大摩甩卖物业进行时

■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 上海报道

    一则项目转让的传闻，透露出摩根士丹利（大摩）意欲退出上海市场的信息。
    有消息称，SOHO中国有限公司（SOHO中国，0410.HK）有意接手上海市中心商业物业——东海广场，而此项目目前拥有者即是大摩。
    这已经不是大摩首度传出将要转手所持项目，近段时间以来，包括位于浦东金桥的上海金桥埃蒙顿假日广场，以及宝山项目安信商业广场等，都被曝出正在寻找买家。
    分析人士认为，正是由于上海商业写字楼的空置率在未来时间内将高企，才使得如大摩等外资投行选择退出上海市场。也正因为如此，接盘者寥寥。

转手进行中

    对于将要收购的东海广场，SOHO中国方面并未直接否认。
    “这个消息的真实性和具体细节，我们都无可奉告。”负责SOHO中国公关事务的何新向本报记者表示。而另一位该公司的高层言辞颇显微妙：“在没有签约前，不便对外公开。”   
    据了解，传闻中将要收购东海广场的SOHO中国，急于进入上海市场。更有消息人士称，SOHO中国与大摩还正在洽谈安信广场、金桥埃蒙顿假日广场等商业项目。
    一段时间以来，关于东海广场转手的消息甚嚣尘上。有知情人士指出，大摩抛售东海广场，主要是由于改造成本过高。
    据了解，东海广场位于南京西路，毗邻静安寺商圈。此项目烂尾近10年，几经易手，仍无起色，如果等到商场及写字楼真正开业，仍然需要漫长的时间。
    这只是大摩意欲转手所持项目的一个缩影。从去年年底至今，大摩开始陆续清仓手中的商业项目，包括东海广场、锦麟天地、华夏都苑酒店式公寓等。
    如果说大摩抛售东海广场，是因为其改造成本过高的话，那么抛售其他商业项目，则被看做是上海商业项目整体的低迷所致。
    根据第一太平戴维斯的报告显示，未来4个季度，上海将有130多万平方米的新增写字楼供应上市。虽然经济最坏的时刻已经过去，但是甲级写字楼市场具有外生性，跨国企业是主要租赁群体，因此在短期内，写字楼市场需求依然疲软。
    “如果这些写字楼项目如期开发，预计未来上海的空置率将进一步增加，高企的空置率将给租金带来持续向下的压力。”有分析人士称。
    截至目前，大摩也仅保留了永新城住宅项目的股份和卢湾区第65街坊徐家汇路258弄南块的股份。
    “虽然大摩在前几年频频收购商业地产项目，但是，随着整体经济的不景气，大摩手中的商业项目情愿低价抛售。而大摩在上海住宅项目获利较多，如与复地合作开发的复地雅苑二期，当初的开盘价只有1.3万元/平方米，清盘时的价格已达到了2.5万元/平方米。另外，与永业地产合作开发的永业公寓、永新城项目也获得较大的收益。”上海五合国际总经理邹毅表示。

外资撤退潮

    大摩从去年下半年开始大量抛盘，目前仅有2006年收购的华山夏都酒店公寓约三成房源拆散出售，并已在今年二季度售罄。而大摩拟出让的锦鳞天地雅苑、陆家嘴中央公寓等项目，至今未能找到下家。
    仲量联行董事陈立民表示，受全球经济衰退的影响，很多国外优质资产的价格都大幅下跌，基金因此有了更多的选择。
    “相比国际市场上回报率高达15%甚至更多的资产，年租金回报率只有5%～6%的国内房地产项目，显然很难获得海外基金的青睐。这也使得更多的海外基金选择观望，导致此次大规模的抛售难觅接盘人。”陈立民说。
    事实上，从年初的麦格理投行低价抛售在上海的开发物业，准备撤离上海，再到大摩全面撤退，上海房地产市场的外资正在逐步减少。
    中原地产统计显示，2009年上半年，在上海10个成交代表楼盘中，卖家外资比例为51.1%，买家外资比例为21.2%。
    “虽然上海楼市开始慢慢复苏，成交量上升，价格也随之上涨，但是整个国际经济目前仍没有快速复苏的迹象，许多有实力的投资机构仍然感到资金缺乏，仍然急需资金，不得不在市场复苏期大量抛售物业。”陈立民表示。
    据中原地产研究中心统计显示，随着楼市火爆，上海二手房成交中投资比例显著上升，但从买家客户类型来看，并没有卖家的外资比例高，这说明上半年的上海市场，外资仍在撤离楼市。
    中原集团地产研究中心分析人士指出，从2008年金融危机蔓延开始，很多外资就受到影响，抛售上海楼盘套现资产。“上半年上海楼市的情况表明，有更多外资愿意套现撤出。不过，从2009年2月开始，买方外资比例也在上升，说明仍有部分外资看好中国市场，这也反映出外资对后市走势的判断仍存在一定分歧。”