廖茸桐：
改善负债表是多渠道融资的先决条件

■中国房地产报  记者 叶加 北京报道

    “今年上半年房地产市场销售的回暖，使得众多房企的负债表得以改善，而这正是未来房企摆脱单一渠道融资，进行多渠道融资的关键。”本报记者在专访凯德置地总裁廖茸桐时，他以一个外资企业独特的视角，向我们阐释了目前信贷变化的原因及房企融资的关键。
    中国房地产报：6月份的新增信贷为1.53万亿元，而7月份的新增信贷仅为3559亿元，包括央行也表示信贷政策要进行动态微调，你怎样看待这一信贷变化，又怎样把脉未来的货币政策走向？
    廖茸桐：今年上半年，受到全球金融危机的冲击，国内出口业受到严重影响，由于对未来经济走势的担心，中国政府实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策。而目前，国内经济有了复苏迹象，因此监管层用货币政策调节放贷速度和改善结构是一个正常现象。
    另外，目前国内的流动性比较充裕，居民储蓄、财政收入、海外热钱以及外企投入都在增加，而我们也看到，出口下滑的趋势也有所缓和，环比上升，失业率也在逐步减少，宏观经济及流动性的改善也是货币政策变调的一大因素。
    但与此同时，国内流动性的充裕，确实推高了资产价格，而货币政策可以起到调节市场和经济的作用，缓解泡沫的产生。在未来，我判断信贷发放会逐渐平稳。
    中国房地产报：在今年上半年信贷激增的背景下，房企大致可通过三种渠道获取银行贷款，一种是信贷与授信，一种是银信合作充实资本金，一种是进行票据融资，而在目前信贷骤缩的情况下，对房企的融资是否会产生影响？
    廖茸桐：我个人判断受影响不会太大。我所了解到的是，目前银行对制造业和出口业等其他实体经济行业的贷款意愿并不强烈，反而房地产行业的实力企业更容易获得银行贷款，原因在于银行看重抵押物和房地产业将会持续景气。但或许收缩的信贷会对小房企产生一定影响，以及对个人住房贷款的影响会比较大。
    不过，现在融资窗口已经开启，大房企并不完全依赖银行信贷获取资金。在充实资本金方面，可以进行合作，也可以通过信托筹措。在获取发展资金方面，上市房企可以通过发债、配股或增发来完成融资，即便是未上市房企，也可以通过私募基金来解决资金问题。当然，如果有选择，任何企业都想获得低成本融资，但即便没有选择，房企照样可以通过资本市场融资及多渠道融资。
    不过，我确实感受到银行对发放贷款的监控越来越严格，银行更愿意贷给那些有实力的公司，他们会看重企业的资本金构成、负债率、现金流、抵押物和担保。在信贷宽松的情况下，或许银行并不严格要求这些指标，但在信贷收紧的情况下，银行会非常重视对企业贷款的审核和风险把控。
    中国房地产报：房企怎样才能改变单一融资渠道，而进行多渠道融资？
    廖茸桐：实际上，不管是银行，还是投资者，都很看重房企的负债表。一般来讲，房企的负债率在60%～80%属于健康状况，超过了100%，就不正常了。而这种负债表的改善不是一朝一夕之事，这是房企在进行债务融资的先决条件。
    当然，我们看到，在今年上半年，房企的销售状况都还不错，这在很大程度上改善了房企的负债表。因此在最近，我们才得以看到很多企业能够在资本市场进行债务融资，而现在正是发债的好时机，因为利率较低。在未来，房企更应该逐步改善负债表，获取多渠道融资的先决条件。