信托绕道躲新规
■中国房地产报  记者 张晓赫 北京报道

    7月份的信贷数据环比降幅达77%，如此行情下，在业内人士看来，想要融资的房企转战信托、基金等渠道的机会已经开始增加，并对今年下半年的地产信托发行持有乐观态度。
    “剔除一些资本金匮乏的小项目公司，房地产项目依然是比较好的投资领域。今年下半年随着地产行业的进一步向好，以及REITs政策的推动，相信会有一定程度的数量增加。”一家刚刚发行完房地产信托产品的信托公司人士表示。
    高收益率的房地产信托业务，显然成为了今年信托公司的主战场。而银监会对信托公司“股权+回购”模式的叫停，表明了监管层控制风险的态度，多位人士对本报记者透露，信托公司正在竭力绕道规避。

信托机会

    实际上，在“保八”鼓励下，今年上半年股市楼市的火爆，已经使部分信托公司对于房地产的态度一扫去年的阴霾。稳中有升的发行数据也在显示，上半年的房地产集合信托正在步入一个低开高走的态势。
    “现在房地产信托对于市场来说是供不应求。”6月末，针对火爆的土地投资市场，新华信托内部人士曾向本报记者表示。
    而如今，在今年下半年信贷增量将会回落、房地产市场持续升温、经营性企业依然困境重重的背景下，信托公司正在面临房地产信托业务增加的机遇。
    “上半年宽松的货币政策、回笼资金以及其他渠道的融资，使很多房企的财务状况达到了最佳水平，相较去年信托公司的谨慎，今年则是比较乐观。”上述新华信托公司人士表示，较好的财务状况是信托介入房地产的主要因素之一。
    “尽管目前房价有较大的上升压力，但由于实体经济仍未企稳，短时间内，监管层不会专门针对房地产信托业务做出限制性调整。”一位上海的信托人士表示。
    乐观的的预期同样来自市场对房地产后势需求的判断。“如果没有大规模的土地储备计划，房企的融资需求并没有想像的大，不过，一旦要为下一轮发展蓄势开始拿地，那房企的融资压力仍然不小。”北京某信托公司信托经理说。
    他表示，随着地价的上涨，房企就要拿出更多的资金备战，而多用于项目前期运营的信托资金则大有作为。
    关于最近监管层对银行、信托开展业务三令五申的风险监管，上述上海信托人士表示：“监管层主要是在警示融资企业的资本金问题。资本金达不到要求的肯定不行，但只要四证齐全、资本金充足率达到25%，并且是优质的房企，就在我们正常的业务范围之内。”
    在该人士的表述下，比较好的财务状况、良好的开发经验等都被列入了信托公司筛选融资项目的参考条件。“财务状况好的中小房企也有机会，但那些财务状况堪忧，又没有太多开发经验的小项目公司，就只能到交易所卖项目，或者加快销售来回笼资金了。”

“股权+回购”变身

    尽管多数信托公司在房地产产品风险控制上仍表示要严加防范，但实际上，信托公司对于房地产业务的偏爱，从银监会征求意见，打算叫停高杠杆风险的“股权+回购”信托投资模式便可见一斑。而如今，监管层的意图或许将面临尚未颁布，“股权+回购”便已变身的局面。
    部分人士将该模式变身的动力归结为“利润驱使”。“从今年上半年房地产信托高达10%的年平均收益率来看，按照高收益率高风险的产品设计逻辑，就可看出房地产产品对部分追求高回报的信托公司的吸引力。”中海信托公司某信托经理表示。
    现实操作中，“股权+回购”实际上就是对一些四证不全或是资本金不达标项目的变相贷款，收益率也往往较高。而监管层打算叫停，也是出于限制固定资产资本金的融资杠杆功能过大的风险，阻止泡沫风险向银行扩散。
    “一些追逐利润的信托公司肯定会想办法规避。”上述中海信托公司经理表示，出于信托公司缩短投资周期与房地产公司利益回收的考虑，一般的股权投资都会设有溢价回购，“一旦没有回购条款，则股权投资的产品也就不存在了，这对部分信托公司的业务开展还是有影响的。”
    无独有偶，如此敏感期，在上周新成立的房地产信托融资计划中，一款上海的地产信托计划引起市场关注。该计划以股权方式直接或间接持有了融资项目公司的全部股权，并未设置股权回购。但在信托受益权中，信托公司引进一家资产管理公司来认购全部的劣后级信托单位。
    通过此设置，在保证优先受益权人的利益后，全部信托财产将归于劣后级受益权人，也就是上述资产管理公司。
    引进第三方来最终持有投资资产，这是否就是一种新的应变设计？对此，用益信托工作室李旸表示：“在监管层对银行个人理财产品的投资方式加强管理、‘股权+回购’方式变得敏感的情况下，通过受益权的结构化设计，或许会成为股权融资信托的一种新形式。”
    而上述上海的信托人士表示，对于一些四证不全、资本金不足的融资项目，信托公司往往会通过包装来实现变通融资。“物业预售、上市公司股份抵押、应收账款抵押等等，这些都是操作中一些公司经常用来规避四证的方式。”