谁解采购之痛?

■中国房地产报  记者 张晓赫  天津报道

    长久以来，如何使集团采购真正达到“降低成本”、“提高效率”、“保证质量”的效果，一直困扰着大多数的房企。
    面对数以千计的建材部品种类、海量的供应商，如何获取并筛选有效信息、如何在有限的供应渠道中避免暗箱操作、如何实现采购的标准化产业化？
    传统的单一作战方式，不断将各房企拉入一个泥潭。一方面，是为了寻找最低成本部品供应，各房企大量的采购经理都成为标准的“空中飞人”、大量的财务经费被拨出用于收集监测信息、研发部品；另一方面，海量的、日新月异的部品信息以及地产行业的竞争激烈化，使得各房企不得不继续加大投入力度。
    愈陷愈深的窘迫状况，已经使大量的人力、财力、宝贵时间流逝于疲惫之中，“成本”成为了原本为节约成本的集团采购的最大难题。
    “我们的工业化住宅想通过标准化来实现规模效应，但做得确实非常辛苦、非常累，最大的困惑就是成本。因为就我们一家很难形成规模，所以效率也非常低。”万科集团采购部高级专业经理宋建立说。
    房地产的采购已经到了不得不变的境地，用独立第三方的专家式综合服务运营商来结束各房企疲于奔命的“独自作战”，正成为当务之急。

信息集纳之痛

    在最初的信息收集与筛选环节，房企的采购便遇到了问题。“最大的困难来自于我们对建材部品的不了解与信息的不对称。”万年基业房地产公司采购部经理车军说。
    事实的确如此，建筑建材行业的庞杂程度，已经远远地将其他行业抛在后面。从卫浴到涂料，再到水泥钢筋，一个小小的五金就已经有数以万计的厂家。根据中国建筑材料企业管理协会秘书长张玉祥的介绍，由于准入门槛低、技术含量少、投资规模小等行业特点，国内的建材企业大大小小有数百万家。
    云山雾罩而极易鱼目混珠的供应商，让各房企的心理产生了“需求”与“排斥”共生的两极矛盾，这就使得他们不得不小心翼翼。一个错误的决定就有可能导致项目成本上千万甚至更多地增加。
    而为了避免这种不良状况发生，包括招商地产在内，几乎每个房企都建立了一个自己的“部品供应商数据库”。被放入库中的都是通过一定考核的“放心”供应商或企业。
    但即使这样，各房企依旧不能松心，大量的人力、物力，包括时间依然要持续不断地投入。
    “我们的数据库已经做了多年，里面的信息大部分是旧有的资源沉淀，还有一部分是通过行业口碑、网络媒体等渠道获知。尽管时间做了这么久，但现在依然觉得数据库仍需要完善。”阳光100工程采购部设备工程师裴晓然认为，相对海量的供应商，所收集的信息依然不够对称。
    “无论是同业、还是跨界，各企业之间的交流不够，这就造成了获取信息的滞后性。同时，即使已经入库的供应商，也可能因种种原因而产生供应能力、供应质量的下降，这些也都需要我们及时跟踪。”裴晓然说。
    由于建材供应行业的特殊性，大量的房企往往要赶赴工厂所在地看到生产线，考察了它的生产与管理，才能最终确定这家供应商合格与否。一般情况下，房企会把每一类部品筛选到三四家之后，才会到每家的工厂进行实地考察。
    “即使这样，工作量还是非常大。仅万科的厨房系统，就需要七八家供应商。“单独的一个企业几乎无法完成数据库信息的收集。而且在浪费了大量的人力物力后，采购的成本也不可能是最理想状态。”中国房地产研究会人居环境委员会副主任委员、专家组组长开彦说。
    而在信息甄别方面，房企也是伤透了脑筋。为了保证供应质量，每个房企都将行业口碑、知名度、生产规模等要素量化为考核供应商资质的参数，但由于缺乏行业的宏观参考与权威，依然是众口难调。
    “我们自己做了评估系统，甚至引进了第三方机构来对供应商进行资质评级，但各方意见很大，效果并不理想。”万通地产采购部工程师宋庆武表示。
    “我们希望在华北城的平台上能够获取更多的有效信息，最大限度地发现物美价廉的供应商以及实现业内信息交流。”华远置业招标采购部主管赵雷说。

