房价直升是泡沫所致吗？
■中国房地产报  苏晶/文

    日前，国家发改委和国家统计局公布了7月份全国70个大中城市房屋销售价格。这一组数据表明，7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比6月扩大0.8个百分点，环比上涨0.9%。这已经是今年以来全国房价连续第五个月上涨。这使得业内对政策转向以及楼市泡沫的讨论越来越多。
    然而，拨开市场表面的层层迷雾，探究房价持续上涨的原因，让我们回到决定价格的根源因素——供求关系。回顾房地产市场低迷时期，2008年由于市场观望情绪蔓延，大量建成或在建房被统计成市场上经常提到的库存房。那时，一个判断房地产市场将在底部持续多长时间的指标即是存量，判断估算房屋消化的时间，即可得出房地产走出低谷的时间拐点。
    但出乎所有人预测的是，外有国家政策的推力，内有市场低迷期间购房者被抑制而积蓄的需求，内外共同促使，直接导致房屋库存以超乎预期的速度被消化。
    有专业机构在今年6月份发布报告称，房地产库存3个月内或将出清。数据显示，如果按2009年的月均成交测算，预计未来3个月内现有库存将有可能消化出清，库存消化几近合理水平。
    那么，我们不禁要问，根据测算，若在今年三季度我国住宅库存即将被消化完毕，在建房屋数量是否能够跟上市场消化节奏？
    首先从住宅产品的建设周期看，目前主要城市可售房屋的销售周期还有短短一两个月时间，而在去年一年中，大部分开发商都停止了开工和拿地，这就导致当市场回暖之后，企业再度拿地或者重新开工，建造周期最少需要一年至一年半的时间，所以今年下半年到明年上半年，我国房地产市场可能会出现阶段性供给紧张。也正因为如此，开发商们才再次大胆提价甚至捂盘。这也就解释了为何在房地产整体回暖之后，住宅的价格持续上涨，土地市场、购房现场都上演火爆行情。
    另外，不得不提的是关乎房地产行业向左还是向右的关键因素——政策。虽然坊间流传着各种猜测，但政府相关部门和央行已多次表示，中央要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，坚持实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策不动摇。有了这粒定心丸，我们至少可以判定在未来一年左右时间内，政策指导方向将保持谨慎乐观。
    综观全局，不管从宏观政策层面看，还是从市场供求角度观察，短期内房地产价格上涨都是有理可循的，并不完全是市场泡沫凭空推挤而成。因此今年应是房地产开发商将手中剩余楼盘实现价值最大化主要时间段，在市场供给暂时跟不上、购房需求又强烈的情况下，价格继续上涨成为必然。但由于供应总量降低，成交量随之降低也属正常现象。
    （作者为安邦咨询公司分析师）