改户型风波
■中国房地产报  刘关/文

    7月6日下午4点半，荣耀集团旗下的开发项目恋上领岸的项目总经理艾晓军独坐在公司会议室内，等待荣耀集团董事谭耀辉。此时，谭耀辉刚下从上海飞来的航班，正由荣耀集团环渤海区总经理方黎明接他直接来公司。
    之所以这么着急，是因为艾晓军操刀的这个位于北京西南部房山区的项目遇到了麻烦。
    荣耀集团是总部位于上海的房地产集团，恋上领岸是该集团收购卓信集团而接手的惟一在京项目。而艾晓军作为谭耀辉一手提拔起来的“少壮派”干将，在2008年8月被委以重任，负责接管恋上领岸，操刀该项目第五期的开发建设工作。
    2009年6月，面对北京市上半年小户型热销的局面，公司拟将原定于2009年11月初开盘的第六期产品中的主力户型由150~180平方米变更为90平方米左右，并将规划变更贴在前几期入住小区门口处。而这一切却引来了入住业主以及即将收房业主的强烈反对，形成了不小的风波。
    面对业主的纷争，公司面临着迅速收尾回流现金和保住品牌不受负面影响之间的抉择，而正是这个问题在艾晓军和他的顶头上司荣耀集团环渤海区总经理方黎明之间形成了不同意见，拿捏不定之下，远在上海的谭耀辉才不得不飞到北京来扑火。

决定改户型

    作为项目总经理，艾晓军希望项目尽快收尾、回收现金，这样他才能尽快完成年度任务，因此他极力主张按照市场需求，将项目改为小户型；而作为环渤海区总经理，方黎明则希望，在楼市转暖期恋上领岸的收尾工作能够收得漂亮，以帮助荣耀集团在环渤海地区提升品牌形象，以利用自身品牌进行布局扩张，因此，他不希望因为此事件而伤害到公司品牌形象。
    方黎明欲借恋上领岸打响荣耀集团自身品牌并不是一厢情愿。恋上领岸可谓2004年年中北京楼市的明星楼盘。当时，卓信集团正在全国大肆拿地，快速扩张，其扩张势头之猛令业内瞩目，而卓信扩张导致其资金链断裂也成为业内里程碑式的事件，而恋上领岸项目正是其资金链断裂前的地王项目。2008年9月，在上演轰轰烈烈的并购战之后，卓信集团包括其旗下遍布北京、天津、山海关的土地资源被荣耀集团整体收购，恋上领岸正式成为荣耀集团旗下资产，而这时它停工已有一年之久。
    这一项目在卓信的狼性风格下曾经是市场的焦点，而其最大的卖点是京西南最大社区园林水景，40万平方米总面积中，有近4万平方米的水景。同时，随着当时地铁房山线的批复，这一临近地铁的项目也自然成为许多有改善性需求客户的置业选择，2004年~2007年先后推出的四期产品都获得了不错的业绩。而为了配合观水大宅的定位，前四期推出的基本上都是150~180平方米的户型。
    到2008年年底，该项目被荣耀收购之后，在集团支持下解决了土地款及滞纳金、工程款等问题。上任半年多的艾晓军迎来了项目最后一期的收尾工作。但是，稍显偏远的地段以及“骑虎难下”的价格让恋上领岸遭遇了不少的尴尬。
    “孩子长得再好，终归也是别人的孩子。”艾晓军还记得离开上海前，谭耀辉对恋上领岸项目的评价。而到了北京后，方黎明也总对他强调，集团在资产保值增值方面对每一区域公司的房地产项目都是设有硬性指标的。
    因此，艾晓军始终认为，尽快完成项目开发建设，并快速回笼资金，符合集团在环渤海地区的发展策略。
    到2009年上半年，北京地区小户型“开一个火一个”的现象让他关注到了市场的趋向，而市场调研以及客户问卷的结果，也让他对修改户型动了心。
    于是，2009年6月20日，第六期户型规划变更的告示被贴到了小区东入口的公告牌当中。告示中标明了规划变更的主要意图以及主要内容，并强调“五期户型调整后，将多出400户。但不会影响到已入住业主。”

