房企信贷“龟兔赛跑”

■中国房地产报  记者 张晓赫 北京报道
 
    时间刚刚是13：40，闲暇的人也许还在享受餐后小小的午休时光，但在深圳新时代广场的办公室里，招商地产董秘刘宁已经开始忙碌。
    招商地产股东大会刚刚在7月25日通过了不超过50亿元的定向增发预案，大量的文件方案都要通过她这里汇总疏散。“最近太忙了。”
    实际上，信贷增量的回落对招商地产没什么影响，刘宁说：“全年的信贷额度还没用完，同时公司也在寻求更多的融资渠道。”
    几乎是同一时间，北京南部某大厦内，一家置业公司的总经理于峰（化名）也在忙碌着，他日渐感到乏地、乏钱的压力。“上半年就没有拿到什么信贷资金。如果信贷收紧，那就更没希望从银行借款了，只能通过其他途径找钱。”

依旧风光的大房企

    作为房地产开发资金的主要供应源，信贷资金一直是房企的兵家必争之地，大的房企也不例外。然而长久以来，无论低谷还是高潮，银行青睐的一直都是大房企。
    没有什么时候比今年年初更能体现银行信贷资金对于房企的扶持作用了。经历了2008年的全球金融危机，刹那间，房企几乎所有的融资渠道都被关闭。
    但此后情况开始逆转，在地产、基建被定为拉动投资的优先行业后，大量银行信贷的倾斜，将现实演绎成了一部反转剧。
    动辄数百亿元的银行授信在解决房企燃眉之急的同时，也使大房企变成“暖场专业户”。“可以说，刚一开始银行的操作，对于渴求资金的房企确实起到了较大的杠杆作用。”刘宁回忆说。
    “上半年的新增项目，前期几乎全是靠银行信贷完成的。”南方的一位房企高管表示。
    事实如此，在楼市骤然回暖的配合下，大量的银行信贷与逐渐加速的资金回笼，使房企快速地进入了良性循环，并重燃投资热情。
    时过境迁，当重燃的投资热潮遇到银行的信贷回落，这一次，大房企的心情已经放松很多。“我们年初的授信额度，到目前还没有用完，下半年仍有一系列原定的银行借贷计划。”刘宁表示。
    相对于招商地产，保利地产对于获取银行信贷支持的信心则表露得更为明显。
    “下半年，主要的开发资金来源仍是银行信贷与资金回笼，至少我现在没有感受到银行信贷的政策变化。”保利地产董事总经理宋广菊向本报记者表示，经过上半年的回暖，良好的财务状况已经使房企在融资渠道上有了较足的底气，银行信贷的支持力度也会一如从前。
    而在宋广菊、刘宁看来，银行信贷的低成本优势仍然是企业融资的首要考虑。
    这也无怪乎在公布打算资本市场再融资之时，万科仍然宣布继续获得建行500亿元的授信额度。
    而这只是冰山显露的光鲜一角，更多的银行授信、信贷融资仍在海平面下潜行。根据中报披露，更多的大公司将下半年的圈地与筹资列入了规划之中。
    除了来自银行的融资计划之外，资本市场的好转，也为地产公司“大开钱路”。在“招保万金”四家高达270亿元的再融资计划之外，7月份以来，新湖中宝、世荣兆业、海泰发展、世茂股份等数十家房企公布了再融资计划。

投资机构新机遇　

    在大房企融资如鱼得水的时刻，一些中小房企却不得不面临信贷回落以及信贷全流程监管所造成的融资困境。
    “如果信贷回落，我们可能就要面临着没钱再投资的窘境。”在于峰看来，上半年回收的大部分沉淀资金，相较最近水涨船高的土地市场，已经“根本不够用”。
    实际上，于峰并不是一个人在困扰，这种信贷无门的现实还困扰着包括能通时代投资管理有限公司总经理陈霞在内的许许多多个小房企。
    “我经常会遇到一些无法从银行获得贷款，四处找钱的房企。接下来的信贷回落，肯定会加剧这些企业的融资困难。”陈霞说。
    而在这个时点，在外资基金仍在犹豫不决的时刻，信托公司等熟悉本土企业的投资机构已经敏锐地嗅到了这一变化，开始为中小房企的融资支招。
    “全流程监管下，银行的信贷条件很严格，达不到四证齐全就不会放款，但是像信托、投资公司、基金等投资机构的投资就相对灵活，如果A条件达不到，也可以用B或者C条件代替。”陈霞表示，非银行投资机构支招的关键在于，将四证不全的融资项目变为流动资产融资。
    在这种原理下，信托公司五花八门的“应收账款信托”、“上市公司股权抵押信托”、“物业预售信托”等也就变得可以理解。
    除此之外，各类担保公司、投资公司也开始对高收益的地产投资表现出兴趣。某担保公司相关人士对本报记者表示，目前该公司正在筹划一个中小企业集体担保的融资计划；而另一位投资公司的高管也表示，正在寻找合适的风险可控的中小房企融资项目。
    “一般情况下，我们会更倾向于有抵押物的融资项目，也就是土地等抵押贷款。如果没有抵押物，也就是项目还没有拿到四证，我们就会要求通过PE、PV等方式进行股权投资。”上述投资公司高管表示。
    而针对该公司目前正在接触的一个北京郊区某地产公司融资项目，该人士介绍，该项目尚没拿到四证，尽管已经部分在建，但仍有大部分未动工的土地。“现在国家已经对闲置土地比较关注，因此该企业也在忧虑一旦未来监管政策更加严格，有可能会交闲置部分的土地增值税，所以也想趁这轮行情尽早开工。但却无法获得银行的资金支持。”
    “从区域、价格、定位等因素考虑，我们打算以PE的方式实行控股投资。直到项目销售，实现回款，再由项目公司从我们手中购回。”上述人士表示，这是一般风投基金等最常用的方式，只要得当，风险仍在可控中。