浮躁的国内市场可以选择不投资
■中国房地产报  记者 叶加 北京报道

    当大摩、麦格理等外资大鳄纷纷抛售国内商业物业时，那些活跃在国内市场的中小外资基金又如何看待目前的市场？空置率的高企，是否也影响到它们的中国投资策？
    为此，本报记者专访了Wingate Fund基金中国管理人杨帆，这只全球投资额达30亿美元的基金，在去年8月进入中国市场时显然有些为时已晚。“目前呈现在我们面前的是一个浮躁的市场，这样的局面下，我们可以选择退出中国市场。”
    中国房地产报：你所操作的这只基金在国内市场投资时，会选择一线城市还是二三线城市，它们有什么不同？
    杨帆：到目前为止，我们在国内的投资仅有两个商业项目，分别在四川和陕西，这两个项目所处的城市都是二三线城市。
    如果我们未来继续在国内投资的话，也仍然会选择二三线城市。由于目前一线城市空置率较高，商业物业体量又很大，使得我们的投资风险会加大。而二三线城市商业物业体量较小，价格也不高，我们更愿意在这样的城市进行投资。
    当然，选择二三线城市还有一个考虑，就是可以避开外资管制。
    中国房地产报：你提到在二三线城市投资可以避开外资管制，如何在准入和退出方面进行设计？
    杨帆：在准入方面，二三线城市具有政策优势。在最新的《外商投资产业指导目录》中规定，5000万美元以下的投资由省一级发改委核准，而我们所投的两个房地产项目，都在5000万美元以下。实际上，地方政府有强烈的引资诉求，因此我们在进入国内投资时，不存在太大的障碍。
    在退出方面，我们已经在公司设立时设计好了退出路径，由香港的壳公司控制国内的投资公司，一旦退出，将壳公司卖掉即可。
    中国房地产报：目前国内的资产价格高涨，这是否为你们在国内的投资奠定了基础，相对于国外市场，国内市场是否有更多的机遇？
    杨帆：恰恰相反，我们认为在国内的投资没有国外容易。
    我们在全球市场有30多亿美元的投资额，分布在南非、澳大利亚、英国、美国和中国。在某些区域，由于通货膨胀率较高，因此投资收益率递增也越高，而国内的通货膨胀较低，因此我们的投资收益率递增也较低。
    更重要的是，我们已经感觉到了国内房地产市场的浮躁。我走访了国内多个城市，其空置率从10%～50%不等，在这样的情况下，何谈投资收益率？
    商业地产大致分三种，写字楼、工业地产和购物中心。目前来讲，写字楼空置率太高，工业地产由于土地出让价格低，使得这些厂房很难到基金手上。在这种情况下，很多外资基金都扎堆购物中心，所以可供我们选择的价格合理的购物中心少之又少。
    中国房地产报：为什么你们在国外的投资收益率会更高，国外市场与国内市场有怎样的区别？
    杨帆：在国外，大型公司都会整栋租用办公楼而不买，因为他们会考虑，用相同买楼的钱与其获取投资收益率并不高的租金收益，不如将这笔钱用作投资可以赚取更多。因此对基金公司来说，可以获得稳定且长期的投资收益。
    但在国内截然不同，国内大企业都自己盖楼，基金整栋收购写字楼，只能租给那些散户小企业，一旦受到经济变动影响，小企业撤租，将直接导致我们无法获取稳定且长期的投资收益。
    对基金来讲，最难能可贵的是能够获取长租约，而国内市场显然无法给予这样的长租约。不仅如此，国内宽松的货币政策并没有进入到实体经济，大多贷款流向了股市和楼市，这造成了房地产市场不温不火，对我们来讲不具备投资价值。在这样的投资环境下，我们宁可退出国内市场。
    中国房地产报：在全球金融危机的背景下，你对未来国内的经济走势怎样看？
    杨帆：基金能最先感受到经济走势的变化，我的感受是，欧美国家仍有大量的公司倒闭，中国能够独善其身实属不易。目前来讲，启动实体经济并不现实，中国既然要坚持现有的货币和财政政策，就不可避免地有部分资金流向股市和楼市，否则那些实体经济会加速倒闭。
    在国外，由于政府无法主导银行，造成贷款基本冻结，这直接造成了包括房地产和建筑业在内的一系列实体经济的问题。此次金融危机要走出阴霾仍需假以时日，只有全球走出金融危机，中国才能联动。因此中国的资产价格泡沫，短时间内无法消除，只能慢慢挤。