及早谋划公共租赁房发展
■中国房地产报  杨红旭/文

    近期公共租赁房颇受媒体关注。北京大张旗鼓地出台《公共租赁房的管理办法》，并计划年内开建50万平方米的公共租赁房。常州也宣布今年将首批推出200套试点的公共租赁房。还有，上海、郑州、淮安等地也在积极试点或研究筹措。
    公共租赁房到底是什么？实际上公共租赁房的性质，是以低租金向民众分配公有产权的住房，主要面向中低收入家庭。
    住宅产业与民生密切相关，必须两条腿走路：一是市场化、商品化，一是民生化、保障化。住房保障新思路早在1998年“23号文”中就已提及，2007年“24号文”，重申了廉租房和经济适用住房的保障功能，2008年“9000亿安居工程投资计划”，以及“131号文”，则从实操层面极大地推进了住房保障建设的步伐。
    其中，廉租房的受益群体必须符合两条标准：既是低保户，又是住房困难户。根据建设部门的摸底统计，目前我国城市住房困难户大约1000万户，即使全都享受廉租房政策，也只约占城市总户数的5%。而香港公屋解决了全港三分之一居民的住房问题，欧美发达国家住宅私有率在40%~70%之间，平均有二成的居民以低租金住在政府提供的公房里，其余去市场上租房。
    在目前高房价的环境中，不可避免地出现一个数量较大的“夹心层”——既不符合廉租房标准，又无力购买经济适用住房或商品房。政府提供有别于经济适用住房和廉租房的另一种保障房——公共租赁房，在很大程度上，是借鉴国际经验，完善住房保障体系的必由之路。
    实际上，2007年原建设部曾有种提法：低收入家庭的住房问题通过廉租房和经济适用房解决，中等收入家庭考虑通过限价房和经济租用房来满足，中等以上收入家庭通过市场购房。其中所谓的“经济租用房”，内涵比较接近目前的公共租赁房，共同点在于都是以低于市场价格的租金提供给中低收入家庭，区别在于前者的产权性质不一定是公有。
    今年初，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，要加大租赁市场方面的探索工作，将研究制定《公共租赁住房指导意见》。
    中央表态，地方行动，一场公共租赁房热潮正在掀起。从运作方式分析，各地的做法是一手抓新建，一手抓收购存量房。
    笔者建议，还要关注一下历史遗留的、尚未私售的老公房。如何盘活这部分资产，将其纳入新型的廉租房和公共租赁房体系，是政府需要考虑的。
    另外，不要奢望地方政府都会积极推进公共租赁房建设，这是花大钱的事，在目前连廉租房资金都难以保障的情况下，还应发动社会资源，比如欢迎企事业单位、社团组织、民间机构参与进来，只要别把住房产权私有到个人就行。英国曾由政府大建公房，后来财政不堪重负，1980 年代撒切尔上台后，铁腕推行住房私有化，结果2000年以来房价高涨后，英国中低收入群体重新出现了购房难、租房难。我国应避免再走英国老路，提前谋划公共租赁房的可持续发展战略。
 （作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长）