土地、销售、跨区域开发的不足。是怎样的宏观背景催生了企业联姻？
    邹毅：中国房地产产业成熟度快速提升的宏观背景形势决定了企业联姻成为应对市场竞争的重要方式。土地市场整治、规范，暴利时代远去和消费者的理性成熟，都决定了对于在某方面缺少核心竞争力的一些房地产企业来说，联姻整合是生存和发展的重要策略。
    中国房地产报：企业联姻都有哪些形式，目前最普遍的是哪些形式？
    邹毅：专注于不同的物业产品开发的地产商之间的联姻模式各不相同。当前中国快速的城市化和住宅市场热销催生了土地市场的热度，因此，对于拿地环节的合作是当前住宅开发企业最常用的合作模式。通常合作模式是一方以土地作价，另一方以后期资金投资作价入股，以协议的股权比例关系联姻组成新的项目开发团队，共同打造新项目。
    还有一类合作模式是一方作为主要投资方，另一方作为项目管理方。双方以资本和管理技术联营的模式，资本方通过嫁接技术管理方的开发经验和专业技能，共同打造好的产品。
    对于商业类物业的开发，更多的是在资源整合方面的嫁接。其中以万科与凯德置地的合作为标杆。一方主要承担拿地建设施工的责任，另一方负责建成后商业物业的整体招商和经营管理，双方以某种合约的形式，共同分享商业物业招商和管理运营所带来的增值收益。
    中国房地产报：联姻给企业双方带来的好处都有哪些？又存在哪些弊端？
    邹毅：总体来看，之所以企业间能实现联姻，其主要背景还在于彼此存在需求，并能够形成优势互补。这种互补性的优势体现在资本、技术、品牌、资源、管理经验等多个方面。只要双方在合作中能有共同的利益基础，并有一定的信任度，那么联营的基本条件即可形成。
    联姻过程中可能出现的弊端在于信任危机和履约承诺不能实现。资金不到位、开发管理水平低于预期、资源整合能力不足、市场判断失误都有可能导致开发项目的失败。还有因为股权比例各不相同，大股东独断行事，导致违背小股东的意愿；或者同等股东比例者，双方对某一问题相持不下，导致开发进度缓慢贻误市场时机，带来共同的投资损失等等。
    中国房地产报：房地产企业寻求联姻的需求有多大？
    邹毅：房地产企业寻求联姻的市场需求巨大。从中国企业发展进程和成熟国家房地产市场格局来看，“二八法则”同样适用于房地产企业。20%的企业将获得80%的市场份额。考虑到房地产市场是个地域性很强的市场，因此中国整体市场上可能不会出现占据全国房地产份额10%以上的企业，但在各个区域市场中，“二八法则”仍将有效。
    中国房地产报：你认为未来房企联姻将朝着哪个方向发展？
    邹毅：随着中国房地产行业进一步成熟，行业间企业的整合是个必不可少的过程。最终能在行业竞争中获胜的企业一定是具备独立核心竞争力的企业。这种核心竞争力将主要体现在获取土地资源的能力、资本实力、品牌实力和产品技术实力等几个方面。因此，不具备上述任何一个方面的核心能力者，都需要与某方面能力的强者进行整合。最终结果是资本、品牌和技术领先的企业会获得中长期企业发展的成功。