单一城市空间内，高房价无解

■中国房地产报  姜炜/文

    上海市委书记俞正声接受媒体采访，谈及房价问题时，给出“增加供给”应对房价的答案。如果单纯从经济学观点而言，此解绝对正确，但放在当前中国这样一个大环境中，特别是类似北京、上海这样的超大型城市，笔者认为仍有值得商榷之处。
    先说供给。楼市供给从何而来？或者是住宅供给从何而来？除去少数特殊情况外，只有保障房与商品房两个途径。而这两个途径又只有一个起点：政府出让的土地。虽然中国的国土面积世界第三，但一线城市的土地资源总量有限，而城市公共资源配套成熟的区域土地资源更为有限。所以才会出现几块位置不错的土地的拍卖现场大腕、黑马云集的现象。北京、上海的房地产市场都呈现比较明显的区域差异，同城房价差达数倍之多，特别是多数成熟区域的产品集中于高档商品房，其价格与工薪阶层的支付能力已经完全脱钩。与些同时，工薪阶层能够承受的住房则多数分布于较偏远的区域，屈从于经济压力的选择迫使大家支付高昂的交通成本，又需忍受许多不完善的城市公共配套，房地产市场自然难以赢得些许好评。
    上述现状目前无法改变。城市土地按用途可分为交通用地、行政用地、绿化用地、商业用地、办公用地、工业用地等。在北京，前几年住宅用地基本上占供地规模的30%到40%。从价值角度考虑，城市中心区域土地用来建设住宅无疑是最奢侈的资源使用方式。笔者认为，管理层期望增加供给来应对房价上涨压力，恐怕很难如愿。
    房地产供给比较容易确认，但需求不一样，争议很多。对刚性需求的定义就莫衷一是，甚至被批为“虚假概念”。避免陷入这类争论，只需要表述或者重复一个观点：在一线城市的需求是有多个门类的，必须经过细分。
    买房难在一线城市特别突出体现在两个群体，一是本地原有居民中的中低收入人群，二是新进入大城市的外来人口。前者原来受户口制度保护，就业等方面具有天然优势。而今这种优势基本上荡然无存，加上一线城市产业结构的升级换代，竞争能力方面的劣势凸显。这方面只能由政府以住房保障形式加以解决。后者则具有很大的特殊性。平均受教育程度高、就业等方面竞争具备优势，但没有原始积累，加上一些传统观念和心理因素的作用，使得购房难的矛盾比较突出。从发展角度分析，其收入水平增长速度一般快于社会平均水平，因此支付能力的提高会在更长一段时间内化解目前的矛盾。但由于种种原因，解决这个问题比解决真正的弱势群体住房问题难度大得多，需要更大的智慧。
    还值得关注的是，高端商品住宅的消费群为什么到北京、上海置业？难道只是为了炒高北京上海的楼价吗？难道不是看中了过度集中的医疗、教育、文化、商务资源？难道不是因为其本身居住城市与国内一线城市巨大的发展差距？
    对于每个家庭而言，谁不希望家人和自己能够享受到一流的医疗保障，子女接受一流的教育。一旦具备足够的支付能力，自然会有许多人到一线城市来，来圆一个他们在其它地区无法实现的梦想。现代城市不可能把他们拒之门外，也不会有什么市场手段能够真正阻止他们的这种置业决策，因为他们的支付能力处于金字塔的顶部。更不要说现在随着科技进步与公共交通设施的发展，城际之间的交通未来将无比便利，如果其他二线、三线城市不提高自身的建设水平，那么一线主要城市这种公共资源的“超级”优势将推动房价继续摸高。回到供给角度，一座城市又有多少土地能够用来增加供给，消化这种需求呢？
    归根结底，目前一线城市房价高涨的原因很多，不是简单的供给与需求问题，或者说需求的多样性与供给的局限性是不可调和的矛盾，单在一个城市的空间范围内做文章，永远是无解的怪圈。
    （作者系全国房地产经理人联盟副秘书长）