“哑铃”是金隅集团对其房地产业务结构的形象比喻和新的定位，这意味着高档商品房和两限房从此占有同等地位、同等比重。那么，这个北京最大的保障性住房开发商是如何演绎这场“地产变革”的呢？

金隅:整固哑铃型地产江山

■中国房地产报  记者 方帅 北京报道

    2009年7月29日，对于55岁的北京金隅集团董事长蒋卫平来说是个幸福的日子。随着金隅集团控股子公司北京金隅股份有限公司在香港联交所挂牌上市，蒋卫平终于兑现了4年前金隅上市的承诺。
    蒋卫平曾说：“我们不与别人比体重，而是比健康。”于是当众多房企拼命扩张，想用巨大的体重撞开IPO大门时，金隅集团则选择在一个“哑铃”的协助下轻巧敲开港交所的大门。

小哑铃撬动大江山

    在招股前的路演新闻发布会上，蒋卫平只用一句话回应了媒体对于地产业务的提问，他称：公司手头拥有较多两限房项目，这类房型供不应求，故市场有保证，资金回流快，使金隅地产板块在去年的楼市调整中没有受到“资金链出问题”的冲击。
    蒋卫平并没有虚言。截至2009年3月31日，来自公司7个保障性住房项目的收入占房地产业务总收入的32.4%，而经济适用房开发毛利率仅介乎3%至5%。
    来自其保荐人瑞银的报告显示，两限房毛利率通常在15%至20%之间，远超经济适用房。显然，两限房提供的充足现金流为金隅IPO成功增添了重重的筹码。虽然金隅上市申报的主业是建材而非之前高层表态过的房地产。
    除此之外，金隅还通过这些项目享受了政策的优先权及优惠。例如允许金隅在开发保障性住房时可以以此项目作抵押获得融资，普通商品房则无法如此。
    按照招股书上的资料悉数金隅的项目结构，哑铃型的结构已经非常明显。一份最新的公开资料显示，金隅旗下26个项目中包括两个写字楼、16个商品房、7个保障性住房和一个危旧房改造项目。
    “哑铃型结构提出前，金隅最先提出需要换血的营销管理方针。”亚豪机构内部人士透露。作为金隅高端住宅项目营销策划的合作团队，亚豪机构见证了金隅的转型与成长。该人士回忆，换血的方针由时任金隅集团营销策划中心总经理的王新光在2006年提出，一改金隅只会做保障性住房的形象，把金隅山墅、金隅凤麟洲等多个高端产品推向市场。
    据了解，转型前后的金隅始终把北京定为房地产业务的核心区域。分析人士称，“因为北京是金隅的大本营，金隅具有通过其他业务板块获得廉价土地的先天优势。”
    除对产品结构进行调整外，哑铃型结构也含有“土地储备结构调整”之意。招股书中同时显示，集团更拥有万亩工业用地，只要国家规划允许，随时有机会改变用途，作物业发展。过去金隅曾将多个工业用地改为商业或住宅物业用地，未来随着北京市规划变迁，其持有的工业用地还有可能作出更改。
    蒋卫平曾表示，金隅持有上万亩工业用地，还未按容积率计算，实际的可建楼面会更大，而土地多位于四环周边。
    截至目前，金隅可发展的土地储备位于北京、杭州及内蒙古呼和浩特，可建总楼面250万平方米。
    “哑铃型”房地产结构亦得到摩根大通的认可，其对金隅的地产收益预期良好体现在一份最新的研究报告：未来3年金隅地产业务（开发及投资）的年复合增长率将达到38%。截至5月底，金隅现有26个开发项目，涉及的土地储备为总楼面372万平方米，足够公司未来5年使用。
    上述报告同时指出，截至6月底，金隅已锁定今年60%的地产销售目标，两年后，地产开发收入按年增幅将达8%，届时开发私人住宅项目的比例将提高至82%。
    “金隅的特点就是稳健，不急功近利。但在成本控制和管理效率上还是需要改进的。”上述亚豪机构人士评价说。

有了钱也不当地王

    稳扎稳打的金隅并没有让投资者失望。在高端定价每股6.38港元之后，首发之日开盘即冲高到每股10.5港元，首日成交额76.49亿港元。金隅本次招股发行9.33亿股，以上限6.38港元定价，行使15%超额配售权后，发行规模达到10.73亿股，募集资金68.46亿港元。
    虽然公司上市后募集到了将近70亿港元的资金，但是金隅相关人士表示，此次募集到的资金已经确定用途，会将31%资金用于建造经济适用房，也将在今年下半年加快一些房地产项目的建设，建设保障性住房和两限房，还会拓展外地业务。
    瑞银证券全球资本市场部总经理、投资银行部副总经理朱俊伟预测，金隅到明年持有商业物业面积可能超过100万平方米，可能成为北京市场上继和记黄埔之后最大的持有型物业开发商。
    “虽然手头资金充裕，但公司不会当地王。”金隅相关人士明确表示。
    金隅的业务稳步发展着，每年的租金收益就达到3亿~4亿元。而纯开发类的地产业务也存在较大增长空间。
    朱俊伟表示，金隅属于北京的“大地主”，在优质的城市地带拥有很多土地储备，成本很低，这构成了未来发展的巨大潜力。
    不可忽视的是，以水泥生产、建材、房地产开发及物业管理为主营业务的金隅力求整合各项业务板块，以使板块间的协同效应最大化。房地产开发采用公司内部供应的建筑材料。
    金隅旗下的建筑设计公司通过其设计过程融合公司自产的节能环保新型建筑材料，完成房地产开发项目后，力求通过其物业投资及管理板块中的子公司管理若干物业。
    招股书显示，房地产开发收入占金隅去年总收入的23%，今年更将提升至27.4%。