土地专家访谈系列之二
冯长春：土地放量忌盲目扩张

■中国房地产报  记者 魏洪磊 北京报道

    前一段时间以来全国的土地市场颇为热闹：一方面热点城市诸强争地，地王频出；另一方面，一些冷门城市却是不温不火，拿地的开发商也多以底价成交。针对土地市场近期所呈现出来的一些特点，本报专访了北京大学不动产研究鉴定中心主任、国家注册城市规划师冯长春教授。
    中国房地产报：目前全国土地市场上明显呈现“冷热不均”的现象：北京、上海乃至杭州、苏州等城市“地王”频出的现象已经持续了将近两个月；而在很多二、三线城市，土地市场仍然供大于求，甚至连天津这样的城市在6月份成交的40块土地全部为底价成交，您如何看待这种不均衡的现象？
    冯长春：对于一线城市，土地市场过热的原因一方面是由于开发商对市场前景看好，另一方面也是因为土地供给不足。尽管一些城市土地供给的总量很大，但没有形成有效供给。大面积出让的土地被囤积了，没有进入开发环节，最近国土部门严查“地王”的行为也充分说明这种现象的普遍性。当然城市中心区域的优质土地有其稀缺性，而我们土地储备的一级开发周期太长，政府资金投入不足，这也是造成供给不足的原因之一。
    中国房地产报：那么在您看来，又该如何解决这一问题呢？
    冯长春：我认为解决的方案有两个：首先，在地块出让时可以化大为小，政府和开发商开发的难度缩小，周期变短，也能有效抑制开发商囤地的行为；其次，开发商在土地一级开发上可以发挥更大的作用，比如把公共配套设施交给开发商去做，减轻政府部门压力的同时，也实现了土地的增值。另外要解决政府资金不足这个难题，可以考虑发挥金融的作用，拓宽融资渠道来加快土地开发。
    而二、三线城市土地市场的现状，从大环境上看，是受到金融危机的影响，同时也在很大程度上取决于开发商对这些城市潜力的认知。对于这些城市有两点值得注意：一是城市本身要有好的定位，就是怎样才能因地制宜地发挥出自身的优势，而不是盲目扩张，比如北海，它的旅游资源很丰富，但前些年这个城市并没有一心做旅游地产，既要发展这个产业，又要发展那个产业，结果是什么都没发展到位；另一点是城市要有好的产业才能对开发商有吸引力，在这方面义乌是个好的范例，它的小商品批发市场形成了自己的特色，这对当地的房地产市场是极大的促进。
    中国房地产报：在北京的土地市场上，通州、大兴等区域近期都有突出表现，这种从立足城中心到大力发展周边的变化，已经成为一线城市和热点城市未来的趋势。但在这一过程中，同样出现了冷热不均衡的现象，这又是什么原因造成的呢？在城市化进程中又该如何避免这一现象产生？
    冯长春：这种“郊区化”现象，是我们国家城市化进程中的必然现象，纵观这一过程，出现了从“被动郊区化”到“主动城市化”的转变。
    前者主要表现为工厂的搬迁和城市的改造，大量人群因为工作地点的变更或房屋拆迁，而被分流到郊区，这一过程是被动的；后者更为主动一些，是市场作用的结果，郊区的房子价格和租金更便宜，因此很多公司和个人选择了非中心区域。
    以北京为例，目前其建设方式已经从“铺大饼”方式过渡到集中建设，比如确定了几个新城来重点发展，像通州、大兴、房山、顺义等，都将进入一个快速发展的阶段。西方一些国家的城市化进程中，经历了从“睡城”到“卫星城”再到“新城”这样三个阶段，我们也在经历这样一个过程。
    所谓“新城”，对中心城区的依赖性没那么大，相对更独立。目前北京也有这样一种现象，就是住在城区里，但去“卫星城”上班，这和西方国家正好相反，比如大兴黄村的例子就很典型。在城市扩张的浪潮中，公共配套设施建设是重中之重，比如说解决了快速交通问题，上面这种现象就可能不会再发生，人们可以用时间换取空间，新城的吸引力会更大。
    在郊区大面积推出土地，必须注意不能盲目扩张，基础设施要跟上。
    中国房地产报：您在北京曾做过多个区域的城市规划工作，根据您的了解，北京中心城区的土地是否已经消耗殆尽，开发商的主战场是否需要战略转移？
    冯长春：北京的存量土地还是有的，但潜力并不大。目前北京主城区还有一些旧城改造项目，尽管地段不错，但开发强度大，受到的限制较多。另外早期划拨的一些地，也有变为可开发用地、重新入市的可能，但需要协调的问题比较多，比如土地用途的变更需要经过国土、规划等部门的核准。
    就全国来看，大城市发展郊区，小城市做强主城区，这是主要的发展思路。在很多小城市，土地已经成为最重要的竞争手段，比如河南某个小城市提出“零地价”，以此吸引开发商和投资者，但这些手段都是权宜之计，一旦开发形成规模后，土地必定要增值。那时就是这些小城市的机会。需要注意的依然是两个问题，一个是定位要准确，另一个是产业配套要跟上。