中国房地产产业链现状系列调查之九
中国住交会“做媒”记

■中国房地产报  记者 方帅 北京报道
 
    2009年初，中体产业集团联手万通地产开发三亚国际奥林匹克湾的消息，成为中外媒体追逐的盛事。鲜为人知的是，这一合作意向恰是在2008年第十届CIHAF中国住交会的贵宾室里，经由中国住交会秘书长单大伟穿针引线促成的。
    这样的经典画面还定格在潘石屹和杨国强互换名片上，定格在海尔地产和绿城集团13天闪电完婚，定格在无数个建材部品商在中国住交会现场签下的巨单。作为强调资源整合共享的房地产盛会，中国住交会数年来见证了地产界无数的美满姻缘，更为产业界创造了诸多合作共赢的机会。

贵宾室里的故事

    2008年12月1日晚，伴随着北京21世纪剧院里的流光异彩，第十届CIHAF中国住交会“三名”颁奖晚会盛大举行。开幕前的贵宾室里早已开始了一场房地产行业的头脑风暴，出席晚会的十多位大佬先后聚集在贵宾厅里交谈，冯仑也在其中。
    就在此前一周，中体产业集团董事长吴振绵特意委托他的私人好友单大伟，希望能够为三亚项目寻找合作伙伴，要求之一便是要有高端物业的开发经验。单大伟一口答应下来。
    由于对万通的扩张版图相当熟悉，单大伟首先想到的就是撮合中体和万通联姻。按照单大伟的理解，以冯氏版本的“反周期”理论衡量，现在的市场清淡时应该正是万通地产加码之际。就在贵宾室与冯仑交谈时，单大伟把中体欲寻觅合作伙伴的消息告诉了冯仑。
    单大伟的提议立刻引起了冯仑的注意，因为此时的冯仑的确正在寻找符合公司战略扩张的目标。根据万通地产当年的年报显示，万通地产彼时的净利润增加了200%以上，各项财务指标在同行业中居于中上位。
    中国住交会结束后，单大伟又把吴、冯约在一起探讨合作相关事宜。仅3个月后，中体与万通就正式结亲。
    2009年3月16日上午，在国际奥委会、中国奥委会、海南省人民政府的见证下，中体产业集团与三亚市人民政府签署了《三亚奥林匹克国际村项目合作意向书》，中体产业将与万通地产、国际奥委会、中国奥委会、海南省人民政府及三亚市人民政府合作，在三亚市海棠湾投资建设“三亚奥林匹克国际村”项目。“三亚奥林匹克国际村”总投资不低于52亿元。
    双方初步确定，拟设立的项目投资公司股权比例为：中体产业46%，万通地产44%、国际奥委会5%、中国奥委会5%。冯仑在当日的新闻发布会上表示，万通地产的战略是立足于北京、天津，但近期以来整个房地产市场出现了一些变化，万通为此做出了一些新的应对策略，“三亚这个项目正符合万通新的应对策略安排。”冯仑说。
    长期以来，中国住交会作为“撮合大宗地产交易的最佳商务平台”，使得房地产行业这样的成功联姻不胜枚举。而两年前海尔地产与绿城集团的13天闪电联姻更堪称经典。
    2007年，同样是在单大伟的撮合下，对济南全运会地块早有觊觎的海尔地产在当年的9月17日首次与绿城高层会晤，仅13天之后，双方就草签了合作协议。
    “全运村这样大规模、影响大的项目，对于新成立的海尔地产的经验提升和品牌提高至关重要。”卢铿直言，绿城拥有高端物业的开发经验，以及运营多个五星级酒店的经验，这些都是促使双方合作的一大基石。
    好处不仅仅体现在海尔地产一方。对于绿城而言，此举也填补了其在济南市场的空白。而与海尔的此次合作也突显了绿城的扩张模式：凡到一个新的城市，大多选择与本地地产公司进行股权合作，以相对低成本获得土地资源，然后输入自己的开发经验与产品专业能力，尽量避免以高市价在总部以外的市场拿地，以上两点在北京、沈阳两地异常明显。
    “我认为地产界今后的强强联合将越来越多，因为不同公司拥有的各种资源需要有效对接。”卢铿说。

联姻解决资源危机

    在房地产行业内，企业间的强强联合有条不紊地延续着。经过常年的经验累积，细心的中国住交会主办方发现：企业联姻已经成为一种趋势。开发商出于对共同市场的预期和总体经营目标、经营风险的考虑，为了达到共同拥有市场、交换互补性资源，各自达到特定的战略目标和最后获得长期的市场竞争优势等目的，通过各种协议而结合，联姻后便形成了优势互补，风险共担的利益联合体。
    按照过往的合作案例可以看出，联姻的核心是企业从事自身具有比较优势的领域，通过合作取得比单个企业更高的市场竞争效率。企业联姻已经成为企业之间图谋发展壮大的重要方式。
    中国住交会内部的研究机构经过长期的跟踪调研发现，房地产市场的区域性是企业寻求联姻的重要因素。一般而言，本土企业在公共关系及市场理解等方面具有明显的比较优势，从而给房地产企业的跨区域扩张设置了较高的竞争门槛。这样，不少房地产企业在跨区域发展过程中选择了与本土企业合作联盟，以降低企业的市场风险。
    从降低企业经营风险的角度而言，房地产市场区域性的特征决定了房地产企业的经营风险相当集中，受制于区域市场的发展。房地产企业必须通过与其他企业不同形式的联盟，避免将鸡蛋放在一个篮子里。另外，房地产企业存在优势互补的合作要求，许多房地产企业在市场竞争中形成了自身的独特竞争优势，如有的企业土地储备丰富，有的企业现代化的管理水平高等。这样也为房地产企业的联盟创造了合作空间。
    大企业间的联姻发展数年，形式也变得多种多样，行业商会、联合采购、联合融资拿地、合作开发及合作推广销售更是成为近几年来崛起的模式。合作双方提供的是各自的资源优势,通常包括品牌、土地、资金、人力等。合作各方在局部职能或部分企业资源上的整合，从事实上并未从根本上改变联盟各方的直接关系及自身的股权结构。
    同时，合作各方仍然保持了较大的自主权,在合作框架以外不受有关协议及合作方的约束。房地产是资源性十分强的行业，资金、土地以及建材等对于房地产开发商而言都是极其重要的市场资源。业内人士指出，在当前政府对房地产市场加强宏观调控的背景下，房地产企业可以通过不同形式的资源性联盟解决企业在资源上的危机。