在弥合创伤的上半年，房地产行业究竟休整得如何？关键的资产负债表又修复得如何？

房企启动“下半场攻势”

■中国房地产报  记者 宋振庆 北京报道
   
    112亿元，万科（000002.SZ)用一记重磅融资为房企中报行情划上了象征性的休止符，这笔直指大规模开工和拿地的融资代表整个地产行业宣称，“中场休息结束，下半场开始”。
    据中国证券报统计，截至8月25日晚，81家A股房企上半年合计实现净利润126.25亿元，同比增长23.80%。其中，38家公司半年度业绩实现同比增长，占比达46.91%。
    “在市场信心回升和销售回暖的带动下，企业的投资意愿逐渐恢复，下半年地产行业将持续增长。”西南证券地产分析师肖剑表示。

毛利率下降 负债表修复

    据统计，扣除不可比因素后，这81家房地产企业上半年平均销售毛利率为37.74%，较去年同期提高0.85个百分点。表面上看似乎毛利率水平略微有所提升，但是观看几家龙头公司的该项指标，结论却大相径庭。
    万科销售毛利率为31.19%，同比下降9.87%，较去年全年下降7.81%。其中，结算毛利率23.7%，同比下降5.5%；碧桂园（2007.HK)毛利率从2008年上半年的52.5%大幅下降至2009年上半年的31.8%；金地集团（600383.SH)中期毛利率同比下降达10%，招商地产（000024.SZ)中期毛利率则下降10.36%至47.90%。
    除了合生创展（0754.HK)这类以高端豪宅项目为主打产品的公司，毛利率仍能保持在较高水平之外，众多一线房企毛利润率遭遇集体滑落。究其原因，除了房地产结算的特殊性导致2008年房价调整和成本上升提前于销量反映之外，前两年高价拿地和去年大幅降价的影响也开始显现。“去年下半年降价销售将对2009 年全年业绩产生不利影响。”中金公司地产分析师白宏炜表示。
    尽管毛利率下降，销量大增回笼的资金还是让众多房企重新走入“不差钱”队伍中，根据克尔瑞中国的统计，上半年已有6家房企完成百亿销售额，而按照这种速度发展下去，全年将可能有超过20家企业跻身百亿军团。
    正如摩根士丹利首席中国分析师娄刚所言，上半年房地产上市公司的资产负债表经历了一个迅速修复的过程。据统计，上半年76家房企经营性现金流量净值总计296.06亿元，而去年同期仅为-225.13亿元。
    其中，万科和招商地产在一线龙头公司的负债率修复方面表现得最为抢眼。万科的净负债率10.7%，比上年末下降高达22.4 个百分点；招商地产净负债率12.4%，比年初下降17.3%，二者的这项指标均处于A股龙头地产公司的低端。

去存货结束 补存货开闸

    可以说，在2008年的低迷反转之后，房地产上市公司在今年上半年经历了“两去”进程，如果说负债率修复方面是“去杠杆化”，那么在销售方面就是“去存货化”。
    分析人士认为，虽然中国各省市和各个公司房地产销售情况各异，难以对所谓的去存货战役设立一个明确的起至点，但是基本可以以万科的奋起拿地和巨额融资作为一个终点。“作为内地市场的龙头公司，万科无疑是市场转暖后的最后行动者，因此其行动才更加具有代表意义。”莫尼塔地产分析师王沛表示。
    这就意味着，万科开始融资拿地，基本宣告了房地产企业去存货战役的结束。
    据已公布的中报，上市房企存货总量与年初基本持平，较去年同期增长近两成，其中28家公司存货较年初有所下降，似乎以此不足以证明房企去存货化的战绩。但如果仔细观察存货结构，则会发现明显的不同之处。
    以万科为例，在公司各类存货中，已完工开发产品54.84亿元，比2008年底下降30.59%，占总存货比例仅有6.44%，而在建开发产品则占比53.69% ，拟开发产品占比39.81%。华侨城的已完工开发产品同样也下降了超过30%。
    已完工开发产品的大幅下降，意味着上半年销量扶摇直上对存货的充分消化；而在建和拟开发产品的上升，则是众多开发商看好后市，开始积极增加土地储备和开工量的直接反映。
    事实上也的确如此，以万科、中海外（0688.HK)、招商地产为首的龙头公司在资金充裕的条件下，纷纷宣布上调开竣工面积，同时也在继续拿地方面摩拳擦掌，补充存货以维持资产结构的平衡。
    长江证券分析师苏雪晶指出，在上半年的第一轮补存货抢地风潮中，大量上市地产企业拿地高峰还没有到来，预计至少在三季度结束前，土地市场都将保持火热情绪。
    白宏炜也持有相同看法，并认为这段火热可能维持更长，“经历上半年市场回暖之后，下半年将能够看到更多的地产商拿地举措，龙头公司将从下半年开始加快扩张步伐，进一步提升市场占有率。”
    然而在各自公司不同战略目标和在前一轮调整中影响程度迥异的影响下，房企在拿地方面特色分明。以分析师常提的房地产A股“四大金刚”招保万金为例，金地在新一轮的拿地潮中显得非常激进，以至被媒体炮制出了“百亿拿地计划”；招商地产虽然大比例调高开工面积，但除了不断从大股东手中拿项目以外，并未见其在招拍挂市场上有何作为；万科则剑走偏锋，在二线城市大举进补低成本的土地储备；而保利地产（600048.SH)追赶万科的脚步越来越快，与之相应的是一贯积极的拿地行动，同时，保利地产也不忘在年报中诉诉苦，“优质的土地越来越难拿了”。
    “综合来看，金地最积极乐观，万科相对保守，保利居中，进退有度。”光大证券分析师赵强表示。