土地后市走向存疑
■中国房地产报  记者 朱以师 魏洪磊  北京报道

    进入8月份，在全国土地市场暖意融融、稳步发展的表象之下，却也暗藏着几分不确定因素。
    全国市场表现不均衡、地方政府纷纷加大供地力度、房贷政策渐趋收紧……诸多因素都在暗自交织地影响着土地市场后市的走向。

二三线城市渐入佳境

    继成交量和价格均有所回升之后，二三线城市在土地供应上将迎来新一轮的放量。
    据不完全统计，包括天津、成都、南京、济南、合肥、武汉、东莞等在内的多个二三线城市，均计划在未来两三个月内增加土地供应量。
    “从今年的发展趋势来看，二三线城市的土地市场供应量和成交量都有望在9、10月份达到高峰。”房地产高级经济师章林晓判断。
    “现在地价总算是回到该值的价钱了。”合肥市土地有偿使用服务中心副主任宋卫东对记者表示，在去年和今年年初土地市场萧条的时候，很多地块明明不止那么点钱，但最终只能无奈以底价成交。
    截至8月中旬，合肥共计出让土地3500亩左右，已完成全年供应计划一半以上。8月14日，合肥市公布土地出让预公告，将出让滨湖新区内超过4000亩的土地。记者了解，目前该大幅地块依旧在整理收储过程中，将于明年1月之后推向市场。
    与合肥相似，很多二三线城市的土地市场也都有着“渐入佳境”的感觉。而这“感觉”主要来源于各大房企的拿地行动。统计显示，今年前7个月，万科、保利、金地、绿地、富力、世茂、华润以及大华集团在内的8大上市地产公司储地规模超过1000万平方米，投入资金近300亿元。其中，万科从5月到7月的3个月内，投资超百亿元，在佛山、武汉、无锡等二三线城市新增土地储备逾200万平方米。
    受此影响，地方政府的推地热情高涨。武汉计划在9月4日一天就批量出让15宗地块，总用地面积逾556亩；成都近期也将有总面积高达873亩的5宗地块上市；南京有16宗地块近期入市，还有140万平方米土地在“预告”之列，相当于今年上半年的成交总和；济南7至8月份供地46幅，接下来供应还有所增加；东莞南城区总部基地几幅大地块也将入市……
    一个值得注意的现象是，天津、沈阳、东莞、南京、武汉、大连、南昌等多个城市的土地出让中，百亩以上的地块较上半年均有明显增多。
    “出让大地块，有利于城市规划、提高品质、改善功能。”一位地方国土局人士称。
    但是大地块出让过多，对于实现国土部“通过加大土地供应量来平抑地价、房价”的初衷有一定影响。
    “大地块的开发周期长，短期内不会形成新的商品房供应。”章林晓表示，“同时，大地块还会沉淀大量的资金，也不利于快速拉动房地产及相关行业的投资。”
    此外，还有一些中小开发商担心，大地块对资金实力的要求很高，地块基本上会落入一线开发商之手，会进一步挤占他们的生存空间。

一线城市面临掉头？

    与不少二三线城市土地交易量频创新高形成鲜明对比，一线城市各大房企争抢地块的势头似乎有所遏制。8月10日到16日之间，京沪穗深这四个一线城市中仅有北京成交一宗工业用地，其它三地均没有成交一块土地。
    与此现象形成映照的是，7月份一线城市住宅成交量普遍减少。据相关统计结果显示，7月住宅成交量广州环比下降40%，深圳下降30%，北京和上海下降5%。8月份前半月，北京商品现房成交量更是出现近五成的下跌。
    “目前一些城市的刚性需求经过一段时期的释放后，已经可以说是消耗殆尽了。”联达四方投资管理有限公司董事总经理杨少锋分析认为。
    万科副总裁毛大庆也指出，少数几个重点城市中可入市的优质地块已经非常稀缺，这也被业内人士视为一线城市土地市场转冷的原因之一。
    “很多小的地产商，由于受资金方面的制约，很难拿到地，我们尤其害怕的主要是一些外行的大型国企，它们可能是在4万亿元受益之下，将资金用于拿地。这样实际上把整个开发的成本加大了。”天津富力董事长谢强在8月16日的某论坛上表示。
    8月5日，央行发布了《中国货币政策执行报告（2009年第二季度）》，指出下阶段将根据国内外经济走势和价格变化，注重运用市场化手段进行“动态微调”。尽管央行副行长苏宁之后称 “只是对货币政策的重点、力度、节奏进行微调”，但这已是近一个月内第六个国家部委释放出货币政策调整信号。
    楼市成交放缓，货币政策微调，在两大利空信号的交织作用下，一线城市土地市场似乎率先走到了面临转向的十字路口。
    “二三线城市相对于一线城市来说有一定的滞后性。”阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲表示，“而在土地市场上，这种滞后性的时间会更短。”
    这样的论断也给二三线城市土地市场的后市发展埋下一层隐忧。