采购之痛

    传统房企的单独采购方式，由于难成规模，往往将前期信息筛选得来的成本优势架空。而采购体制中的隐患更是常常将交易环节变成一座“活火山”，随时都有爆发的可能。
    在传统采购中的各自为战，正在逐步显露其弊端。尽管单一集团内部采用了统一采购，但由于总规模依然偏小，而缺乏议价的话语权。
    采取集中采购，但却因难成规模而导致成本优势架空的低落情绪，正在困扰着大部分的房企。
    “尽管我们与一些供应商建立了战略合作伙伴关系，但作为采购商，我希望供应商提供最低价格，而供应商需要采购量，没有采购量怎么会有最低价格呢？”奥林匹克花园集团总裁助理菅文祥表示。
    弊端不仅限于此，在传统采购中，即使是签订了战略合作协议，具体到项目采购与配送，仍是由各地的代理商完成。
    “由于各地部品市场的情况不同，再加上代理商素质不一，随着我们公司越来越多地在全国布局，会经常遭遇地方价格歧视。”一位考察华北城的房企采购经理说。
    以该房企为例，其四川项目在当地采购防水涂料时发现，四川当地供应商所提供的价格，相较其他地区同类产品报价有很大程度的上涨。
    “我们没有办法，他们在当地已经形成了价格垄断。如果我们选择从其他地区运送材料，就会增加运费，得不偿失。”上述经理无奈表示。
    而更有甚者，在一些项目的招投标过程中，由于地方市场不够健全、项目定位等原因，还经常出现低价劣质品排挤高价优质品的局面。
    除此之外，让不少房企为难的是，过长的交易链条、繁杂的企业接口，再加上监控体系以及评价标准的不健全、不统一，往往造成人为的成本高企，这其中就包括关系指派、价格不透明、收受回扣等。
    四川明宇集团采购总监袁智敏表示，其在某项目的电梯采购中，就遭遇某品牌通过私下关系调高价格的事情。“定价非常不合理，并且拒绝第二次报价，使我们的后期操作非常麻烦。”袁智敏说。

研发之痛

    当国家将未来产业的发展厘定为低碳经济时，“节能低碳减排”也立即成为了房地产发展趋势的风向标。而越来越多的龙头房地产企业为了占领房地产前沿趋势的制高点，也开始纷纷将新科技的研发应用作为核心竞争力。
    与之相对应，则是越来越多的大型房企开始成立研发中心，并开始在项目中应用大量的绿色节能、低碳减排的新技术、新材料。
    但看似风光无限的制高点之争，却是房企心中的难言之痛。在更多的房企看来，相当部分房企的研发中心均处于“硬着头皮往上冲”的状态。
    根据某房企研发设计中心工程师的说法，该部门更多地只是帮助采购部门确定采购标准，实质上自主的研发少之又少。
    而在招商地产多年的绿色地产摸索中，其绿色建筑研发中心主任武林生表示：“几乎每个上门推销新技术的供应商都跟卖药一样，把自己的产品说得包治百病。但最后，当我们通过其他途径去了解时，往往出一身冷汗，很多都是有问题的。”
    类似的困惑被金地集团提出。“目前的主流是什么？最近一两年会有什么新的产品研发出来？有时候我们的信息是滞后的，这时候我们确实需要一个为我们提供正确导向的平台。”金地集团北京公司工程管理部经理关敬涛说。
    而即使是拥有国内最大研发中心的万科，其研发之途在自身的反省中也并无外界看似的风光。从2007年开始大规模推装修房，2008年定位为标准化装修，仅用两年，万科就研发出了首款标准化装修住宅，并给其采购成本带来了高达30%的节省空间。
    “但我们最大的困惑依然是成本问题，万科试图通过标准化来扩大规模，降低成本，但最终效果还是因为规模不够大而效果不理想。并且做得很累。”宋建立表示，相较日本等国家的标准化装修，万科的工厂化程度还是不够。
    宋建立表示，万科试图通过研发标准化、集约化的采购模式来扩大规模，降低价格。“我们已经尽量整合压缩了采购端口，缩短了采购链条，但仍是难以实现理想成本。”
    对此，开彦表示，在以量取胜的成本关系中，只有在整个产业链上形成系列化的产业标准，做成各个企业适用的通用空间，才能真正实现成本的最小化。