错位的地价房价比论争
■中国房地产报  章林晓/文

    有关地价房价比的争论，最近最有代表性的，当属中房协副会长兼秘书长朱中一对国土资源部房地产项目用地地价专项调查结果的质疑。
    近日，中国城市地价动态监测系统公布了国土资源部组织开展的房地产项目用地地价专项调查结果，结果显示“中国地价占房价平均为23.2%”。朱中一指出：官方公布地价成本是好事，但有两个关键问题需要计算在内，否则这个结论经不起考验。“一方面，公布的地价是按项目当时拿地的价格，这与后来房地产销售时的价格不是一个时间点，这就有了时间差的问题。”此外，“土地增值税也很重要，它肯定是跟地价密切相关的，所占比重较大。在公布的地价中，土地增值税这块是缺少的。”
    “按说房屋折旧，价值会越来越低，但为什么二手房价格反而越来越涨？主要一个原因就是因为土地在增值。”显然，朱中一认为调查低估了地价占房价的比例，原因主要在于没有考虑土地增值和土地增值税这两块因素。
    其实，国土资源部所调查的是“房地产项目土地出让价款”，是为开发这个房地产项目而必须付出的土地成本，所反映的是房地产成本构成中，地价所占的比例。显然，国土部所调查的“地价”是会计学意义上的地价，是开发商为获得土地的历史的账面成本；而朱中一所言的“地价”，是经济学意义上的地价，是房地产市场现行的土地“市场价值”。
    开发商为获得土地的历史的账面成本一经发生，自然成为历史，不可变更了。也就不需要考虑什么土地增值的问题，土地增值税更无从谈起。
    现行的土地市场价格，与国土部调查的土地的历史的账面成本，这两者之间的差额，反映的其实就是在此期间土地市场地价的波动情况。拿一个具体项目来说，这两者之间的差额，甚至可看成是开发商在土地上的投资毛收益。
    当“面粉价格超过面包价格”，新拍卖土地楼面地价甚至超过周边在售楼盘的房价时，从纯粹投资回报角度说，周边在售楼盘的开发商当年还不如不开发这个项目而纯粹囤积倒卖土地来得更赚钱了。当然，投资并非总是一定能够得到回报的，亏损有时也是难免的。
    如果说，国土部的地价房价比是回顾历史，朱中一的地价房价比是分析现在，当前房地产市场更需要的，是进一步展望未来。
    （作者系高级房地产经济师）