一二级“通吃”潜规则失灵？

■中国房地产报  记者 王玉光 兰亚红北京报道

    在土地竞拍激烈的北京，一级开发商“通吃”二级地块的现象仍旧备受关注。只不过，这在以往被视为“顺理成章”的事情，现如今却要迫使一级开发商支付更加高昂的代价。

“通吃”不易

    前后不出一个月的时间，北京就出现三起土地一级开发商“通吃”二级地块的案例，一时引发业内侧目。
    8月20日，北京市昌平区城南街道山峡村居住项目用地公开出让。现场引来包括中建地产、重庆金科、北京首创在内的9家知名房企参与争夺。经过96轮竞价，最终由一级开发商北京正宏房地产开发有限公司以7.12亿元竞得，超出起拍价3.04亿元。
    8月3日，北京市朝阳区王四营乡住宅及公共服务配套设施、医疗卫生用地挂牌出让。经过106轮竞价，一级开发商北京建工集团有限责任公司以20.02亿元的价格竞得，超出底价近6亿元。
    同样在8月3日，北京市昌平区一宗成交价近5亿元的地块出让，虽然一级开发商仅以多于底价不足1000万元的价格获取了二级开发权，但据业内人士分析，该公司“台下公关”的花费肯定难免，因为来自北京市土地整理储备中心的交易记录显示，该地块曾前后接受6次报价，但在地块竞拍现场当天，这些报价者竟离奇隐退。
    若要再向前追溯，一二级土地“通吃”难度增加的极端案例发生在今年5月。北京富力城房地产开发有限公司为捍卫“家门口”的一块地皮的二级开发权，不惜奋战89轮竞价、并支付超出底价约3倍的成本。
    “对于这些土地一级开发商来说，若要顺利取得连带的二级开发权，即便不在价格上付出更多，或许也要为诸多不确定的隐性成本埋单。”上述业内人士表示。

“行规”失灵

    另一方面，此前一二级“通吃”的某些潜规则，在2009年4、5月份“抢地”再现以来，已渐趋失灵。
    按照几年前盛行的“惯例”，一级开发商在对大面积土地进行平整时，由于所需资金量较大，政府往往会与其达成某些约定，比如企业投入的资金将会得到一个固定的收益率，来源于开发后土地招拍挂所得；或者拍卖价格超过某一约定价格时，对于超出部分的收益，企业甚至还可与政府按事先约定好的比例进行分成。在这种模式下，土地拍卖价格越高对一级开发商越为有利。
    而据一位有多年一二级地块“通吃”经验的业内人士介绍，由于一级开发商和地方政府关系向来很“磁”，外人水泼不进，因而在一级土地整理上市后，一级开发商与其他竞争者“私下商量”、“劝退”或组织“围标”等潜规则也颇为盛行。“但现在，这些潜规则都不灵了，开发商在竞买地块的时候，看重的更多是地块本身能否带来利润。”在这位业内人士看来，土地出让制度的公开透明以及土地资源的稀缺，正是瓦解上述潜规则的根本原因。
    实际上，在8月20日北京昌平区城南街道山峡村居住地块的竞拍现场，记者也亲眼见识到，竞争的惨烈程度并不亚于此前任何一次没有一级开发商参战的拍地活动。最终胜出的一级开发商北京正宏房地产开发有限公司某负责人事后对记者感慨道：“（我们）私下里也找过这些参与报价的企业商量，但没用，人家还是要来现场竞价。”
    种种迹象表明，过去一家开发商“通吃”二级土地的优势正在丧失。但另一个问题是，如果一级开发商不惜血本、强拿二级土地开发权，则多支付的地价成本该如何消化？
    据一位熟悉此中“门道”的业内人士介绍，由于土地一级开发商对地块状况相当了解，因而在技术层面完全有可能把一级开发成本“做高”，从而弥补二级开发的利润空间。
    此外，对于多数存在招商引资需求的二三线城市而言，地方政府希望好的企业来投资，拉动当地区域的发展，因此政府会为一级开发商创造拿下二级开发权的条件，或围标、或劝退等。
    还有一些此前的舆论也曾提及，在某些城市，地方政府在一级开发商通过招拍挂高价拿地后，还会返还一部分土地出让金给一级开发商。在这些地方政府看来，“一级开发商不仅仅是平整了一块地，他对整个区域的开发建设都有拉动作用，所以出让金返还是必要的。”当然，这种“优惠”往往会附带一些条件。