业主激烈反对

    然而，业主的激烈反对出乎了艾晓军的意料。
    6月23日当天，项目客户关系主管先后收到了3位老业主的质疑电话。
    6月24日，一名网名“依然”的业主在搜房网上发表“檄文”：“开发商的规划调整导致了小区户数的增加，相应的小区千人指标被主观调整，因此需要增加的公建面积、附属用房面积、公共设施的数量、人均绿化面积、停车调整、交通及环境影响评估报告是否也应该拿出来一起公示。”该文认为规划变更后户数的增加对湖景面积的侵占是不能容忍的，而这恰恰是恋上领岸的最大卖点。
    十几天内，类似的反对声音充斥于业主论坛。
    业主还对开发商只是进行公示而没有逐个通知业主表示不满。业主论坛上的帖子认为：“目前公告牌在东入口，没有任何醒目的公示性标志，开车进小区的业主根本就不会注意。步行进入小区的业主基本都是从南侧395车站方向进小区，根本看不见。”
    “对未入住的业主，也需要通知，不然这部分人的权利在不知情的情况下被侵犯了，法律上不符合程序。”该帖子补充道。
    公司的法律顾问也告诉艾晓军：“依照合同，这类告知方式确实违背法律。”
    艾晓军也知道了公示前没咨询律师已先错一步，当下所能做的就是诚恳地写明项目公司的意图，强化开发商和业主利益关联度，以尽可能将局面挽回。
    6月28日他以项目经理的身份，在业主论坛中发了一篇帖子。帖子中，艾晓军希望抓住以前这一项目曾经停工给大家留下的阴影而获得更多理解，因此写道：“该小区的规划设计在最初立项时，90㎡以下的户型只占了9%左右，现在，大户型的房子销售难度极大，影响了开发商的资金周转，自然也就直接影响了小区开发建设的进度。”
    然而，这篇以“唇齿相依，唇亡齿寒”为题的帖子并没有获得预期的结果，论坛上针对艾晓军的信进行了更加激烈的批评。
    7月1日，即公示结束后的第一天，艾晓军也接到了房山区规划分局相关负责人的电话，称已经有业主组织反对签名提交到分局，希望和公司尽快沟通。

冷处理还是热处理？

    7月6日下午5点10分，谭耀辉在方黎明陪同下走进会议室。
    “咱们还是长话短说吧。” 谭耀辉直入主题，“晓军，你说说现在的情况和你的打算吧。”
    艾晓军简短地介绍了目前事态的发展以及从业主论坛和业主委员会沟通后的结果。
    “可以说，现在公示方式成为业主抓住的最大把柄。”他对自己匆忙公示引发的恶果并没有避而不谈，“我们进行过沟通，这些业主活跃者不乏地产行业人士、法律界人士，这也使他们在寻求法律援助等方面占了主动。”
    “这段时间，我也没再去和搜房业主论坛的负责人沟通，就怕按下葫芦起了瓢。”艾晓军说，“现在需要决定把这事是‘冷处理’还是‘热处理’。”
    “我个人倾向于‘热处理’，而规划就不要变更了。现在市场回暖，改善性需求再次大量入场，大户型做得好一点也无碍，况且这一期是最后一期，多做做宣传或许可将坏事变成好事。”艾晓军说，“我承认这一次我有些欠考虑和失职，希望能通过此方法将局面挽回。”
    谭耀辉并没有表态，而是将疑问抛给了方黎明。
    “但这不符合我们的一贯风格吧。”方黎明说，“诚信的品质暂且不提了，单是要动用媒体资源就比较费劲。多年来，我们少与媒体打交道。这也是一笔开销。”但是，方黎明很清楚，事实上，如果做纯粹“冷处理”，也不利于公司在北京业务的扩展，况且他也很清楚，荣耀集团在环渤海领域的名气并不大。
    谭耀辉点点头说：“集团历来重视与政府层面的关系，喜欢低调扎实行事。热闹的处理方式与公司的一贯形象相悖。”
    谭耀辉的话让大家陷入沉默。看起来，面对此两难抉择，每个人似乎都需要打破自己既有的商业逻辑。
    时间已近傍晚7点，室内的安静被艾晓军腹中空空的声音打破。这时大家才意识到，到吃晚饭的时间了。那么，现在是该做出决策的时候吗？
    （CRB案例以常见的房地产公司管理困境为主题，根据商业场景虚构创作，公司和人物均为虚拟）