天价“面粉”频现 华东土地成本趋升
■中国房地产报报  记者  刘笑一  上海报道

    8月11日，记者从方方地产咨询机构获得的一份最新报告显示，目前，华东地区各市新出让地块楼面地价与所在城市平均房价的比值已达到30%~50%，上海、杭州、南京等城市这一比值约为40%，个别城市的比值则高达60%。
    这份以华东16个重点城市土地市场为研究对象的报告显示，今年第二季度，华东地区土地一级市场共成交157幅地块，仅3幅流标。溢价成交地块则达到70幅，占总量的45%，较前均有明显提升。
    报告显示，就地价水平看，华东区域平均溢价幅度达19%，其中涉及10个城市的34幅地块溢价50%以上成交，占成交地块总量的22%，而溢价一倍或以上的达到9%。最受关注的上海，二季度共成交土地167万平方米，有50%地块溢价成交，其中的5幅住宅地块最终交易价格超过挂牌价格一倍。
    依照该报告，地价与房价比最高的城市是杭州，由于新近出让地块均位于主城区，土地交易楼板价与周边房价比值超过50%。
    而相比之下，上海由于地段不同，这一比例落差极大。其中内环线附近约为周边房价的七成，而土地供应充足的外环线外区域，该比值则降至4成左右。
    此前，国土资源部公布的一项调查报告显示,在全国抽样的105个城市620个房地产开发项目中,大多数地价占房价比例在15%~30%之间,平均为23.2%,其在30%以下的约占78%。
    记者在国土资源部这项调查报告中发现，其在浙江省选取了24个楼盘项目，这些项目地价房价比普遍接近或超过30%,高于全国平均水平。
    这也与方方地产咨询机构的报告数据基本接近，不过，与国土资源部的调查报告数据相比，随着近期地价飙升，不少城市的土地成交价格与当地平均房价的比值又有趋升。
    华东师大商学院房地产系主任华伟认为，土地从购买到开发销售一般有2至3年时间，在此期间房价是会随市场变化不断调整的，因此事实上地价与目前的房价并不存在线性的比例关系。
    但大多业内人士的观点仍是：最终影响地价与房价高低的决定性因素，是市场供求关系。
    方方地产咨询机构地产咨询部工作人员赵豫川认为，近期楼市销售行情向好，房企销售回款普遍高于拿地支出，资金压力不大，拿地意愿增强也影响到土地价格的预期，这导致了土地市场的供应、成交和价格同步上行。
    “就目前实际情况来看，要想用招拍挂方式拿到地，鲜有开发商是完全按照成本来推测地价的。”上海一位知名开发商向记者表示，“拍地时如何计算心理底价？除了计入基本开发经营成本之外，还要考虑供需情况、同类产品价格水平，再结合市场趋势和房价预期等因素。”
    近期长三角再度白热化的土地市场上，这样的例子比比皆是。7月金地竞得的上海青浦区赵巷居住用地，楼面地价达14500元/平方米，相当于周边区域房价的60%。而滨江集团购入的杭州江干区黎明村地块，折合楼面地价每平方米已近万元，而该地块周边项目的销售均价仅为12000元/平方米左右。